GRA 市场周报（2025-07-26）

政策动态

央行：二季度房地产贷款增速回升

央行公布数据显示，2025 年二季度末，人民币房地产贷款余额 53.33 万亿元，同比增长 0.4%，增速比上年末高 0.6 个百分点，上半年增加 4,166 亿元。2025 年二季度末，房地产开发贷款余额 13.81 万亿元，同比增长 0.3%，上半年增加 2,926 亿元。个人住房贷款余额 37.74 万亿元，同比下降 0.1%，增速比上年末高 1.2 个百分点，上半年增加 510 亿元。

国务院：公布《住房租赁条例》，9 月 15 日起施行

国务院总理李强日前签署国务院令，公布《住房租赁条例》，自 2025 年 9 月 15 日起施行。《条例》旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。

住建部：今年上半年全国新开工改造城镇老旧小区 1.65 万个

7 月 23 日，住房城乡建设部公布，2025 年 1–6 月全国新开工改造城镇老旧小区 1.65 万个。其中，河北、辽宁、重庆、黑龙江、上海、福建等 6 个地区开工率超过 80%。2025 年，全国计划新开工改造城镇老旧小区 2.5 万个。

证监会：统筹化解处置房企债券违约风险和支持构建房地产发展新模式

7 月 24 日，中国证监会召开证监会系统党的建设暨 2025 年年中工作会议。会议强调，持续提升监管执法效能。突出打大、打恶、打重点，强化监管协同，提高科技监管能力，提升执法质效，坚决惩治资本市场违法违规行为。精准防控资本市场重点领域风险。统筹化解处置房企债券违约风险和支持构建房地产发展新模式，稳步推动融资平台债务风险化解和市场化转型，严厉打击私募违法违规和非法证券期货活动。稳步推进高水平制度型开放。系统研究完善资本市场对外开放总体布局、实施路径，稳妥有序抓好自主开放重点举措落实落地，推动在岸与离岸市场协同发展，持续拓展资本市场跨境合作新空间。增强资本市场重大问题研究的权威性和影响力，更好服务国家战略和监管需要。

专项政策

成都：分批取消限售、公积金提额降首付等

7 月 21 日，成都发布《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》。主要内容包括①分批取消限售；②提高公积金可贷额度，二套公积金贷款最低首付款比例由 30% 调整为 20%，加大灵活就业人员参加公积金制度支持力度；③鼓励区县采用直补购房首付等措施；④继续探索新房未交房凭购房合同入学的相关措施；⑤加大房票安置力度；⑥支持高品质住宅建设等。

济南：购买保障房用公积金可享两项叠加优惠

7 月 21 日，济南市对购买配售型保障性住房的公积金缴存职工推出两项叠加优惠：①最低首付款比例由 20% 下调至 15%；②支持提取公积金账户余额用于支付首付款，提取后仍可正常申请公积金贷款。

北上广深杭：5 个超大城市携手，不动产登记实现「跨省通办」

长三角率先展开探索的不动产登记「跨省通办」开始向区域外拓展。7 月 22 日，北京、上海、广州、深圳、杭州五地规划和自然资源部门正式签订战略合作协议，携手建立不动产登记「跨省通办」机制，通过「数据多跑路、群众少跑腿」的制度创新打通政务服务的跨区域壁垒。

协议签署即日生效，首批涵盖新建商品房转移登记、抵押权首次登记、企业间存量非住宅转移登记等 16 项高频不动产登记业务，在五城间实现「跨省通办」，为五地市民提供异地办理登记的便利。

这是长三角、京津冀、粤港澳大湾区重点城市不动产登记机构首次跨区域协同。同时，北京、上海、广州、深圳、杭州均是我国营商环境创新试点城市，此次合作也标志着试点城市在推动不动产登记便利化改革、以协同政务服务助力营商环境持续优化上迈出关键一步。

最高院：发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》

对于商品房消费者权益保护，《解释》进行了细化、具体的规定，明确请求办理所有权转移登记手续、合同解除后已付购房款处理等的条件，使商品房消费者权益保护在实践中更具可操作性。同时，明确了被征收人排除强制执行的具体条件。因家庭居住生活需要且遵循市场经营秩序而购房的商品房消费者，可以对抗房地产开发环节中商业利益的执行；财产因公共利益需要依照法律规定的权限和程序被征收的，被征收人的民事权益应予特别保护。该解释自 2025 年 7 月 24 日起施行。

市场动态

上海：六批次土拍收金 289.57 亿元，徐汇衡复地块单价超 20 万元/㎡成交

7 月 25 日，上海 2025 年六批次土拍圆满收官。六批次共 8 宗地块，建设用地总面积约 23.3 万㎡，规划建筑总面积约 52.3 万㎡，起始总价约 236.71 亿元。最终 7 宗地块溢价成交，1 宗地块底价成交，共收金约 289.57 亿元。

其中，静安区东斯文里地块经过 34 轮竞价，由福州中海海逸地产有限公司以成交总价 53.6346 亿元竞得，溢价率 10.1%。

闵行区莘庄社区地块经过 78 轮竞价，安徽高速以中止价 36.89 亿元竞得，楼面价 56,247 元/㎡，溢价率 30%。

浦东唐镇地块经过 62 轮竞价到达中止价。最终，招商蛇口、中旅投资联合体以中止价 27.297 亿元+商品住宅装修标准不低于 4,500 元/㎡+公共服务设施 200㎡（计容）+高端人才住房配建比例 0.7% 竞得该地块，成交楼面价 52,360 元/㎡，溢价率 40%。

虹口区北外滩地块被绿城以 64.719 亿元的价格摘得，成交楼面价 126,577 元/㎡，溢价率 46.33%。

备受瞩目的徐汇衡复地块，是该区域十年首宗新增住宅，土地出让面积 4,705.49㎡，规划建筑面积 6,117.14㎡（其中住宅约 5,200㎡），将成低密风貌住宅标杆，地块起始价 10.01 亿元，起始楼面价 163,639 元/㎡。经过 28 轮竞价，最终上海祺祥旺宇置业有限公司以总价 12.25 亿元竞得地块，成交楼面价 200,257 元/㎡，溢价率 22.38%。这一成交楼面价也刷新了上海乃至全国涉宅用地成交楼面价纪录。

杭州：土拍收金 18.98 亿元，西房、滨江集团各获一宗地

7 月 22 日，杭州出让拱墅区石桥、余杭区良渚东 2 宗宅地，总收金 18.98 亿元。石桥地块由西房 3.68 亿元竞得，楼面价 15,295 元/㎡，溢价率 7.29%；良渚东地块由滨江 15.3 亿元竞得，楼面价 17,472 元/㎡，溢价率 29.65%。

长沙：绿城溢价 3% 拿下观沙岭城更片区 17 号地

7 月 22 日，长沙观沙岭城市更新片区的 17 号地成功出让，最终被绿城获取，溢价率 3%，成交总价 9.99 亿元，折合楼面价 8,755 元/㎡。这是绿城在观沙岭城更片区的第二个项目。

苏州：绿城 46.67 亿元摘园区双湖地块，楼面价 6.52 万元/㎡破江苏纪录

7 月 23 日，苏州共有 2 宗地块开启限时竞价，分别位于园区双湖、吴中郭巷，地块总计出让面积为 10.75 万㎡，起拍总价 49.64 亿元。其中，园区双湖地块经过 49 轮竞拍，由绿城以总价 46.67 亿元竞得，成交楼面价 65,241.78 元/㎡，溢价率 8.74%。该地块成交楼面价刷新江苏省当前最高楼面价纪录。该地块吸引了金茂、绿城、象屿、中海、建发、招商等房企意向参与。

成都：2 宗宅地 19.09 亿元成交，最高溢价率 29%

7 月 25 日，成都出让 2 宗住宅用地，总成交金额 19.09 亿元。其中，成华区地块吸引了 10 家房企参与竞拍，最终由中旅城华（成都）置业有限公司以楼面价 19,100 元/㎡竞得，折合总价 15.79 亿元，溢价率 29%；温江区地块吸引了 10 家房企参与竞拍，最终由四川宜宾树高房地产开发有限公司以楼面价 5,700 元/㎡竞得，折合总价 3.296 亿元，溢价率 14%。

项目动态

辽宁：首单租赁住房 ABS 发行

由珠海华发实业股份有限公司和大连华禄置业发展有限公司作为原始权益人、华金证券作为计划管理人，以大连华发山庄作为底层资产的「华金—华发租赁住房三号第一期资产支持证券专项计划」在上海证券交易所成功发行。该产品也是辽宁首单租赁住房 ABS（类 REITs）产品，发行规模 3.22 亿元。

广州：首个汽车主题商办综合体竣工

7 月 21 日，位于广州白云东平地铁站的综合开发地块项目二期工程顺利通过竣工验收，标志着广州首个以汽车为主题的商办综合体全面建成落地。

该项目由中建四局一公司承建，是白云区「十四五」规划中的重点工程之一，总建筑面积约 6 万㎡，包含商务办公楼及附属裙楼。项目定位于集汽车集团总部、智能互联网、汽车后市场产业链与轨道交通功能为一体的智能汽车产业链综合载体。

项目依托白云大道北已形成的成熟汽车产业集群，周边汽车及相关上下游规上产业总规模超过 400 亿元，其中批发零售业务占比超过九成。

目前，项目已正式进入运营筹备阶段。预计未来五年，该综合体将新增产值约 15 亿元，贡献税收 1 亿元，并带动约 2,000 个就业岗位，为广州白云汽车产业注入新动力。

新加坡：GIC 重金押注数据中心房地产，释放复苏信号

新加坡正重拾 IPO 市场的魔力。该国八年来最大规模的上市项目——NTT DC REIT 首日交易最高上涨 3%，这一积极信号表明投资者对优质资产的兴趣正在回暖。这只规模 7.73 亿美元的数据中心房地产信托基金获得全渠道热捧，散户认购倍数近 10 倍，机构认购达 4 倍。更引人注目的是，新加坡主权财富基金——新加坡政府投资公司（GIC）作为基石投资者豪掷超 1 亿美元，成为第二大股东——这是该基金十余年来首次参与本土 IPO。对于长期落后于香港、印度等活跃市场的新加坡交易所而言，这剂强心针来得正是时候。去年新交所仅完成 4 宗 IPO，募资总额低至 3,400 万美元。

企业动态

万科：14 亿元完成出售上海金桥万创中心

近日，万科完成出售上海金桥万创中心项目，接盘方是一家国企，具体为昆山市众六资产管理有限公司，为周庄投资发展集团的全资子公司。成交总价为 14 亿元，成交单价为 18,000 元/㎡。

资料显示，金桥万创中心是上海万科较早期的成熟产业园区项目，总建筑面积 11 万㎡，其中地上 8 万㎡，地下 3 万㎡。项目位于上海国家经济技术开发区——上海自贸区扩容板块，众多跨国公司云集于此，区域产业发展成熟。

象屿：6 亿元 ABS 项目状态为「已反馈」

7 月 24 日，上海证券交易所信息显示，兴证基实-象屿集团产业园区持有型不动产资产支持专项计划状态更新为「已反馈」。该债券由厦门象屿集团有限公司发行，拟发行总额 6 亿元，品种为资产支持证券（ABS），承销商为兴证资管。

安居集团：租赁住房类 REITs 二期成功发行

2025 年 7 月 22 日，由深圳市安居集团有限公司作为发行人、深圳市光明安居有限公司和深圳市大鹏安居有限公司作为原始权益人的深圳安居租赁住房第二期资产支持专项计划（以下简称「深圳安居类 REITs 二期项目」）在深圳证券交易所成功设立。本期项目为安居集团 50 亿元租赁住房类 REITs 储架二期项目，发行规模为 38.76 亿元，优先级证券收益率 2.15%，获得投资者对安居集团底层资产质量及运营管理能力的高度认可。

深圳安居类 REITs 二期项目以安居鸣鹿苑、安居澜庭、安居东湾半岛花园、安居鹏湾府 4 个保障性租赁住房项目作为底层资产，项目物业共包括 8,942 套保障性租赁住房，建筑面积合计约 60.3 万㎡，整体出租率达 98%，均已实现稳定运营。

中海：119 亿元豪夺静安、普陀两宗地王

2025 年 7 月 24 日上午，上海年度第六批集中供地拉开帷幕。在备受瞩目的核心地块争夺中，中海地产成为最大赢家，一日豪掷 118.88 亿元，斩获静安区东斯文里及普陀区真如两宗黄金商住地块。

稀缺的是，两地块均含成规模的自持社区商业，有望延续中海「环宇荟」高端商业街区产品线，与豪宅产品相搭配。静安西斯文里地块以 53.63 亿元总价落锤，楼面价达 90,390 元/㎡，溢价率 10.1%。扣除商业成本后，可售住宅楼面价实际攀至 11.4 万元/㎡，未来售价预计 16 万元+/㎡。

普陀真如综合体地块被中海以 65.25 亿元拿下，综合楼面价 58,823 元/㎡，溢价率 14.17%。可售住宅部分成交楼板价 7.6 万元/㎡，未来售价预计 12 万元+/㎡。

上海建工：上半年归母净利润 7.1 亿元，同比下降 14.04%

7 月 25 日，上海建工公告称，2025 年上半年实现营业收入 1,050.42 亿元，同比下降 28.04%；实现归母净利润 7.10 亿元，同比下降 14.04%。报告期内，公司建筑施工事业群完成新签合同额 979.58 亿元，设计咨询事业群完成新签合同额 73.26 亿元，建材工业事业群完成新签合同额 133.69 亿元，房产开发事业群完成新签合同额 69.59 亿元，城市建设投资事业群完成新签合同额 12.70 亿元。归母净利润下降主要由于行业需求变动、公司营收下降以及地产和投资业务不及预期。

6.6 亿元，上海静安泰禾大厦易主，舜晟建设「双核」布局落子

近日，据京东拍卖显示，位于上海静安核心区域、轨交上盖、近整栋可运营权属、2018 年竣工的甲级写字楼——泰禾大厦，以 6.597 亿元的价格被上海本地一家企业拍下。该大厦为闽系开发商泰禾集团位于上海的总部，整栋建筑面积约 2.55 万㎡。

据悉，此次的买家为上海舜晟建设集团有限公司，该公司是一家民营企业，主营建筑工程、市政工程、水电安装。此次交易完成后，舜晟建设拟将总部迁入该项目，并对外出租运营剩余面积。

2.7 万㎡，哈啰总部大厦启用

近日，上海奉发鸣谷发布消息，小蓝车哈啰总部大厦已经正式启用。

大楼由奉发城投开发建设，原为保华国际广场项目，后经多次调整与升级，于 2023 年 10 月取得施工许可证。经过两年的建设，项目于 2025 年 7 月正式竣工并投入使用，实现了「竣工即交付」的高效衔接。整栋大楼总建筑面积近 2.7 万㎡，楼高 17 层，标准层面积约 1,344㎡，可容纳 3,000 余名员工办公。

无锡经开区产业园持有型不动产 ABS 获批通过

7 月 23 日，上交所官网显示，国君资管-无锡经济开发区国家传感信息产业园持有型不动产资产支持专项计划获批通过。该项目原始权益人为无锡太湖城传感信息中心发展有限公司，计划管理人为上海国泰君安证券资产管理有限公司，拟发行金额为 6.86 亿元。

据了解，无锡太湖城传感信息中心发展有限公司成立于 2009 年 12 月，是无锡市国资企业。与该公司成立时同期开建的国家传感信息中心规划总用地 3.6 平方公里，一期建设规划载体 150 万㎡，二期规划建设载体 500 万㎡。中心建成以传感网信息技术研发及实际应用为主、相关产业集群为辅的专业园区，打造成为国家传感网信息技术研发和应用的先导区、核心区和示范区。

新加坡丰树 2.4 亿美元出售美国仓储资产包

新加坡房地产投资公司丰树产业（Mapletree Investments）已将位于美国阳光地带（Sunbelt）、总面积达 240 万平方英尺的仓储资产组合出售给瑞典私募股权机构 EQT Real Estate，交易总价为 2.412 亿美元。此次交易是丰树产业继 2025 年 6 月以 3.28 亿美元出售另一批 180 万平方英尺工业资产后，短短一个月内完成的第二笔美国仓储资产出售。本次出售的资产组合包括位于乔治亚州、佛罗里达州和德克萨斯州等高增长地区的 10 座大型仓储设施。

KKR：首支在岸人民币基金落地上海

近日，KKR 境内管理实体开德时璞（上海）私募投资基金合伙企业（有限合伙）在中国证券投资基金业协会完成备案，基金类型为私募股权基金。这标志着 KKR 首支在岸人民币基金正式落地，LP 包括平安资本、曹宝记和施罗德。