GRA 市场周报（2026-07-10）

政策动态

六大部委联合出台系统性稳楼市新政

2026 年 7 月，持续近四年深度调整的房地产市场迎来里程碑式拐点。住建部、央行、财政部、国家金融监管总局、税务总局、自然资源部六大核心中央部委罕见同步集体发声，一套覆盖信贷、税费、存量盘活、土地供给、保障房建设、房企风险化解全链条的系统性新政全国同步落地。本次新政覆盖金融信贷、交易税费、存量盘活、土地供给、保障房建设、房企风险化解全链条。五大核心举措包括：（1）央行投放 3,000 亿元保障性住房专项再贷款，全国 80 余座城市城投、安居集团开启存量房收购计划，收购价稳定在小区半年网签均价 8.5–9 折，翻新改造后作为保租房、共有产权房供给新市民；（2）除北上广深核心片区外，首套房最低首付比例降至 15%，二套房首付最低 25%，5 年期以上商贷主流利率稳定在 3.05%–3.45%，公积金首套利率低至 2.6%；（3）取消全国普通住宅与非普通住宅划分标准，二手房满 2 年免征增值税，不满 2 年增值税税率由 5% 下调至 3%；（4）「卖一买一」个税全额退税政策延续至 2027 年底；（5）全国普及「带押过户」。

市场动态

华润出手，楼面价 10,172 元/㎡，江阴优质宅地成交

7 月 2 日，位于江阴南门片区的 1 宗宅地（澄地 2026-C-5 号地块）成功出让，由江阴润澄房地产开发有限公司（华润置地）底价竞得，成交总价 102,963 万元，折合楼面价约 10,171.90 元/㎡。地块位于江阴城中优质区位，S1 线南门站举步可达，为住宅用地，出让面积 93,725㎡（约 140.59 亩），整体规划容积率 1.01–1.08，总建筑面积 101,223㎡。

杭州萧山世纪城核心宅地：保利发展 46.05 亿元竞得

7 月 7 日，杭州迎来下半年首场土拍，经过近百轮竞价后，萧山世纪城核心单元一宗宅地成功出让，总成交额达 46.05 亿元。根据地块出让信息，世纪城核心单元 XS010106-13 地块（杭政储出〔2026〕52 号），位于萧山区钱江世纪城腹地，紧邻 SKP、双地铁 2/6 号线钱江世纪城站，用地性质为住宅（设配套公建）用地，土地出让面积 34,167 平方米，规划建筑面积 95,667.6 平方米，容积率 2.8。该地块吸引了保利、滨江、绿城、建发、金帝等 12 家房企参与，经过 98 轮竞价后由保利发展旗下浙江保利城市发展有限公司以总价 46.05 亿元竞得，成交楼面价 48,139 元/平方米，溢价率 26.68%。中指研究院华东大区常务副总高院生指出，这是保利继拿下保利·天珺后再次加码世纪城核心，深耕决心明确。

首批 REITs 指数基金完成发售，产权类 REITs 平均分派率约 4.5%

首批公募 REITs 指数基金 7 月 1–7 日集中发售，发行主体为易方达、华夏、南方、中金四家基金公司。其中，单只募集上限 3 亿元，合计最高 12 亿元增量资金。南方基金首日即超募并提前结束募集。产权类 REITs 平均分派率约 4.5%，经营权类 REITs 平均 IRR 约 5.4%，当前产权类储备项目分派率在 4.05%–6.25% 之间。同期，华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金获批将于 2026 年 7 月 15 日起正式发售。底层资产包括广州保利中心写字楼和佛山保利水城购物中心，两处资产均位于粤港澳大湾区核心区域，拟募集规模约 17.97 亿元，基金存续期 32 年。作为首单央企商业 REITs，华夏保利商业 REIT 能否成为商业地产资产证券化的新样本，已成为市场观察房地产行业转型的重要窗口。

项目动态

驻在虹湾——上海虹口存量商办改造保障性租赁住房项目

7 月 2 日，睿星资本 GREYSTAR 旗下租赁住宅品牌「驻在 LIV'N」迎来全新项目——驻在虹湾开放日盛大举行。项目位于虹口区四平路 198 号，前身为建成于 1997 年的上海轻工国际大厦。经过改造更新，这栋一度空置的商办楼宇焕新为面向城市人才的高品质租赁住宅社区，为瑞虹商圈与北外滩辐射区带来新的居住选择。驻在虹湾由建信住房租赁基金、建信信托及睿星资本 GREYSTAR 共同参与推进。三方共同出资成立上海建睿虹私募投资基金合伙企业（有限合伙），完成相关股权收购，并推动原有商办楼宇向保障性租赁住房转型。其中，建信住房租赁基金、建信信托作为重要投资方参与项目投资与资产盘活；睿星资本 GREYSTAR 负责项目营销及运营管理。

北京海淀启动大学生专项保租房配租，1,000 套房源

7 月 3 日，北京海淀区发布 2026 年大学生专项配租意向登记的公告，开展 2026 年大学生专项配租工作。此次配租房源涉及 6 个项目（包括燕保·辛店家园、燕保·温泉家园、馨瑞嘉园等），房源共计 1,000 套，均由北京保障房中心有限公司运营。面向近五年毕业的全日制本科及以上学历、在海淀就业的无房大学生；每两年一签合同，每租赁期减免 1 个月租金，最多减免 3 个月。

北京首个混凝土模块化保障性租赁住房亮相

7 月 6 日报道，近日「智建未来·科技赋能城市更新」主题活动，走进北京市海淀区首个混凝土模块化项目，也是北京市首个混凝土模块化保障性租赁住房项目——海淀区定慧寺保障性租赁住房项目，近距离探访中建海龙科技有限公司自主研发的「智能建造-MiC 技术」的实景应用。据介绍，定慧寺保障房项目由北京市海淀区保障性住房发展有限公司下属企业城市更新公司作为建设主体，中建海龙实施的装配式保障性租赁住房。项目共 5 层，采用中建海龙自主研发的「空心叠合剪力墙+单面叠合墙模块」体系，「智能建造-MiC 技术」整栋建筑被拆解为 203 个标准化混凝土独立模块。所有模块在智能工厂完成一体化精装、管线集成、卫浴安装，生产精度达毫米级。模块运输到施工现场后直接吊装拼接，相比传统施工方式，整体工期缩短 50% 以上。项目建成后，将为海淀区新增 241 套保障房。

企业动态

京东集团 7.5 亿港元收购香港油麻地学生公寓

7 月 6 日，远东发展发布一则交易公告，其中指出，京东子公司 JD Fabulous 将以 7.5 亿港元的代价，收购远东发展子公司帝盛酒店集团旗下的捷彩有限公司全部股份。据了解，标的公司捷彩的运营业务，主要是将位于香港油麻地的海景丝丽酒店客房项目转换为学生公寓，预期将于 2026 年下半年完成全面转换。交易完成后，DHI Hotel Management HK Limited（同为远东发展子公司）继续作为管理人，运营该学生公寓，为期三年，并于每年向捷彩支付 4,500 万港元的保证收入。

Iglu：物色被动型投资方，KKR 与加拿大养老金计划成为头号竞购方

Iglu 为主权基金 GIC 旗下学生公寓运营商，运营着澳洲一批稀缺抢手的学生公寓物业。其正在物色被动型投资方，本次股权转让流程推进顺利，但投行顾问严格筛选竞标方，整套交易流程为定制化设计。花旗集团与世邦魏理仕全权负责本次少数股权出售项目，GIC 对 Iglu 整体估值约 30 亿澳元。本次委托出售的诉求十分特殊：GIC 并非寻求全盘退出，也无意引入参与运营的战略合作伙伴，而是寻找愿意出资超 10 亿澳元、且完全不插手企业经营的机构资本；投资方不得谋求董事会席位、无权干预日常运营，也不存在后续取得企业控制权的通道。通常此类大规模股权出售会有 Scape Student Living、黑石、布鲁克菲尔德等产业战略买家牵头竞标，但本次交易启动之初就提出反垄断顾虑，导致这类产业投资方基本出局。市场目前公认 KKR 与加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）是参与意愿最强的两大候选方。这两家机构均具备足额出资能力，且不会提出额外运营层面诉求，完美匹配本次交易要求。

ESR-REIT：拟 2.479 亿新元收购墨尔本五项物流资产

为扩大澳洲物流资产敞口，提升永久地契资产比重（从 19.3% 至 23.5%），延长组合平均土地租期，ESR 房地产投资信托拟收购墨尔本西部及东南部工业与物流区 5 项永久地契资产，总可出租面积约 12.24 万㎡，平均楼龄约 11 年，出租率 90%。净购买价 2.768 亿澳元，较估值低 1.9%。

海外动态

香港中环甲级写字楼租金上半年录得 15 年来最大半年度升幅

仲量联行 7 月 6 日发表中期市场回顾，指出中环甲级写字楼受惠于 2025 年底延续至今的租务旺势，2026 年上半年录得 15 年来最大半年度租金升幅，预测全年中环甲厦租金升幅上调至 15%。戴德梁行同日上调全港甲厦租金预测至升 4%–6%，中区租金预计增长 10%–12%。世邦魏理仕数据显示，全港写字楼空置率下降约 0.6 个百分点至约 16.2%，连续两季度回落，Q2 整体写字楼租金上升约 2%。细分市场判断：中环核心区与 non-core 区域租金走势持续分化。整体市场空置率虽已回落至 13.1%，但未来新增供应将限制进一步下降空间。金融服务及教育行业为写字楼需求主要推动力。