房地产信贷改革配套落地，新政后首场土拍“冷热分化”

本期速览

• 政策 | 房地产信贷制度改革：单个项目对应一家主办银行，开发贷预售项目最长5年、现房销售项目最长7年，个人房贷最长可由30年延至40年
• 政策 | 上海住建“十五五”规划：新增供应商品住房2500万至2800万平方米，2026年底全面启动城中村整体改造项目
• REITs | 创金合信北京国资商业不动产REIT深交所上市，为全国首单“科技创新+城市更新”主题，基础资产总建筑面积约12.56万平方米
• 土地 | 9月四大一线城市17宗涉宅用地待出让，总起始价近618亿元
• 土地 | 中海150.9亿元底价摘得上海真如中心地块，仅一家参拍；华润置地82.993亿元、174轮竞得北京顺义温榆河地块，溢价率17.37%
• 数据 | 前8个月100家房企销售总额20175.9亿元，千亿房企5家、百亿房企40家，后者较去年同期减少13家
• 项目 | 成都西南首个独栋保租房骑手公寓投用，出租率92%；上海临港新片区新就业青年安居受理窗口启动
• 企业 | 华润万象生活上半年股东应占利润22.39亿元、同比增长10.3%；富力地产两个月内第二次因信披问题收监管警示函
• 海外 | 招商局商业房托约5.285亿港元收购红磡学生宿舍；新加坡Centurion拟3.64亿港元收购北角住宅楼；Ares完成6120亿日元（约40亿美元）日本物流基金募集

01 政策与资本市场

房地产信贷制度完成配套改革，开发贷、个人房贷和商业地产贷款进入项目中心化管理

8月29日，人民网围绕央行、金融监管总局8月28日发布的房地产信贷制度改革作出集中解读。新规的核心不只是延长个人住房贷款期限，而是通过《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》及商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新贷款和房地产信托业务等配套办法，重新搭建房地产融资底层框架。

开发端，单个房地产项目对应一家主办银行，由主办银行单独或牵头银团发放开发贷款；贷款期限与建设和销售周期匹配，预售项目最长5年、现房销售项目最长7年，首次还本原则上安排在项目竣工备案后。居民端，个人住房贷款期限最长可由30年延至40年，且贷款发放通过受托支付与项目监管账户衔接。

对行业而言，这意味着银行授信重点将从房企主体信用进一步下沉到项目本身的合规性、开发进度、销售回款和现金流闭环。优质项目融资确定性提高，但房企资金挪用和高杠杆滚动开发的空间被压缩。

上海：住建“十五五”规划发布，商品住房供应、城中村改造和旧住房更新任务同步明确

9月3日，上海市住房和城乡建设管理“十五五”规划发布，提出“十五五”期间新增供应商品住房2500万至2800万平方米，同时攻坚推进城中村整体改造和旧住房成套改造。

规划给出了三个时间节点：至2026年底，全面启动城中村整体改造项目并全面完成整治提升；至2027年底，全面完成整体改造项目前期改造；至2030年底，力争基本完成不成套职工住宅改造，并推动不成套里弄房屋、公寓、花园住宅更新取得积极成效。

相比单一的住宅供应计划，这份规划更强调住房供给、城市更新、基础设施安全和数字化治理的组合推进。

深交所：商业不动产REIT继续扩容，科技创新和城市更新资产进入公募REIT平台

9月3日，创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金在深交所挂牌上市，被证券时报称为全国首单“科技创新+城市更新”主题商业不动产公募REIT，也是深交所首单获批上市的商业不动产公募REITs项目。底层资产包括隆福大厦、隆福寺北里、量子芯座、量子银座等，基础资产总建筑面积约12.56万平方米，既包含城市更新载体，也包含科技创新空间。

结合8月末证监会支持资本市场服务房地产新模式的政策方向，本次上市体现商业REITs从购物中心、酒店、办公等传统资产，逐步延展到城市更新和科创载体。对机构投资者而言，这类资产的定价重点将落在租户结构、租金稳定性、更新后运营能力和分派可持续性，而非单纯的不动产估值折价。

02 市场动态

一线城市：9月一线城市涉宅地块供应近618亿元，新政后核心地块仍将承接资金关注

9月2日，中指研究院发布9月土拍日历，四大一线城市合计17宗涉宅用地待出让，总起始价近618亿元。其中，北京6宗涉宅用地总起始价251.24亿元；上海九批次和十批次共7宗涉宅用地总起始价262.87亿元；广州3宗涉宅用地总起始价92.58亿元；深圳福田香蜜湖一宗稀缺宅地起始价约11.31亿元。

该供地节奏与8月末现房销售、资金监管和信贷配套改革相邻，市场对地块出让条件、交付节点和资金监管安排的关注度明显提高。后续土拍热度的关键不在总量，而在地块能否满足“核心区位、明确客群、低密或稀缺产品、开发周期可控”四个条件。资金仍会向一线城市优质板块集中，但新政会让房企更谨慎测算资金占用和利润安全垫。

上海：中海150.9亿元底价摘得真如中心地块，百亿级综合开发考验长期运营能力

9月1日，上海第八批次土拍落锤，中海以150.9亿元底价摘得普陀真如中心地块。该地块被市场称为“上海真如中心”巨无霸项目，此前因体量大、起价高、位于上海中心城区副中心而备受关注，但最终仅中海一家参拍。中海在真如板块已有真如境TOD综合体、中海环宇城MAX及环宇玖章等项目基础，此次继续拿地更接近板块连片深耕，而非孤立补仓。

从投资角度看，该项目不是典型的住宅快周转地块，而是住宅、商业和TOD片区价值共同兑现的长期综合开发。150亿元级别的资金占用在新政后更凸显融资安排、销售节奏、商业运营和片区人口导入的重要性，也反映出百亿级复杂地块的潜在买方正在进一步收窄至少数央国企和深耕型主体。

北京：顺义温榆河地块174轮竞价成交，低密确定性支撑新政后首场土拍热度

9月3日，北京迎来8月末地产新政后的首场重磅土拍。顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边SY00-2101-2001、2002地块经174轮报价，由华润置地以82.993亿元竞得，成交综合楼面价约4.06万元/平方米，扣除商业部分后住宅楼面价约4.12万元/平方米，溢价率17.37%。地块土地面积约20.22万平方米，规划建筑面积约20.42万平方米，住宅容积率仅1.01，位于五环与六环之间的温榆河生态走廊，紧邻华润此前开发的北京润园。

值得注意的是，原定同日出让的朝阳将台驼房营地块暂停出让，并拟结合新政优化条件。两宗地块的分化说明：低密、工期可控、客群验证充分的改善型地块仍可获得积极竞价；而更复杂、更高总价或配建要求更高的地块，在现房销售和资金监管框架下需要重新测算出让条件。

数据观察｜前8个月百强房企销售总额超2万亿元，热销项目走出独立行情

8月31日晚间，多家研究机构披露2026年1-8月房企销售数据。每日经济新闻引述中指研究院数据称，前8个月100家房企销售总额20175.9亿元，同比降幅较1-7月扩大0.3个百分点；累计全口径销售额超过千亿元的房企共5家，与去年同期持平；超百亿元房企40家，较去年同期减少13家。

数据表明，行业整体仍处淡季和筑底过程中，但中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂、北京城建等在核心城市布局较深的房企仍实现累计销售额同比增长。销售端的分化与土地端高热地块高度一致：市场并未全面复苏，而是优质城市、优质板块、优质产品获得独立去化能力，央国企信用和产品兑现能力成为销售排名稳定的关键。

03 项目动态

成都：西南首个独栋保租房骑手公寓投用，闲置国资改造切入新就业群体安居需求

9月2日，人民网四川频道报道，8月31日由成都市住建局会同金牛区、联手美团总部打造的“交子菁寓·骑手公寓”迎来首批骑手集中签约入住，签约入住人数超过100人，项目出租率达92%。

该项目位于金牛区一环路北三段92号，紧邻地铁6号线梁家巷站，原为上世纪70年代临街商铺、造纸厂职工宿舍和生产车间，经改造形成108间、140个床位，并配置非机动车车库、换电设备、共享厨房、暖心驿站和探亲客房。项目租金按市场评估价9折执行，实行民水民电。

该案例的价值在于，它把保障性租赁住房从普通青年白领扩展至骑手等新就业形态劳动者，并通过“保租房+服务驿站”提升留住率和运营黏性，为核心城区低效国有资产改造提供了兼顾现金流和社会效益的样本。

上海临港：新就业青年安居窗口启动，人才住房服务从集中供给走向常态化受理

临港新片区人才安居网显示，“临港新片区新就业青年安居受理服务窗口”于9月1日起正式启动。该窗口面向新就业青年提供安居申请、资格咨询、进度查询和保租房房源衔接服务，平台同步显示保租房、社会租赁、线上选房、资格自测等模块。临港新片区此前已将青年人才、产业工人和企业员工住宿作为产业配套的重要组成部分，此次受理窗口常态化，意味着人才安居从单个项目供应逐步转向平台化管理。

对产业园区和租赁住房投资而言，临港案例的启示在于：住房不再只是城市福利或企业宿舍，而是产业招商、青年人才留存和园区运营效率的一部分。房源供给、申请审核、租后服务和企业需求匹配能否形成闭环，将影响保租房项目的出租率和稳定性。

上海：百联繁花里持续导入银发消费生态，核心商圈存量商业尝试适老化场景再定位

9月4日，AgeClub与百联繁花里在上海举办“繁花无界 生活无限”银发消费活动，围绕智慧养老产品、场景应用和银发商业生态进行路演和招商。公开资料显示，百联繁花里位于上海第一百货商业中心A、B馆7-8楼，体量约7000平方米，是百联股份打造的一站式银龄生活方式品牌空间，整合健康、营养、美学、智能科技和生活服务等业态。

与传统养老机构不同，百联繁花里落在南京东路核心商圈，切入的是活力长者的消费、体验和社交需求。该项目说明，存量百货和核心商圈商业在客流结构变化下，正在从年轻潮流和家庭消费之外寻找新增长曲线；银发经济若能形成稳定复购和服务粘性，有望成为存量商业再定位的重要方向。

04 企业动态

华润万象生活中期利润增长并强调不以低价换规模，商管物管进入质量竞争阶段

8月31日，华润万象生活披露2026年中期业绩并召开业绩会。公开报道显示，公司上半年股东应占利润22.39亿元，同比增长10.3%，管理层在业绩会上强调核心一二线城市仍是主战场，并表示物业服务不会以低价换规模。

对于商业运营和物业管理企业而言，这一表态与地产行业整体逻辑变化一致：当增量开发放缓、存量资产运营重要性提升，商管物管企业的核心竞争不再是简单拓面积，而是租户组合、客流经营、收费质量、业主满意度与利润率之间的平衡。对持有型资产投资者来说，华润万象生活这样的样本也提示，轻资产输出和第三方拓展仍有空间，但项目选择必须围绕城市能级、业态成熟度和管理费回款质量，而非单纯规模扩张。

广州：富力地产再收监管警示函，出险房企债券信披合规要求持续趋严

9月2日，广东证监局对广州富力地产股份有限公司及时任董事长李思廉、时任信息披露事务负责人胡杰采取出具警示函的行政监管措施。每日经济新闻报道显示，监管认定富力作为公司债券发行人，未及时披露有息债务逾期和重大诉讼、仲裁等事项；这已是富力两个月内第二次因信息披露问题被监管点名。

报道同时提到，富力地产半年报显示总借款975.25亿元，一年内到期借款828.42亿元，而总现金及银行存款（含受限现金）约26亿元。

该事件说明，房企债务处置期的监管重点已从“是否重组”延伸至“是否充分、及时、真实披露风险”。债券投资人和潜在资产买方需要更重视信披质量、诉讼执行和抵押资产处置进展，而不能只看表面的展期方案。

05 海外动态

香港：招商局商业房托联手BGO收购红磡学生宿舍，香港学生住宿资产进入平台化扩张阶段

8月31日，PRNewswire及BONARD披露，招商局商业房托通过持有55%权益的合资平台收购香港红磡全新学生宿舍资产The Quad，物业协定价值约5.285亿港元，较2026年5月31日独立评估值约5.694亿港元折让约7.2%。项目位于九龙漆咸道北470-478号，为25层整栋物业，总楼面面积约42,000平方英尺，提供184个单位、205个床位及若干零售单位，邻近香港理工大学、香港都会大学及红磡、何文田、土瓜湾等交通节点。

此前招商局商业房托已收购尖沙咀CM+U学生宿舍，并于8月15日运营且达到满租；红磡项目意味着其学生住宿业务从单点试水进入核心九龙学术圈的平台化扩张。对香港另类住宅资产而言，学生宿舍已具备更清晰的收购、运营、品牌化和REIT退出闭环。

香港：新加坡Centurion拟收购北角住宅楼，外资继续加码香港租赁住宿赛道

9月1日，Mingtiandi报道称，新加坡住宿资产运营商Centurion Corporation旗下本地公司已签署临时协议，拟以3.64亿港元收购香港北角渣华道70号仁和大厦，并计划通过与控股股东私人投资平台各持50%的合资公司推进交易。该物业为2000年建成的26层商住楼，距北角港铁站约3分钟步程，总楼面约34,286平方英尺，其中住宅面积约26,070平方英尺、零售裙楼约8,216平方英尺，收购价格折合约10,617港元/平方英尺。

估值顾问认为，若改作学生宿舍，单个单位月租可达3万至3.5万港元，对应净收益率约4.8%-5.5%。Centurion此前已在香港运营学生住宿和工人宿舍项目，此次进一步显示新加坡资本正将香港住宅旧楼视为可转化为学生宿舍、青年公寓或短租住宿的收益型资产。

日本：Ares完成40亿美元日本物流基金募集，长期资金继续押注东京、大阪、名古屋现代物流

9月2日，Mingtiandi报道称，Ares Management完成第五期日本物流开发基金Japan Logistics Development Partners V募集，基金规模达6120亿日元，约合40亿美元，触及硬上限，成为Ares房地产业务史上最大的封闭式机构基金。加拿大养老金CPPIB承诺出资1500亿日元，约占基金规模24.5%。基金目标投向大东京、大大阪和名古屋的现代物流设施，总投资能力约1.7万亿日元，其中已承诺项目总投资约4500亿日元，约占总能力26%。

虽然该基金并非住宅资产，但它对日本市场判断具有指示意义：全球养老金、主权基金和保险资金仍愿意在日本以开发基金形式配置长期不动产，底层逻辑是供应链重构、电商和现代仓储需求，以及东京圈土地和合规开发能力的稀缺。