GRA 市场周报（2026-04-25）

宏观政策

中央：15 部门联合发文，青年公寓、青年发展型城市全面部署，推出 18 项举措

4 月 22 日，共青团中央、中央网信办、国家发展改革委等 15 部门联合印发《关于深化青年发展型城市建设 助力建设现代化人民城市的意见》。文件紧扣服务城市高质量发展与青年高质量发展双向融合，围绕六大维度系统推出 18 项具体举措，全面部署新时代青年发展型城市建设工作：

• 聚焦中心工作大局
• 激发青年创新活力
• 优化青年宜居环境
• 引领绿色低碳发展
• 涵养城市人文气质
• 引导青年参与基层治理

强化城市规划适青导向，将青年发展纳入城市国土空间规划，指导各地将青年发展需求的相关指标纳入城市体检，在城市更新中，结合实际营造适青化空间。探索对新增青年友好型公共服务功能的项目给予建筑面积、容积率等规划指标支持。

专项政策

武汉：第二批城市更新政策出台，闲置商办楼可改租赁住房

4 月 23 日，武汉市城市更新工作推进会召开。为持续做好「五改四好」城市更新改革创新和政策支持保障工作，武汉出台《关于支持城市更新的若干政策措施（第二批）》，在盘活存量、复合利用、审批提速等方面推出新举措。政策措施提出，支持非居住存量房屋改建为租赁住房，充分发挥市场机制作用，引导市场主体按照规定，将符合条件的已建成闲置低效的商业办公用房、旅馆存量房屋改建用于租赁住房。

此外，为促进产业提档升级，政策措施鼓励各区在「工业上楼」项目的认定标准、分割转让比例等方面制定差异化政策，并落实城市基础设施配套费减免，工业上楼项目由区级认定并实施相关审批。

珠海：出台楼市优化新政，公积金单人、双人贷款额度提至 100 万、150 万元

4 月 20 日，珠海市住房和城乡建设局联合市自然资源局、财政局、税务、公积金中心等六部门，正式印发珠建〔2026〕57 号楼市优化调整文件，新政自发布之日起实施，有效期 3 年，进一步优化楼市调控，稳定市场预期，满足居民刚需与改善型住房需求。

新政明确多项惠民购房举措：

• 延长住房「以旧换新」补贴周期，政策有效期延续至 2026 年 12 月 31 日，符合条件购房者可按新房网签价 1% 申领补贴，单套补贴上限 3 万元
• 契税认定规则同步调整，本市家庭住房套数核查不含横琴粤澳深度合作区房产，切实减轻购房者税费负担
• 公积金政策迎来大幅升级，单人、双人缴存家庭贷款最高额度分别提升至 100 万元、150 万元
• 加大差异化支持，多子女家庭二套房、星级绿色建筑及装配式住宅购房，可享受最高 30% 贷款额度上浮，精准支持绿色低碳住房发展

北京：首个国有建设用地建筑物部分没收处置案例落地，涉约 1.8 万㎡违建

4 月 23 日，据北京规划自然资源发布，在市规划自然资源委朝阳分局「朝前服务·帮您办」机制全程护航下，中关村电子城西区 E6、E7 地块科研研发中心项目罚没建筑物成功进入上市挂牌环节。项目涉及约 1.8 万㎡擅自增建的违法建筑，违法部位分散于主楼与裙房不同楼层，曾面临无先例可循、操作复杂的双重挑战。

项目为北京市首个在国有建设用地建筑物内实施部分没收并完成处置流程的案例，成功破解了违法部位分散、权益关系复杂、无先例可循等多重堵点。通过组建跨部门专项工作小组，朝阳分局创新推出链式协同、全域感知等服务举措，既依法消除了项目违法状态，又保障了已售已租房产的合法权益，为全市同类不良资产处置提供了可复制的「朝阳方案」。

市场动态

上海：第三批次土拍收金 72.09 亿元，徐汇长桥地块溢价 25%

4 月 21 日，据上海土地市场网显示，上海 2026 年第三批次住宅用地土拍正式开拍，共推出 3 宗涉宅用地，总出让面积约 10.12 万㎡，起始总价约 65.49 亿元。

• 徐汇区长桥板块地块共有九组竞买人参与现场竞价，经过 82 轮竞价，最终由招商蛇口以总价 33 亿元竞得，成交楼面价 87,150 元/㎡，溢价率 25%
• 普陀区石泉街道地块，最终由中建八局与招商蛇口联合体竞得，成交总价 30.29 亿元，楼面价 62,077 元/㎡
• 金山新城核心区地块，最终由金山滨海集团竞得，成交总价 8.7955 亿元，楼面价 13,810 元/㎡

苏州：吴江东太湖度假区宅地出让，收金 10.66 亿元、楼面价约 1.35 万元/㎡

4 月 22 日，苏州成功出让吴江东太湖度假区 WJ-J-2026-002 号宅地，由吴江城投旗下吴江新吴城资本管理有限公司竞得，成交总价约 10.66 亿元，成交楼面价约 13,500 元/㎡。

地块容积率仅 1.2，规划打造墅类为主的低密改善住区。地块坐落于太湖新城江村路南、秋枫街西，区位配套成熟，南侧紧邻在建苏州大型山姆会员店；东侧毗邻苏州市第九人民医院，周边集聚东太湖实验小学、苏州湾外国语学校、苏州湾体育中心等优质教育、医疗、文体配套，综合宜居属性突出。

北京：中建智地 13.24 亿元斩获亦庄新城宅地，溢价 8.70%

4 月 21 日，北京迎来本月第二场宅地土拍，标的为北京经济技术开发区亦庄新城 YZ00-0802 街区 1401-1 地块。该地块为 R2 二类居住用地，地块编号京土储挂（开）[2026]011 号，用地性质为城镇住宅用地，土地出让面积 25,908.19㎡，规划建筑面积 51,816.38㎡，容积率 2，建筑限高 60 m，起始价 12.18 亿元，起始楼面价 23,506 元/㎡。

该地块吸引了金茂、招商蛇口、建发、保利发展、中建智地共 5 家房企现场参与竞价，最终中建智地以总价 13.24 亿元竞得该地块，成交楼面价 25,552 元/㎡，溢价率 8.70%。

出让文件要求，该地块须打造「亦庄好房子」模式，并须认建 YZ00-0802 街区 1304 地块规划绿地（约 4.1 万㎡），建成后无偿移交政府相关部门，建成后将成为区域重要生态与休闲空间。

企业动态

香港置地：文华东方酒店 2026 年 6 月 1 日焕新启幕

4 月 22 日，据香港置地，文华东方酒店将于 2026 年 6 月 1 日焕新启幕，作为置地广场升级项目「明日中环」的重要部分。

京东：两日斥资 24.2 亿元拿地，布局北京亦庄与杭州钱江世纪城

京东集团关联公司北京齐正数智科技有限公司以 17.57 亿元底价摘得北京亦庄新城一宗综合性商业金融服务业用地。北京地块位于亦庄新城 YZ00-0303 街区，总用地面积 4.86 万㎡，分为 C13B-1 与 C13B-2 两宗子地块，起始价分别为 10.78 亿元与 6.79 亿元。

4 月 20 日，京东以 6.63 亿元竞得杭州钱江世纪城沿江商业用地，两日拿地已耗资 24.2 亿元。资料显示，杭州地块出让面积 2.63 万㎡，容积率 4.5，成交楼面价 5,600 元/㎡。该地块将用于建设京东浙江区域总部，计划总投资约 20 亿元，打造集办公、科技、京东 MALL 等功能于一体的区域中心，入驻员工超 4,000 人。

ESR 携手国内头部险资设立 16 亿元核心基金

亚太区领先的不动产管理公司 ESR，近日正式宣布与两家国内头部保险集团签订协议，共同设立一支总投资规模达 16 亿元人民币的专项人民币收益基金（以下简称「该基金」）。此次合作不仅进一步深化和巩固了 ESR 在中国市场的资本循环战略，通过轻资产模式持续深耕中国工业物流地产市场，更标志着其在构建多元化、长期限的机构资本合作上迈出了坚实一步。

此次交易除 ESR 现有资本合作伙伴外，也获得了首次合作的机构投资者的支持，并进一步丰富了 ESR 多元化、长期限的机构资本合作网络，凸显了国内长期机构资本对中国核心区域现代物流资产的坚定看好。

作为基金管理人与资产运营商，ESR 将在该基金中保留少数权益及全面的管理职能。该模式确保了在租赁策略、运营管理及资产增值环节的连续性与专业性，为实现投资人长期稳定回报打下坚实基础。