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专业观点
共 69 篇文章
2026
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现房销售改革扩围，商业REITs与存量资产盘活持续推进
20余城出台住房销售改革细则，房企销售与土地市场继续分化；上海K11披露续期方案，北京亦庄推进商业改造；万科以资抵债、新城商业REIT合同生效，荣盛拟重组境外债；香港住宅登记回落，机构预期仍待验证。
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城市更新走向平台化，办公资产交易与租赁住房REIT释放新信号
北京组建城市更新平台，江苏完善司法保障，成都调整住房销售制度；上海办公交易由企业自用与国资承接支撑，租赁住房REIT上市、PAG签约收购恒大物业控股权；香港酒店折价成交，写字楼租赁改善与资本值调整并存。
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上海量化城市更新目标，全国新房与二手房走势分化
上海明确楼宇、商业及产业用地更新任务，杭州、江西完善住房与土地政策；全国新房投资销售承压，二手房成交扩张；北京更新项目与企业资产配置持续推进，香港学生住宿供给和日本租赁住宅REIT迎来新进展。
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城市更新政策持续细化，上海大宗交易与写字楼租赁释放结构性信号
山东、武汉细化城市更新安排，深圳拟扩大公积金提取；上海企业买家持续购入核心资产，写字楼吸纳回升但租金仍承压；企业加快资产退出，香港学生公寓改造与日本住宅市场分化值得关注。
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购房贴息与城市更新政策加码，核心资产与存量改造机会持续分化
购房贷款贴息降低刚需月供，城市更新拓宽存量资产融资与退出路径；上海核心地块与改善项目保持热度，香港商厦改造和日本租赁住宅投资持续推进。
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中央财政加码城市更新，上半年商业地产大宗交易创历史同期新高
2026年中央预算内投资城市更新专项安排970亿元，另有1600亿元超长期特别国债投向地下管网改造，“财政撬动、银行贷款、运营回款、REITs退出”链条成型；上半年中国商业地产大宗交易额1442亿元创历史同期新高，险资与机构资金成交占比升至27%；广发新世界商业REIT申报，拟发行38.18亿元、底层资产为上海K11综合物业；上海外滩NEO与南京西路汇银大厦完成股权交易；凯德投资23亿港元收购香港宜必思酒店改造学生公寓，创2019年以来香港最大酒店交易；日本全国地价连续第五年上涨。
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新版公积金条例临近施行，公募REITs一周四单获批
新版《住房公积金管理条例》9月20日起施行，灵活就业人员缴存上升为制度安排、明确租赁住房提取支持；公募REITs一级市场一周4单获批，广发新城吾悦商业REIT获注册批复推进发行、国泰海通中建租赁住房REIT启动询价；第36周全国300城土地成交金额450亿元、环比增64.5%，一线城市占比约54%；香港7月私人住宅租金指数升至207.4创有记录新高。
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房地产信贷改革配套落地，新政后首场土拍“冷热分化”
房地产信贷制度改革配套落地，单个项目对应一家主办银行、个人房贷最长可由30年延至40年；上海住建“十五五”规划新增供应商品住房2500万至2800万平方米；创金合信北京国资商业不动产REIT深交所上市；中海150.9亿元底价摘得上海真如中心地块，华润置地82.993亿元、174轮竞得北京顺义温榆河地块；招商局商业房托约5.285亿港元收购红磡学生宿舍，Ares完成6120亿日元日本物流基金募集。
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GRA 市场周报（2026-08-28）
三部门联合发文推进商品住房现房销售、预售门槛收紧至结构封顶，成都、西安新政接力；8 月 300 城宅地成交建面同比 -34.2% 但出让金 +6.9%，上海商业地产上半年大宗成交 270 亿元、同比增 20%；KKR 拟折价约 50% 出售在华 9 个商业地产项目，六方财团 10.3 亿港元中标香港洪水桥片区开发。
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GRA 市场周报（2026-08-16）
上海出台全国首个工商业用地续期政策，为 REITs 发行打通土地年限核心堵点；金茂 97.61 亿元竞得海淀四季青地块夺北京「双料地王」，中信建投沈阳国际软件园 REIT 二级市场跌超 20%；PAG 再度收购三座万达广场，日本 Q2 商业不动产成交 1.12 万亿日元同比增 17%。
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GRA 市场周报（2026-08-09）
国务院审议通过《住房公积金管理条例》修订草案，北京 8 月 8 日起全面松绑限购、优化赠与、松绑公积金；中海 83.99 亿元竞得朝阳广渠路宅地创北京年内「双料地王」，恒大虹桥国际中心 78.43 亿元法拍上架；亚太房地产投资上半年同比增 27%，日本领跑、香港增 129%。
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GRA 市场周报（2026-08-02）
中共中央政治局会议定调「稳定房地产市场」、加大逆周期调节；上海第六批土拍保利华润联合体 161.2 亿元竞得杨浦八埭头地块创杨浦历史新高，华安锦江商业 REIT 公众发售首日超募；国寿资本联手丰树设立 15 亿元工业物流基金，凯德设立 31.5 亿元机构间 REITs。
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GRA 市场周报（2026-07-24）
住建部将加装电梯升格为攻坚型任务、超长期特别国债首次覆盖；KKR、AEW 寻求出售中国一线城市商业地产，2026 上半年全国大宗交易总额 1,212 亿元、同比增 76%。
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GRA 市场周报（2026-07-18）
商务部等九部门发文支持零售主体发行 ABS 和商业不动产 REITs；首单央企商业 REITs 华夏保利商业 REIT 正式发售、公众认购超额，拼多多 33.7 亿元全款收购陆家嘴星展银行大厦。
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GRA 市场周报（2026-07-10）
住建部、央行等六大部委联合出台覆盖信贷、税费、存量盘活全链条的系统性稳楼市新政；首批 REITs 指数基金完成发售，保利发展 46.05 亿元竞得杭州钱江世纪城核心宅地。
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GRA 市场周报（2026-06-26）
广州出台低效楼宇更新实施意见，打通「商办改保租房」制度化通道；保利发展 105.1 亿元、溢价 99.05% 斩获深圳宝中宅地，第二批 6 只商业不动产 REITs 获批拟募资超 130 亿元。
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GRA 市场周报（2026-06-18）
央行行长潘功胜宣布《上海国际金融中心发展离岸金融行动方案》即将发布；首批 4 只 REITs 指数基金获批，华平投资约 12.5 亿美元要约收购日本最大长租公寓运营商 JSB。
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GRA 市场周报（2026-06-12）
住建部就《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》公开征求意见，提取范围从 6 种扩至 9 种；深圳土拍火热，保利置业 57.72 亿元、溢价 150.74% 竞得南山宅地，诞生深圳新单价地王。
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GRA 市场周报（2026-06-05）
上海资管新政落地，2030 年资产管理规模目标 55 万亿元；华润置地 68.99 亿元底价摘得北京丽泽商务区两宗商业用地，黑石亚洲三期基金完成 131 亿美元募资。
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GRA 市场周报（2026-05-29）
国务院印发《城市更新「十五五」规划》，「十五五」期间市场总容量预计达 15 万亿–20 万亿元；沪杭苏等地土拍高热，险资组团 61 亿元接手中关村鼎好 DH3 项目。
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GRA 市场周报（2026-05-15）
湖南发布新「湘十条」，38 条措施分十大类升级公积金与住房工程；海尔产业发展约 7 亿元整栋收购上海前滩汇 S3 栋写字楼，单价约 5.5 万元/㎡；日本五大房地产公司 2026 年 3 月期销售额与最终利润齐创历史新高。
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GRA 市场周报（2026-04-25）
15 部门联合发文部署青年发展型城市建设，推出 18 项举措并支持青年友好项目获建筑面积、容积率指标倾斜；上海第三批次土拍收金 72.09 亿元，徐汇长桥地块溢价 25%；京东两日斥资 24.2 亿元落子北京亦庄与杭州钱江世纪城。
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GRA 市场周报（2026-04-11）
杭州两场土拍 5 宗涉宅用地全部溢价成交、收金 73.54 亿元，最高溢价率 59.67%；字节跳动两个月斥资近 61 亿元连拿北京两宗研发用地；香港 3 月二手住宅成交 4,621 宗，创逾 4 年半新高。
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GRA 市场周报（2026-04-04）
上海首例「住房收购置换」模式在静安落地；保利发展 59.22 亿元竞得长宁中山公园核心宅地，内环核心近 17 年首宗纯宅地成交；3 月上海二手房网签突破 3 万套，创近五年新高。
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GRA 市场周报（2026-03-28）
杭州六区密集出台约 3 亿元购房补贴，成都公积金最高贷款额度提至 120 万元；商业不动产 REITs 试点已申报 14 单、拟募资约 400 亿元，其中半数来自上海；广深总价 3,000 万元以上豪宅成交同比翻倍。
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GRA 市场周报（2026-03-21）
国家金融监管总局提出加快建立与房地产发展新模式相适应的融资制度，上海将商业用房贷款最低首付比例下调至 30%；太盟牵头财团完成绍兴柯桥万达广场交割，48 座万达广场打包转让持续落地。
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GRA 市场周报（2026-03-14）
自然资源部划定土地使用新规则，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发；上海年度首轮土拍揽金 68.09 亿元；世邦魏理仕预计 2026 年全国大宗物业交易额增长 5%–10%。
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GRA 市场周报（2026-03-07）
两会定调 2026 年楼市「控增量、去库存、优供给」，公积金改革罕见两次写入政府工作报告；ESR 管理基金逾 16.2 亿元出售上海新茂大厦；1–2 月 TOP100 房企拿地总额 950.4 亿元、同比降 52.4%。
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GRA 市场周报（2026-02-28）
上海发布楼市「沪七条」，外环内非沪籍购房社保年限降至 1 年、首套公积金最高贷款额提至 240 万元；广州珠江新城马场地块以 236 亿元成交，越秀刷新广州单价「地王」纪录。
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GRA 市场周报（2026-02-15）
《上海大都市圈国土空间规划（2025—2035 年）》草案公示，覆盖三省 14 个城市；凯德、崇邦、首农食品集团相继申报商业不动产 REITs；1 月百城二手住宅均价环比下跌 0.85%，一线城市套均租金结构性上涨。
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GRA 市场周报（2026-02-08）
首批 8 只商业不动产 REITs 获上交所受理，合计募集规模约 314.75 亿元；上海浦东、静安、徐汇三区率先试点收购二手住房用作保租房；1 月重点 20 城二手住宅成交 11.8 万套，同比增长 15.3%。
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GRA 市场周报（2026-02-01）
自然资源部等三部门发文以「降低用地成本、盘活存量空间」保障养老服务用地；杭州 2026 年首场宅地土拍溢价率 19.81%；2025 年末人民币房地产贷款余额 51.95 万亿元，同比下降 1.6%。
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GRA 市场周报（2026-01-25）
央行、金融监管总局明确商业用房贷款最低首付比例不低于 30%；上海、苏州「十五五」规划建议部署房地产发展新模式；2025 年内地公募 REITs 上市规模达 2,100 亿元，居亚洲第一。
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GRA 市场周报（2026-01-18）
住建部、财政部、税务总局联合发布公告，居民换购住房个税退税优惠延续至 2027 年底；央行下调结构性货币政策工具利率 0.25 个百分点，并将商业用房购房贷款最低首付比例下调至 30%。
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GRA 市场周报（2026-01-11）
证监会发布 REITs 市场高质量发展通知并推出商业不动产 REITs 试点，沪深交易所同步修订业务规则；《求是》刊发评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》；国寿资本 6.29 亿元收购领盛上海两处长租公寓 60% 权益。
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GRA 市场周报（2026-01-04）
财政部、税务总局明确个人销售购买 2 年以上住房免征增值税，自 2026 年 1 月 1 日起施行；上海年末协议出让 5 宗「城中村」旧改地块收金 46.68 亿元，华夏股权携手华润置地设立国内首单公募基金私募子 Pre-REITs 基金。
2025
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GRA 市场周报（2025-12-26）
全国住房城乡建设工作会议部署 2026 年四方面工作，北京放宽非京籍购房社保年限并调整房贷定价机制；中国金茂 22.65 亿元出售三亚丽思卡尔顿酒店，KKR 与太盟 4,770 亿日元收购札幌控股地产资产。
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GRA 市场周报（2025-12-19）
住建部部长倪虹《人民日报》撰文系统部署房地产高质量发展；南京奥南宅地 45,325 元/㎡刷新涉宅用地成交楼面价纪录；博枫 18.5 亿元收购 ESR REIT 新加坡 8 个物流资产。
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GRA 市场周报（2025-12-05）
发改委发布 REITs 行业范围清单（2025 年版），甲级商务楼宇与城市更新设施纳入；万科质押万物云股权获深铁 220 亿元贷款担保并拟中票展期；深圳湾澐玺开盘单日销售 130 亿元刷新全国纪录。
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GRA 市场周报（2025-11-28）
万科拟对 20 亿元中票展期、新世界发展延后 34 亿美元永续债付息；上海九批次土拍收官收金 173.33 亿元；KKR 联合基汇资本超 8 亿美元出售东京凯悦酒店。
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GRA 市场周报（2025-11-14）
央行三季度货币政策执行报告强调完善房地产金融基础性制度；象屿集团 21 亿接手上海仙乐斯广场，领展拟 15 亿澳元收购澳洲三座购物中心；10 月 70 城房价环比同比均降。
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GRA 市场周报（2025-11-07）
住建部部长倪虹撰文提出改革完善房地产开发、融资、销售制度；广州明确 2026 年起新出让居住用地 100% 实施装配式建筑；凯德投资与丰树探讨合并，新平台管理资产规模或突破 1,500 亿美元。
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GRA 市场周报（2025-10-31）
「十五五」规划建议公布，明确加快构建房地产发展新模式、盘活低效用地与闲置房产等多项部署；央行拟于明年初实施一次性个人信用救济政策，并动态调整房贷首付比与利率；万科再获深铁不超 22 亿元借款，三季度净亏损 160.69 亿元。
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GRA 市场周报（2025-10-24）
二十届四中全会公报明确推动房地产高质量发展；上海第八批次 6 宗宅地收金 198.8 亿元，徐汇滨江再诞「地王」、成交楼面价高达 14.85 万元/㎡；9 月新房价格同比上涨城市增至 8 个，商品房待售面积连续 7 个月下降。
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GRA 市场周报（2025-10-17）
住建部等 9 部门印发打造韧性城市行动方案（2025—2027 年）；克而瑞数据显示前 8 个月 32 城大宗物业成交 185 笔、1,443 亿元，同比增长 36%；9 月百城二手住宅均价环比下跌 0.74%、同比下跌 7.38%。
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GRA 市场周报（2025-10-11）
住建部披露「十四五」时期全国累计销售新建商品住宅约 50 亿平方米、保障房及安置房 1,100 多万套（间）；自然资源部发布首个聚焦存量盘活的国土空间规划技术标准；首单外资消费 REITs 华夏凯德商业 REIT 上市。
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GRA 市场周报（2025-09-26）
「十四五」期间「三大工程」获资金支持超 1.6 万亿元、「白名单」项目贷款超 7 万亿元；金科 1,470 亿元债务重整落地，为地产史上最大重整案；前 8 个月 32 城大宗交易 1,443 亿元、同比增 36%。
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GRA 市场周报（2025-09-19）
国家外汇管理局便利境外个人境内购房结汇支付，上海优化个人住房房产税试点；旭辉约 100.6 亿元境内债券重组方案获持有人会议通过，万科史上最大组织变革落地。
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GRA 市场周报（2025-09-12）
国务院批复 10 地开展要素市场化配置综合改革试点；华夏凯德商业 REIT 公众认购倍数超 535 倍、创消费 REITs 新高；东数三号 280 亿元现金收购秦淮数据中国区业务，为国内 IDC 行业最大并购。
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GRA 市场周报（2025-09-06）
国办发文支持体育场地设施发行公募 REITs；上海限购松绑后首场土拍收金 111.16 亿元、延续高热；大家投控联合险资设立 45 亿元长租住房基金，TOP50 上市房企中报亏损面超六成、分化加剧。
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GRA 市场周报（2025-08-30）
中共中央、国务院发布推动城市高质量发展意见，加快构建房地产发展新模式；上海全面取消外环外限购、苏州取消新房 2 年限售；中国恒大正式从港交所退市，结束近 16 年上市历程。
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GRA 市场周报（2025-08-23）
国务院第九次全体会议要求采取有力措施巩固房地产止跌回稳态势；全国首单集体经济类 REITs 在苏州工业园区完成定价；KKR 以约 900 亿日元最高报价牵头竞购日产汽车横滨全球总部大楼。
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GRA 市场周报（2025-08-16）
7 月 70 城房价环比下降、同比降幅整体收窄，北京放开五环外限购套数；深圳宝安宅地经 187 轮竞价以 86.4 亿元成交、溢价 34.81%；华润置地 244.7 亿元联合摘得上海组合地块，创全国总价地王纪录。
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GRA 市场周报（2025-08-09）
央行下半年工作会议提出完善房地产金融宏观审慎管理、支持构建房地产发展新模式；首批数据中心公募 REITs 上市首日双双涨停；泰康人寿领投险资基金拟 160 亿元收购英格卡旗下 10 座荟聚购物中心。
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GRA 市场周报（2025-08-01）
中央政治局会议部署下半年经济工作，强调高质量开展城市更新，首次未直接提及房地产风险；万科年内第 7 次获深铁股东借款、累计约 227 亿元；大悦城地产拟私有化并从港交所退市。
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GRA 市场周报（2025-07-26）
国务院公布《住房租赁条例》，9 月 15 日起施行；上海六批次土拍收金 289.57 亿元，徐汇衡复地块楼面价 200,257 元/㎡刷新全国涉宅用地纪录；中海一日豪掷近 119 亿元斩获静安、普陀两宗商住地块。
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GRA 市场周报（2025-06-28）
国家外汇局拟取消资本项目外汇收入购买非自用住宅限制并公开征求意见，六部门发文支持消费基础设施发行 REITs；大家保险约 34 亿元投资瑞安岭南新天地，龙湖宣布 2025 年为债务穿越周期最后一年。
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GRA 市场周报（2025-06-21）
国常会提出更大力度推动房地产市场止跌回稳，国家发改委下达 800 亿元城市更新专项投资；上海五批次土拍揽金 212.57 亿元、杨浦东外滩楼面价刷新纪录，新世界发展推迟永续债付息引发违约担忧。
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GRA 市场周报（2025-06-14）
广州拟全面取消限购、限售、限价并降低贷款首付比例和利率；建发 123.5 亿元收购上海虹口北外滩及杨浦 4 幅地块；中央汇金接管三大 AMC 旗下 8 家券商、期货及基金公司，公募 REITs 总市值首破 2,000 亿元。
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GRA 市场周报（2025-06-07）
中央财政支持北京、天津等 20 个城市实施城市更新；上海东安新村 3 幅涉宅用地累计出让 523.03 亿元，成为「全球新地王」；证监会表态支持新型基础设施及科创园区项目发行 REITs。
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GRA 市场周报（2025-05-31）
六大国有银行下调存款利率，1 年期定期存款利率历史上首次跌破 1%；太盟、腾讯、阳光人寿等联合体收购万达商管旗下 48 座万达广场，交易金额将达 500 亿元；凯德投资设立首支 50 亿元在岸人民币母基金。
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GRA 市场周报（2025-05-24）
5 月 LPR 年内首降，1 年期与 5 年期以上品种均下调 10 个基点，央行加量续作 5,000 亿元 MLF；上海壹号院年度累计销售 108.71 亿元，成为 2025 全国第一个百亿盘；新世界发展寻求 6 月底前完成 875 亿港元贷款再融资。
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GRA 市场周报（2025-05-17）
中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出八项主要任务、目标 2030 年取得重要进展；上海绿城·潮鸣东方均价 19.5 万元/㎡ 开盘当日清盘、单日揽金 69.88 亿元。
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GRA 市场周报（2025-05-10）
央行推出一揽子货币政策十项措施，降准 0.5 个百分点释放长期流动性约 1 万亿元、五年期以上首套公积金贷款利率降至 2.6%；上海四批次土拍 4 幅宅地全部出让、揽金约 97 亿元。
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GRA 市场周报（2025-05-05）
国家标准《住宅项目规范》5 月 1 日起实施，新建住宅层高不低于 3 米、4 层及以上须设电梯；杭州 6 宗涉宅用地收金 125.76 亿元、平均溢价率 22.4%；上海黄浦余庆里地块包 73.27 亿元出让。
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GRA 市场周报（2025-02-23）
习近平出席民营企业座谈会并发表重要讲话；广东 15 城 353.7 亿元率先重启土地收储，北京首发超百亿元土储专项债；上海开年土拍 4 宗地块全部溢价成交、揽金 159.26 亿元，虹口瑞虹地块刷新总价纪录。
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GRA 市场周报（2025-02-16）
国常会提出更好满足住房消费需求；北京朝阳组合宅地 87.295 亿元成交、郑州宅地溢价 87.48% 创 2021 年以来新高；三大 AMC 股权划转中央汇金，深铁集团拟向万科提供 28 亿元股东借款。
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GRA 市场周报（2025-02-09）
证监会支持人工智能、数据中心等新型基础设施项目发行 REITs；深圳国资高管全面接管万科，深铁集团董事长辛杰出任万科董事会主席；基汇资本联合 PCG 收购东京银座地标「东急 PLAZA 银座」。
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GRA 市场周报（2025-01-26）
房地产「白名单」项目贷款金额已达 5.6 万亿元；全国城市更新工作部署会议在京召开；上海、杭州土拍开年火热，杭州湖墅单元地块溢价 71.25%、单场收金 82.89 亿元。