GRA 市场周报（2026-08-09）

7 月底中央政治局会议释放稳楼市顶层信号后，北京率先落地针对性调控举措。8 月 7 日晚，北京市住建委、规划和自然资源委、住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，8 月 8 日起正式施行，核心聚焦「放松限购、优化赠与、松绑公积金」。

业内分析指出，本次北京新政落地，一方面直接扩大有效购房群体，有望提振新房、二手房成交活跃度，修复一线城市楼市交易情绪；另一方面，公积金额度上调、装修可提取、赠与解绑资格核验等安排，降低家庭住房流转成本，加速存量房盘活，对城市更新、家庭改善置换形成实质支撑，也为国内核心城市房地产政策优化提供重要观察样本。

宏观政策

国务院审议通过《住房公积金管理条例》修订草案

7 月 31 日，国务院常务会议召开，会议审议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》，三大变化：

• 拓宽使用范围，新增自住住房装修、物业费可提取
• 扩大缴存覆盖面，个体工商户、非全日制及灵活就业人员可自愿参加
• 推动互认互贷，强化跨地区业务协同

公积金从单一购房工具转型为「购租修养」全生命周期平台，为老旧小区改造提供稳定资金供给；26 个重点城市平均个贷率 65%，资金面稳健。

北京优化调整房地产政策，8 月 8 日起施行

8 月 7 日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（自 8 月 8 日起施行），对北京房地产政策进行了全面优化，核心为「放松限购、优化赠与、松绑公积金」。具体政策内容如下：

一、优化住房限购政策

• 非京籍限购门槛降低：非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由「2 年」调减为「1 年」。调整后，非京籍家庭在全市范围内购房的社保年限统一为「1 年」
• 限购套数规定：社保或个税缴纳满 1 年的非京籍家庭，在五环内可购买 1 套（多子女家庭可再多购买 1 套）；在五环外，不限购买套数

二、完善房屋赠与政策

• 取消赠与资格核验：父母将家庭名下本市商品住房赠与成年子女的，不再核验子女的购房资格，居民可持相关材料直接申请办理房屋转移登记，以激活改善型需求

三、加大住房公积金支持力度

• 提高贷款额度：单人缴存家庭首套最高贷款额度 120 万元、二套 100 万元；夫妻双方缴存家庭首套最高 240 万元、二套 200 万元。符合条件的（如城六区户籍、多子女家庭、购买绿色建筑等）可叠加上浮，最高额度可达 340 万元
• 优化挂钩机制：贷款额度与缴存年限挂钩，单人缴存每满 1 年可贷 20 万元，夫妻双方缴存每满 1 年可贷 40 万元（按年限较长方计算）
• 优化套数认定：无住房或仅 1 套住房的缴存家庭，结清公积金贷款后再次购房可申请公积金贷款
• 支持带押过户：扩大存量房「带押过户」范围，支持公积金贷款存量房「带押过户」
• 支持装修提取：自住住房装修可提取公积金，提取额度为装修发票金额的 50%，最高不超过 25 万元

此次政策优化旨在降低购房门槛、减轻购房资金压力，进一步释放合理住房需求，稳定房地产市场。

市场动态

北京朝阳区广渠路宅地 83.99 亿元成交，创年内「双料地王」

8 月 4 日，北京 1 宗朝阳区广渠路宅地出让，规划建筑面积 103,173.34 ㎡，容积率 2.8，起始价 70.50 亿元，起始楼面价 68,332 元/㎡。该地块吸引了 6 家竞买人现场竞价，最终经过 185 轮现场竞价由中海以总价 83.99 亿元竞得，成交楼面价 81,407 元/㎡，溢价率 19.13%。该地块成为 2026 年以来北京土地市场总价、单价「双料地王」。

中指研究院指出，南磨房板块所处区域大量存量住宅进入改善置换阶段，而新增高品质住宅供应有限，形成较强的改善需求积累。中海一周内第二次在北京高溢价拿地（7 月 28 日以 46.81 亿元竞得酒仙桥地块，楼面价约 8.11 万元/㎡，溢价率 25.84%），表明头部央企对北京核心区优质宅地的布局意愿强烈，「确定性溢价」逻辑持续强化。

上海第七批次土拍 5 宗涉宅用地 90.6 亿元成交

8 月 4 日，上海七批次土拍出让 5 宗涉宅用地，总土地出让面积 117,334.55 ㎡，总规划建筑面积 276,615.71 ㎡，总起始价 83.39 亿元。最终分别由青山实业、招商蛇口和中旅投资联合体、联发集团、华润置地、绿城斩获，总成交金额 90.6 亿元。其中浦东唐镇、张江孙桥、嘉定南翔 3 宗地块溢价成交，溢价率分别达 28.4%、26.9% 和 14%。

上海土拍市场延续热度但呈现分化特征——核心区域优质地块维持高溢价（唐镇 28.4%、张江 26.9%），而部分地块溢价相对温和。中指研究院表示，下半年上海土拍整体运行平稳，溢价水平合理，市场预期趋向理性。实业资本（青山实业联合华峰集团以 38.45 亿元底价摘北外滩商住办综合地块）与头部房企同台竞逐，反映不同资本对上海核心资产的差异化定价逻辑。

项目动态

上海恒大虹桥国际中心 78.43 亿元法拍上架，沪史上最大线上不动产法拍

阿里资产平台显示，「恒大虹桥国际」项目土地使用权及在建工程将于 8 月 31 日 10 时开拍，起拍价约 78.43 亿元，保证金 4 亿元，加价幅度 500 万元，竞价周期 1 天。总建面约 24 万㎡，含 3 栋甲级写字楼 + 商业裙楼；折算单价约 3.27 万元/㎡；周边同品质写字楼成交价约 4.5–5.5 万元/㎡。标的位于上海闵行区申长路 979 号，包含土地使用权及在建工程，其中，土地使用权方面，合计面积 92,132.9 ㎡，分为两宗地块，用途为其他商服，使用年限至 2052 年 2 月。标的所属主体上海虹源盛世投资发展有限公司成立于 2011 年 12 月 28 日，最初由上海红星美凯龙、深圳盛世万象投资管理有限公司、沈阳首源投资管理有限公司共同出资设立，注册资本 2 亿元。2018 年股东变更为恒大地产。

佛山首个原拆原建项目落地禅城

佛山首个原拆原建项目，作为城市更新领域创新试点，运营投资方为市属国企佛山建发集团旗下智慧城市科技公司 + 区属国企城市更新开发建设公司。一期采取原址拆除重建，按「好房子」标准配建电梯、无障碍设施及邻里公共空间，植入养老服务、儿童活动、社区商业等多元功能。市、区两级国资合作以「资源统筹、合力赋能」为方向，力求发挥市级平台专业经验与区级平台属地资源优势的协同效应。

合肥瑶海区姜团池郢片区城市更新项目中标公示

该项目共建设 10 个子项，包括瑶海区 2027 年老旧小区改造、姜团池郢东西中地块建设等，建设内容涉及住宅、商业、环境整治提升、道路更新改造等方面。根据招标文件，项目合作期限 5 年（建设期 ≤ 2 年，运营期 3 年），运作方式为「投资 + 建设 + 运营」。项目将利用南淝河河景资源打造 660 米滨水文化商业街区，融入酒店、商业、文化艺术、餐饮娱乐等多元业态；片区还将打造 1 处 TOD 活力中心、1 座数字科创产业园、1 条商务发展带。代建代销范围则集中在姜团池郢中地块（住宅部分）和东地块。

企业动态

新华保险 + 国泰君安创新投在北京设立私募投资基金

近日，北京汇珩一期私募投资基金合伙企业（有限合伙）成立，出资额 7 亿元，经营范围包含：以私募基金从事股权投资、投资管理、资产管理等活动。企查查股权穿透显示，该企业由新华保险、国泰君安创新投共同出资。新华保险借助私募基金形式拓展另类投资渠道，探索「险资 + 专业 GP」的协同投资模式。

第一太平戴维斯完成收购 Eastdil Secured LLC

第一太平戴维斯正式宣布，对全球地产投行 Eastdil Secured 的收购已经完成交割。这笔交易最早于今年 3 月对外披露，经过数月推进后终于落地，收购标的总价值超过 11 亿美元，折合英镑约 8 亿量级。交易采用贷款融资加定向增发新股的方式完成。Eastdil Secured 原股东选择将手中股权换成第一太平戴维斯新发行的普通股，这批新股在交易完成后的扩大总股本中占近两成。原股东阵容里有古根海姆、淡马锡、富国银行等知名机构，也有公司核心管理层与资深员工。交割完成后，Eastdil Secured 更名为 Eastdil Secured Savills，作为第一太平戴维斯旗下的独立地产投行板块继续运营。原有的业务模式与服务团队保持稳定。这家机构在北美商业地产大宗交易赛道深耕多年，业务覆盖不动产并购、基金接续、大宗物业资本运作与跨境投资顾问，服务对象包括主权基金、保险资金与各类地产投资机构。

海外动态

亚太房地产投资 H1 同比增长 27%，日本领跑、香港复苏超预期

2026 年上半年亚太商业地产投资同比增长 27%。日本仍是区域最大市场，二季度投资额达 106 亿美元；香港增速最快，同比增幅达 129% 至 31 亿美元。新加坡领跑区域表现，但持续低利率环境下，H1 大量大宗交易完成后收益率面临下行压力。东京写字楼租金预计全年实现两位数增长；香港核心区甲级写字楼租赁加速，中环空置率跌至 10.2%，全港甲厦季度净吸纳量约 86.4 万平方英尺，带动整体写字楼空置率按季回落 1 个百分点至 16.1%。

CBRE 预计 H2 交易动量将有所放缓，投资者将聚焦租金增长前景强劲的市场，如东京、悉尼和布里斯班。日本多户住宅被 Nuveen 评为亚太最具吸引力的多户住宅市场，叠加 Lone Star 等国际资本近期在东京的积极部署，日本租赁住宅资产值得持续关注。香港写字楼市场受益于金融行业需求回暖，核心区空置率改善趋势明确，但非核心区租金仍面临压力。