GRA 市场周报（2025-11-28）

政策动态

北京：发布《关于制定北京市国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》

11 月 26 日，中共北京市委发布了《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，明确将持续推进住有所居，加快构建房地产发展新模式。《建议》提出完善「市场+保障」住房供应体系，健全租购并举制度，优先向轨道交通站点周边供应建设用地，推动站城融合。北京将优化保障性住房供给，盘活存量资源，重点保障城镇工薪群体和困难家庭基本住房需求；同时扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业机构，规范租赁市场发展，并探索「一张床、一间房」模式改善城市运行服务人员居住条件。此外，北京计划增加改善性住房供应，建设安全舒适绿色智慧的「好房子」，实施房屋品质提升和物业服务升级行动，建立房屋全生命周期安全管理制度。

成都：印发《关于印发推动存量资源优化利用政策措施的通知》

近日，成都市住房和城乡建设局、规划和自然资源局、商务局联合印发《关于印发推动存量资源优化利用政策措施的通知》。其中明确，商住混合用地及商住组合供应宗地，商业项目与住宅项目须同步建成并投入运营。同时，对原土地出让时明确的要求配建自持租赁住房，允许存量自持租赁住房转为普通商品住房并上市交易。

市场动态

北京：土拍收金 77.43 亿元

11 月 27 日，北京迎来一宗通州区宅地出让，出让地块为九棵树南地块，中海、北京城建两家房企参与线下竞拍，最终中海以总价 12.48 亿元竞得该地块，成交楼面价 22,929 元/㎡（住宅部分楼面价 23,185 元/㎡），溢价率 0.97%。

11 月 25 日，北京迎来 2 宗涉宅用地出让，分别位于朝阳区松榆里和房山区广阳城，总用地面积 8.45 万㎡，总规划建筑面积 17.68 万㎡，总起始价 57.21 亿元。最终朝阳区松榆里地块溢价 18.21% 成交，房山区广阳城地块底价成交，共收金 64.95 亿元。

杭州：滨江 24.62 亿元包揽两宗萧山宅地，均溢价 10% 以上成交

11 月 27 日，杭州再迎 2 宗萧山区宅地出让，分别位于湘湖单元和市北单元，总用地面积 6.28 万㎡，总规划建筑面积 11.29 万㎡，总起始价 21.57 亿元，最终两宗地块均溢价 10% 以上成交，均由滨江集团包揽，共收金 24.62 亿元。

上海：九批次土拍收官，9 宗地块全部成交

11 月 24 日，上海第九批次土拍收官，9 宗地块全部成交。此次「土拍」总出让建筑面积达 55.26 万平方米（其中商办用地约 2.03 万平方米），土地出让金总额 173.33 亿元，成交楼面均价约为 31,366 元/平方米。从成交结果看，7 宗地块以底价成交，2 宗出现溢价。其中，市场热度较高的浦东川沙地块由佳运置业以 24.75 亿元竞得，溢价率 15.76%；青浦徐泾地块则由宝业集团以 17.3 亿元摘得，溢价率 5.17%。

成都：土拍收金 17.58 亿元

11 月 28 日，成都市本级范围内迎来 3 宗涉宅用地出让，分别位于金牛区、武侯区和新津区，总土地出让面积 7.54 万㎡，总规划建筑面积 16.77 万㎡，总起始价 16.98 亿元。最终武侯区溢价 7.22% 成交，2 宗底价成交，共收金 17.58 亿元。

南京：土拍收金 8.59 亿元

11 月 28 日，南京迎来 2 宗宅地出让，分别位于江宁区和浦口区，总土地出让面积 8.04 万㎡，总规划建筑面积 15.60 万㎡，总起始价 7.56 亿元。最终江宁区地块溢价超 23% 成交，浦口区地块底价成交，两地块共收金 8.59 亿元。

项目动态

杭州：沁贤里·泊寓大学城北店启动配租

11 月 27 日，钱塘区人才专项租赁住房项目上新，沁贤里·泊寓大学城北店启动首批集中配租。项目位于钱塘区银海街 18 号，共有房源 684 套，包含一室一厅、两室一厅，首批集中配租推出 167 套房源。所有户型均配备独立厨房、卫生间和阳台，家具家电齐全，可以实现拎包入住。

绍兴：世茂广场，4.2 折拍卖

近日，市场消息，绍兴世茂广场将于 11 月 29 日起拍。起拍价 43,967 万元，单价 3,263 元/平方米（以商业建筑面积计）。项目位于绍兴市越城区胜利东路的商业综合体，总建筑面积 18.4 万平方米，含地上 13.5 万平方米商业面积。该项目将于 2025 年 11 月 29 日进行第三次司法拍卖，起拍价 4.3967 亿元，较最初评估价 10.44 亿元折价 42%，若流拍下次将降至 3.5 亿元。

北京：三里屯地标酒店拍卖

位于北京三里屯核心区的 CHAO 酒店所在建筑将于 12 月 5 日二拍。起拍价约为 11.77 亿元，折合单价约 4.55 万/平方米（以地上建面计）。

CHAO 酒店是北京知名奢侈艺术酒店，前身为 1989 年建成的城市宾馆，2016 年改造后以 CHAO 品牌重新开业。酒店融合艺术、设计与可持续理念，拥有 180 间客房、艺术中心及特色餐饮空间，主打高端艺术体验与社群活动。其建筑由德国 GMP 事务所改造，日光礼堂等标志性设计成为网红打卡地，同时注重环保细节如可降解洗漱用品。酒店房价多在 2,000 元/晚以上，吸引外籍旅客和文艺爱好者，近年还推出会员专享礼遇及社群活动，成为三里屯文化地标。这座 80 米高的酒店自 2016 年改造完成重新开业以来，几乎成为北京三里屯商圈最热门的目的地之一。

企业动态

万科：正式宣布将要展期

11 月 26 日，万科在上清所发布公告称，根据《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规程》及发行文件中相关条款规定，拟召开关于召开万科企业股份有限公司 2022 年度第四期中期票据 2025 年第一次持有人会议的公告，会议召开时间为 12 月 10 日。公告显示，该笔债券本金兑付日为 2025 年 12 月 15 日，债项余额共 20 亿元。除了该笔债券之外，万科还将有一笔余额 37 亿元的中票将于 12 月底到期。

新世界发展：正式宣布延期

11 月 26 日，新世界发展有限公司宣布，将原定于 12 月 9 日、10 日、16 日及 22 日付息的四组永续债券付息日期延后。公司已通知所有相关永续债券持有人，并表示将按照适用条款及条件、上市规则及法律法规适时再作进一步公告。

资料显示，上述四组永续债券本金总额涉及 34 亿美元。此次付息日期延后，对债券持有人及市场预期产生一定影响。新世界发展有限公司作为香港知名地产企业，其财务状况及债务管理受到市场关注。此次永续债券付息延期，或将对公司信用评级及股价产生一定影响。

KKR：8 亿美元出售某凯悦酒店

11 月 25 日，美国投资公司 KKR 联合基汇资本宣布，已将位于日本东京的凯悦酒店以超 8 亿美元价格出售，接盘方暂未披露。该资产为双方于 2023 年 3 月共同收购，持有期约一年半。此次交易是 KKR 在亚洲酒店资产轮动策略的最新动作，意在兑现升值收益并优化基金组合配置。东京凯悦酒店地处港区黄金地段，疫情后入住率与平均房价持续回升，成为国际资本竞逐的核心标的。

美团：推出「骑手公寓」，首批房源预计满足超过 600 名骑手需求

11 月 21 日，美团在北京举办「同舟计划」五周年故事分享会，宣布未来五年将投入 100 亿元构建更全面的骑手保障体系。在北京、深圳、重庆等地，美团推出了「骑手公寓」，为骑手提供性价比高、安全性强的保障性住房。针对骑手的家庭保障需求，美团将大病关怀金保障从骑手及其子女延伸至配偶、父母，并扩大「袋鼠宝贝公益计划」对骑手子女的保障范围。

城家瑞贝庭：签约北京两大核心物业

近日，城家成功签约北京朝阳大悦城瑞贝庭公寓酒店与北京通州瑞贝庭公寓酒店两大项目。两家均为在营品牌酒店翻牌，且都位于北京核心板块，一个在朝阳文创腹地，一个在通州副中心商圈，这次「同步易帜」无疑为存量改造市场投下了一颗信号弹。

山东海鹏集团：2.05 亿，购入虹桥亚朵酒店

近日，山东海鹏集团购入虹桥亚朵酒店，项目总建筑面积 13,498.91㎡（地上 9,281.70㎡，地下 4,217.21㎡），位于虹桥枢纽核心商圈，于 2017 年 12 月 31 日开业，拥有客房 166 间，毗邻国展中心及虹桥商务区。目前，该物业由「亚朵」酒店长期租赁运营，酒店经营状况良好。亚朵租约至 2032 年，年租金约 870 万。成交单价 2.2 万/㎡，投资回报率约 4.35%。此次收购不仅体现了山东海鹏经济发展集团对虹桥区域发展前景的深度认可，也为其进一步拓展华东市场奠定了坚实基础。

中指研究院 2026 年展望

根据中性情景预测，预计 2026 年新建商品房销售面积同比下降 6% 左右，降幅较今年有所收窄；「十五五」新建商品住宅年均销售面积约 7–8 亿平米。

2026 年房地产政策聚焦「止跌回稳」，将清理住房消费限制、优化核心城市政策、下调房贷利率，加速城中村改造与存量土地/商品房收购，同时完善「好房子」标准；中长期紧扣「十五五」高质量目标，推进城市更新与配套政策落地。

中指测算，2026 年中性情形下，新建商品房销售面积降约 6%、新开工降约 9%、投资降约 11%，降幅均收窄，「好城市+好房子」成结构性机会。

「十五五」全国城镇住房需求约 49.8 亿平方米，商品住宅承接 70%–80% 需求，年均销售 7–8 亿平米，改善性需求占超四成。当前新房规模处合理中枢，预计「十五五」中后期行业逐步走出调整。