GRA 市场周报（2026-02-28）

宏观政策

从地方两会看房地产：31 个省市部署 2026 年工作，16 个省市明确「因城施策」

截至 2 月，全国 31 个省市两会均已落幕，各省市在重点任务中均对房地产工作进行部署，多数省市明确「稳定房地产市场」，整体表述延续 2025 年末中央经济工作会议基调，主要围绕推动城市更新、建设「好房子」、盘活存量等方面部署 2026 年房地产工作。

多省市坚持因城施策的原则部署房地产工作，其中 16 个省市在政府工作报告中明确强调「因城施策」，结合各地实际情况，更为明确地指出后续政策调整发力方向：

• 江苏、安徽、福建等省市明确「深化住房公积金制度改革」
• 江苏、辽宁、四川明确推广「房票安置」
• 江苏、山东、四川指出推进住房「以旧换新」
• 吉林指出「强化商品房预售资金监管，巩固『白名单』项目扩围增效成果，用好购房贷款贴息等政策工具」
• 贵州、青海、云南结合地方文旅资源丰富的优势，指出发展「旅居地产」「避暑房、康养房」，云南指出「提高省外群体购房占比」
• 山西、重庆、云南涉及现房销售，提出稳妥有序、探索建立或有序推进现房销售制度

专项政策

上海：发布楼市「沪七条」，外环内非沪籍购房社保年限降至 1 年，首套公积金最高贷款额提至 240 万元

2 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自 2026 年 2 月 26 日起施行。

一、进一步调减住房限购政策：

• 缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非上海市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满 1 年及以上
• 符合条件非沪籍居民可在外环内增购 1 套住房。对在上海市缴纳社会保险或个人所得税满 3 年及以上的非上海市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购 1 套住房
• 符合条件的持《上海市居住证》群体可在上海市购买住房。对持《上海市居住证》满 5 年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海市限购 1 套住房，无需提供缴纳社保或个税证明

按照上述规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购 1 套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满 3 年及以上的，在外环内限购 2 套住房。持《上海市居住证》满 5 年及以上的，在全市范围内限购 1 套住房。

二、优化住房公积金贷款政策：

• 适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从 160 万元提高至 240 万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮 35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到 324 万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高
• 优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的上海市缴存人家庭，在上海市无住房或仅有 1 套住房，且当前已结清住房公积金贷款的，在上海市再次购房时可申请公积金贷款
• 扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房，即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在上海市最高贷款额度基础上上浮 20%

三、完善个人住房房产税政策：

支持居民置换改善需求，《通知》规定自 2026 年 1 月 1 日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于上海市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在 2026 年 1 月 1 日以后多缴纳的税款。

市场动态

广州：开年土拍创新高，越秀 236 亿元竞得珠江新城马场地块，夺单价新「地王」

2 月 25 日，备受市场瞩目的广州珠江新城马场地块出让，用地性质为综合用地（含住宅），总用地面积约 19.45 万㎡，总建筑面积达 56.7 万㎡，起始价 186.44 亿元，起始综合楼面价 32,883 元/㎡。

该宗地为综合用地（含住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地、旅馆用地等），是广州近十年来出让过地块中位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块，关注度及竞拍热度均十分高，吸引了越秀、保利、华润、招商等 8 家头部房企参与竞拍。最终历经近 9 小时、共 243 轮竞价（含挂牌阶段报价轮数），越秀以 236 亿元竞得地块，成交综合楼面价 41,632 元/㎡，溢价率 26.6%（可售楼面价 91,268 元/㎡（住宅+商业）、住宅可售楼面价 105,970 元/㎡），夺得广州单价新「地王」。该成交总价刷新了广州涉宅用地成交总价 TOP2 位置，仅次于 2009 年 12 月以 255 亿元成交的亚运城地块，也创下了广州 2010 年以来拍地成交总额最高纪录。

该地块不仅需要自持大量商业商务面积，还需引入一家高端时尚百货运营企业，6 年内销售贡献累计不低于 300 亿元，届时将有可能引进华联 SKP 作为商业运营的主体。此外，该地块还需建设不低于 4.5 万㎡的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，对开发商的资金实力和综合运营能力要求极高。

REITs 市场

嘉实首开商业不动产公募 REITs 正式申报，底层资产为北京三个商业项目

2 月 26 日，首开股份联合嘉实基金正式申报商业不动产 REITs，底层资产为华侨村商街、璞瑅商街及宋家庄福茂三个北京商业项目。首开股份拟作为原始权益人以上述三个项目作为入池标的资产，按照商业不动产 REITs 相关政策文件要求向中国证券监督管理委员会及上海证券交易所进行申报，获得批复后，由公募基金管理人会同财务顾问进行基金发售。首开股份或关联方将根据法律法规及监管要求参与基金份额战略配售，认购不低于 20% 的基金发售份额。

公司向专项计划（或向 SPV）转让持有华侨村商街项目和宋家庄福茂项目的北京首开商业管理有限公司的 100% 股权，和持有璞瑅商街项目的北京首开云锦璞瑅商业管理有限公司 100% 的股权，基金取得商业不动产 REITs 底层资产所有权。首开股份全资子公司北京开新生活商业管理有限公司接受基金委托担任商业不动产项目的运营管理机构，负责各个项目的运营管理。

公司通过发行商业不动产 REITs 扣除用于偿还外部债务、公司及关联方参与战略配售以及缴纳相关税费等资金后的回收资金，拟用于与主营业务相关的存量资产收购、新增投资，以及偿还债务、补充流动资金等法规规定用途，不用于购置商品住宅用地。

企业动态

多家险资机构与高和资本合作的不动产基金正式落地，规模 86.01 亿元

2 月 6 日，规模 86.01 亿元的天津兰沁股权投资合伙企业（有限合伙）在天津注册成立，执行事务合伙人为高和资本系主体高和明德（北京）企业管理服务有限公司，出资人涵盖泰康人寿、长城人寿、友邦人寿等 7 家险资机构。

该基金对应去年 12 月英格卡购物中心（原宜家购物中心）与高和资本官宣的合作，将投向无锡、北京、武汉三地运营超 10 年的荟聚项目。英格卡购物中心将保留项目的独家运营管理权。

英格卡购物中心隶属于英格卡集团（旗下还包括宜家零售和英格卡投资），是全球性的商业地产开发及运营管理公司。目前，其在全球 15 个市场运营 38 家聚会体验中心。在中国市场，其购物中心品牌为「荟聚」。

目前，英格卡购物中心在华运营的 10 家荟聚购物中心分别位于无锡、北京、武汉、福州、长沙、南宁、昆明、合肥、西安和上海，投资总额约 275 亿元，拥有约 94.3 万㎡的总租赁面积。除购物中心业务外，英格卡购物中心旗下荟聚办公品牌在北京、青岛和上海自主运营四个办公楼项目。资料显示，北京、无锡和武汉的荟聚购物中心是英格卡集团在中国内地首批开业的大型商业综合体，分别于 2014–2015 年建成，运营超 10 年。三地项目均以「宜家蓝盒子+购物中心」为特色。

中国人寿收购金茂南京汤山康养项目「苏茂颐园」

近日，中国人寿已正式接手中国金茂旗下位于南京汤山温泉康养小镇的核心医康养综合体项目「苏茂颐园」，双方于 2025 年签署转让合同，并于春节前完成全部手续及产证过户。

本次交易标的苏茂颐园，地处南京汤山温泉康养小镇核心位置，坐拥汤山天然温泉资源，区位优势突出、周边配套成熟。项目总建筑面积约 2.6 万㎡，规划 152 套活力公寓、95 套介护公寓，并配建 4,500㎡公共服务空间，可面向自理、半失能、失能等不同健康状况的老人，提供一站式医康养、生活照料、健康管理、文化娱乐等全周期服务，精准定位高端康养市场。