城市更新走向平台化，办公资产交易与租赁住房REIT释放新信号

本期速览

政策 | 北京以首开集团为主体组建城市更新平台；江苏推出二十条司法保障措施；成都新增宅地项目原则上封顶后预售。
交易 | 上海利宝广场约19.17亿元完成整体股权交易；货拉拉以超过10亿元购入T6办公楼，拟用作华东总部。
土地 | 据10月29日报道，10月经营性土地成交建面与金额同比分别增51%和65%，增量主要来自三四线低基数反弹。
更新 | 上海约2.4平方公里陆家嘴中心区更新规划获批；苏州娄门市场更新项目启动施工招标，合同估算价约6800万元。
REITs | 中国建筑租赁住房REIT于10月28日上市，底层资产估值约13.675亿元，截至2026年3月出租率约91.53%。
企业 | PAG签约拟以约40.26亿港元收购恒大物业约51.016%股权；万科前三季度归母净亏损239.43亿元，继续推进交付、资产变现与债务化解。
香港 | 东涌两家万豪系酒店约27亿港元成交；甲级写字楼空置率降至12.4%，租赁改善与资产价格重置并行。

01 政策与城市更新

北京城市更新平台成立，以首开集团为主体统筹规划、融资与运营

北京市城市更新平台于10月26日正式成立，以首开集团为实施主体，定位为覆盖规划策划、资金筹措、项目实施和资产运营的全生命周期平台。平台将联动政策性银行、专项债、商业银行和产业基金，重点开展核心区平房院落、危旧楼房、老旧小区改造、更新资产运营及区企合作五类业务。

平台可通过独立实施、合作开发、股权投资、建设管理及特许经营等方式设立项目公司。相比单个项目融资，平台化安排有利于将低收益公共更新与可经营资产统筹平衡，也为社会资本参与北京存量更新提供更清晰的交易和退出载体。

江苏推出二十条城市更新司法措施，覆盖产权、补偿及历史建筑运营争议

江苏法院系统发布服务保障城市更新二十条措施，围绕行政争议化解、民商事审判、执行与多元调解形成专门规则。文件重点涉及老旧小区、危旧住房、老街区及城中村更新，明确妥善处理房屋权属、业主撤销权和知情权，以及采光、通风、噪声等相邻关系补偿。

对历史建筑修缮、租赁与经营中的合同纠纷，文件强调统筹保护要求与商业利用。随着城市更新涉及更多存量权益安排，统一司法口径有助于降低产权核验、业主协商和后续运营的不确定性，对周期长、参与主体多的项目尤其重要。

成都调整住房销售制度，新增宅地项目原则上封顶后预售并鼓励现房销售

成都市住建局等三部门10月26日发布房地产新政。对2026年8月28日后新公告出让的住宅用地，商品住房预售许可原则上在主体结构封顶后办理，并鼓励采用现房销售。现房项目取得施工许可证后可签订定金合同，定金不得超过总房款5%，并纳入专户监管。

对8月28日前已出让、但尚未取得建设工程规划许可证的项目，经综合评估，可在2027年底前按原条件申请预售，同时强化资金封闭运行。销售节点、资金监管与过渡期纳入同一框架，将提高开发商前期资金占用和工程履约要求。

02 市场动态

上海办公市场披露两笔十亿元级交易，企业自用与国资平台支撑成交

本周披露的上海大宗交易中，利宝广场以整体股权方式成交，总建筑面积约5.85万平方米，交易金额约19.17亿元。卖方为新加坡上市REIT相关主体，买方为首金资本等北京首创城发系国资平台。另一宗T6办公楼交易金额超过10亿元，由货拉拉购作华东总部。

第一太平戴维斯统计的同期一线城市办公大宗交易共6宗，金额约33.79亿元。整栋资产和明确使用场景成为交易基础；国资盘活与企业自用正为核心城市办公成交提供重要支撑。

10月经营性土地成交同比回升，增量主要来自三四线低基数反弹

据10月29日报道的克而瑞数据，10月全国经营性土地供应建筑面积约5854万平方米，环比下降47%、同比下降29%；受9月供地结转及低基数影响，成交建筑面积同比增长51%，成交金额同比增长65%。以下为报道时点口径。

分能级看，一线城市成交建筑面积约9万平方米、金额17亿元，同比分别下降88%和93%；二线城市成交约740万平方米、金额397亿元，金额同比增长36%；三四线成交约8839万平方米、金额2160亿元，同比分别增长61%和109%。整体回升与城市能级分化并存，三四线低基数反弹是本期增量的重要来源。

03 项目动态

陆家嘴中心区更新规划获批，云廊与明珠广场拟重塑商务区步行体系

上海市政府10月26日披露，约2.4平方公里的陆家嘴中心区城市更新规划已获批，成为首批十个商务楼宇更新试点中第九个落地方案。规划拟在现港务大厦地块建设明珠广场，将东方明珠18米标高环廊向滨江延伸。

“云廊”工程计划衔接国金中心、上海中心、环球金融中心和金茂大厦，并约每50米设置一处垂直交通节点。更新还将增加文化、体育、零售和公共空间，推动老旧办公楼功能提升，通过立体慢行与复合业态改善存量商务区的可达性及全天候消费能力。

苏州娄门市场更新启动施工招标，约6800万元合同检验古城复合运营

苏州市公共资源交易平台10月26日发布娄门市场地块城市更新项目施工招标。项目位于东北街以南、北仓街以东，用地约8622平方米，总建筑面积约15994平方米，其中地上约12659平方米、地下约3335平方米，建筑高度14.85米；合同估算价约6800万元，计划工期420日。

建设单位为苏州历史文化名城建设集团旗下城市更新主体，资金自筹并采用代建管理。项目地处古城保护范围，低高度、地下空间利用及市场功能再组织，将考验历史风貌约束下的商业可持续性。

04 企业动态

中国建筑租赁住房REIT上市，底层资产估值约13.675亿元

国泰海通中国建筑租赁住房REIT于10月28日在上交所上市，代码508095。底层资产为上海松江区中建幸孚+公寓，基金资产估值约13.675亿元，公众及网下投资者认购倍数分别约390倍和145倍。

项目2025年营业收入约7567万元、经营性现金流约5825万元，截至2026年3月出租率约91.53%。此次发行为建筑央企“开发—运营—证券化”闭环提供样本，也体现集中式租赁住房资产稳定运营的重要性。

PAG签约拟收购恒大物业约51.016%股权，现金对价约40.26亿港元

恒大物业10月30日公告，PAG旗下Everest Holdings与卖方于10月28日签署购股协议，拟收购约55.15亿股，占已发行股本约51.016%，现金对价约40.26亿港元。交易完成后，买方还将按每股0.8359港元提出强制性无条件现金要约。签署协议并不等同于已经完成交割。

恒大物业2026年上半年收入约69.43亿元、利润约5.17亿元，在管面积约6.03亿平方米，保有较大规模服务合同与现金流基础。国际私募资本拟取得大型物管平台控制权，后续债权清理、客户稳定及关联项目风险隔离，将影响平台价值兑现。

万科前三季度归母净亏损239.43亿元，交付、资产变现与债务化解并行

万科10月30日披露，前三季度营业收入约1050亿元，归母净亏损239.43亿元；期内完成34000套住宅交付，销售金额约520.1亿元，通过存量盘活和新增产能实现销售约195亿元，完成大宗资产交易约26.2亿元。

融资端，综合借贷成本降至2.86%，较年初下降17个基点；深圳地铁累计提供借款45.2亿元，公司已对10只境内债券、合计180.7亿元实施风险化解安排。期内还获取11个项目，权益建筑面积约45.5万平方米、权益地价约30.7亿元，体现有限补仓、交付与资产变现并行的经营取向。

05 海外动态

香港东涌两家万豪系酒店约27亿港元成交，较担保贷款形成约18亿港元缺口

10月下旬签署的交易显示，香港东涌Sheraton和Four Points by Sheraton两家酒店、合计1219间客房，由马来西亚ParkCity控制的Oceanfront HK以约27亿港元收购。相关担保贷款约45亿港元，预计留下约18亿港元缺口。

资产2023年初始要价约60亿至65亿港元，最终售价明显折让，但仍吸引来自九个市场的意向方。酒店将继续由万豪运营，并承接超过1000份现有合同。这笔交易显示，香港困境商业地产正通过运营延续、债权人减记与长期资本接手完成价格重置。

香港甲级写字楼空置率连续五个月下降，三季度买卖宗数同比增26%

仲量联行10月26日研究显示，香港甲级写字楼整体空置率截至9月底降至12.4%，连续第五个月下降，创2023年5月以来最低；中环空置率由7.8%降至7.2%，9月全港净吸纳量约24.58万平方英尺。三季度写字楼录得293宗买卖，同比增长26%，成交额约61.27亿港元，同比增长12%。

资本值仍在调整：中环The Center顶层约13213平方英尺物业以4亿港元放售，较2017年7.38亿港元买入价低约46%。租赁基本面改善与资本值折让并存，为自用和机会型买家提供关注窗口；放售价格并非已实现成交价。