GRA 市场周报（2026-03-07）

宏观政策

全国：两会定调楼市，2026 年着力稳定房地产市场，公积金改革罕见两次入报告

3 月 5 日，国务院总理李强在政府工作报告中回顾 2025 年工作情况时，对房地产的总结为：持续用力稳楼市，合理控制新增房地产用地供应，因城施策调减限制性措施，下调个人住房公积金贷款利率，「保交房」任务全面完成。

对于 2026 年的房地产工作，政府工作报告提出：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量房用于保障房；深化公积金改革，优化保障房供给，加快危旧房改造，推进「好房子」建设。进一步发挥「保交房」的白名单制度作用，防范债务违约风险。

在今年的政府工作报告上，住房公积金罕见出现两次。在近 10 年的中央经济工作会议公报中，这也是公积金首次被单独提及。据测算，公积金改革预计可释放约 5,151 亿元资金，理论上可拉动 3,606 亿元消费，提升居民消费增速 0.7 个百分点。

专项政策

深圳：发布旧改新政，强化政府主动作为，2026 年 3 月 16 日起实施

深圳日前发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，自 2026 年 3 月 16 日起实施，有效期 5 年。为进一步衔接落实《住宅项目规范》，《通知》一方面针对未完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，按照「法治化、市场化」原则，优化相关城市更新政策以落实《住宅项目规范》要求；另一方面强化政府主动作为，统筹各方力量，破解难点堵点，积极稳妥推进深圳城市更新项目加快实施，持续拉动房地产有效投资。有专家认为，强化政府主动作为，意味着深圳旧改将用政府的力量，加快推进旧改实施。

重庆：发布稳楼市 22 条，节后商品住房成交量同比增 7.27%

重庆出台稳楼市 22 条新政，一系列政策在春节期间集中释放、显现成效。春节过后，重庆全市房地产实现「开门红」，商品住房成交量同比增长 7.27%，成交价格同比增长 0.3%，高品质「好房子」成交面积占比达到 28%。

市场动态

无锡：节后首场土拍 7 宗宅地全部成交，总价约 63.2 亿元

3 月 5 日，无锡节后首场土拍 7 宗宅地全部成交，总面积约 40.6 万㎡，总价约 63.2 亿元，最高楼面价 16,711 元/㎡，最高溢价率 14.44%。其中惠山区 XDG-2025-80 号地块吸引两家房企报名，经过 25 轮激烈竞价，南京金达置业发展有限公司以 61,832 万元总价、3,307.59 元/㎡楼面价收入囊中，溢价率达 14.44%。

杭州：节后首场涉宅土拍，保利发展 32.24 亿元竞得上城区宅地，溢价 51.08%

3 月 6 日，杭州举行春节后的首场涉宅用地土拍，本次仅一宗上城区城东新城单元宅地，土地出让面积 32,576㎡，规划建筑面积 71,667.2㎡，容积率 2.2，起始价 21.34 亿元，起始楼面价 29,776 元/㎡。该地块吸引多家房企竞价，最终保利发展以总价 32.24 亿元斩获地块，溢价率达 51.08%。

广州：天河区春季土地推介会推出 46 宗地块，产业用地占近八成

3 月 4 日，「势启天河·地汇万商」2026 年广州市天河区春季土地推介会在南方财经大厦国际路演中心举行。本次推介会共推出 46 宗优质地块，其中产业用地 36 宗，占比近八成。10 宗住宅用地均配齐「学铁商」资源，九成面积在 2.5 万㎡以内。这不仅是土地出让，而是天河围绕「工商并举、两业融合，大区挑大梁」发展主线，以空间重构推动产业升级的系统性布局。

上海「沪七条」落地显效，2 月二手房网签 1.13 万套、同比 +51%

2 月 25 日发布的「沪七条」自 2 月 26 日施行后，市场反馈积极，成交显著回升。2 月上海二手房网签约 1.13 万套，同比上涨 51%，新政落地后单日成交逐步攀升；上周新房成交面积 4.0 万㎡，环比激增 1,009.55%。

「沪七条」核心优化限购、公积金、房产税三大维度：

• 非沪籍外环内购房社保年限缩短至 1 年
• 首套公积金贷款最高额度提至 240 万元
• 上海户籍成年子女首套住房享房产税暂免

全方位支持刚需及改善需求。

2026 年 1–2 月 TOP100 房企拿地总额 950.4 亿元，同比下降 52.4%

2026 年 1–2 月，TOP100 企业拿地总额 950.4 亿元，同比下降 52.4%，降幅较上月基本持平。受春节假期影响，2 月土地供应缩量，且上年基数较高，房企拿地规模同比未出现明显改善。

从土地溢价率来看，2 月全国 300 城住宅用地平均溢价率为 11%，显著上升。核心城市优质地块高热：2 月 25 日广州马场一期地块历经 9 小时、243 轮竞价，被越秀以 236.04 亿元的价格竞得，溢价率 26.6%，创广州住宅楼面地价新高；2 月 10 日，成都锦江区牛沙路片区地块亦拍出 23.03% 的溢价率。从拿地企业来看，央国企仍然是主力，越秀地产、中国中铁、国贸地产、华润置地等大中型央国企拿地金额位居前列。

REITs 市场

长荣股份：拟以长荣大厦作为底层资产申报商业不动产 REITs

天津长荣科技集团股份有限公司 5 日公告称，公司第六届董事会第二十次会议审议通过相关议案，拟作为原始权益人开展商业不动产 REITs 申报发行工作，以盘活旗下存量商业不动产资产，拓宽融资渠道，增强企业可持续发展动能。

据公告披露，本次长荣股份申报发行的商业不动产 REITs，底层资产为全资子公司天津名轩智慧城科技发展有限公司持有的长荣大厦，该资产位于天津市南开区南马路与南开二马路交叉路口。招商基金管理有限公司、招商财富资产管理有限公司分别作为基金管理人和专项计划管理人，基金拟在深交所挂牌，名称暂定为招商长荣封闭式商业不动产证券投资基金。

企业动态

深圳买家超 16.2 亿元购入上海新茂大厦，新天地核心资产再易主

3 月 4 日据报道，上海新天地区域核心资产新茂大厦近日完成大宗交易。据市场消息，ESR 管理的基金完成该物业出售，总价超 16.2 亿元，买家为深圳某实业企业。

新茂大厦坐落于上海市黄浦区太仓路 233 号，紧邻新天地时尚街区北里，距离地铁 1 号线与 14 号线交汇的黄陂南路站不足 100 米。根据公开资料整理，该项目由新加坡嘉德置地（凯德集团前身）开发，于 2005 年底竣工，为一幢楼高 20 层的甲级写字楼，地上总面积约 3.22 万㎡，地下总面积约 1.12 万㎡，配备 141 个停车位。本次交易单价约 4.8 万元/㎡，虽较此前报价有所折价，但高总价仍体现投资者对核心地段稀缺资产的认可。

中国信达：成功落地 260 亿元大兴街重大纾困项目

2026 年 2 月 24 日，上海黄浦区 2026 年重大工程集中开工仪式举行，由中国信达主导的黄金地段大兴街项目也在其中。该项目地处黄金地段，横跨 20 年、又四度易主，不仅涉及 45 亿元银团贷款，还涉及中民投，债权债务关系盘根错节，因此被业内称为「最复杂盘活案例」的标杆。最为关键的是，经过此番纾困，该项目预计货值将被提升至 260 亿元。

大兴街 717–719 街坊地块位于上海市黄浦区老西门板块，东至中华路、西至迎勋路、北至江阴街，总面积约 4.3 万㎡，属于上海核心城区的黄金地段——紧邻新天地、淮海路等高端商圈，交通便利、配套成熟，是上海城市更新中的稀缺优质资产。

该地块的历史可追溯至清光绪三十四年，近代以来一直是上海老城厢的核心区域，人口密集、建筑老旧，旧改需求迫切。项目关键时间线：

• 2004 年，上置集团以毛地状态拿下该地块，案名定为「琴海苑」，规划建设商办综合体与豪华公寓，预计 2008 年动工、2011 年竣工
• 但动迁难度远超预期，直至 2010 年，第一阶段拆迁工作才宣告完成
• 因上置集团已陷入经营困境，2016 年年底，中崇滨江加入，以 49% 的股权成为项目公司的第二大股东，上置集团仍持有 51% 股权并负责管理
• 2020 年 10 月，中民投旗下中民嘉业与上置管理团队曾宣布重启项目，但缺乏资金支持未能落地
• 2024 年 4 月，中崇投资宣布以 34.1 亿元收购上置集团剩余 51% 股权，拟实现全资控股，但同年 9 月上置集团债务违约导致该部分股权被法院强制法拍，交易被迫中止，项目再度陷入停滞

信达介入纾困后，经多方协调努力，大兴街项目被纳入年度重大工程，预计将打造成为集高端住宅、商业综合体于一体的城市新地标。2025 年年底，该项目规划正式获批。根据批复内容，项目包含 280A-01 和 283A-01 两个地块，均为二类、三类混合用地，其中三类用地占比 78%，二类用地占比 22%，用地面积 23,715㎡，容积率 3.23。项目整体货值预计将超过 260 亿元，较上置集团早期规划的 160 亿元货值提升近百亿元。

房企布局调整：越秀 1–2 月新增货值 770 亿元居全国首位，万科加码成都、杭州

3 月 5 日，越秀地产发布 2026 年 1–2 月经营数据，期间实现合同销售金额 186.3 亿元，同比增长 12%，拿地金额 77 亿元，新增货值 770 亿元，位居全国房企新增货值首位，持续聚焦长三角、珠三角核心城市。

同日，万科宣布将加大对成都、杭州等核心二线城市的布局力度，2026 年计划在上述城市新增投资不低于 200 亿元，重点获取优质宅地及城市更新项目，契合当前楼市分化背景下的「聚焦核心」布局逻辑。

海外动态

2026 年 2 月香港整体楼宇买卖录 7,923 宗，创 22 个月次高

根据中原地产研究部报告，2026 年 2 月份整体楼宇买卖登记录 7,923 宗，总值 624.20 亿港元，较 1 月的 7,631 宗及 572.49 亿港元，分别上升 3.8% 及 9.0%。宗数创 2024 年 4 月 9,880 宗后的 22 个月次高，仅低于 2025 年 12 月的 8,999 宗。

反映今年农历新年延迟至 2 月，买家提早于 1 月新春前入市，一手大型新盘热卖，带动整体交投向上迫近八千宗水平。2 月新年长假期及财政预算案调高 1 亿港元以上住宅物业印花税的影响，将于 3 月份登记数字中反映。

一手私人住宅方面，2 月录 2,557 宗及 275.3 亿港元，较 1 月的 1,535 宗及 191.6 亿港元，分别显著上升 66.6% 及 43.7%。宗数创 2024 年 4 月后 22 个月新高，金额则为 2025 年 6 月后 8 个月新高。西沙 SIERRA SEA 第 2A 期以 621 宗登顶单月最高新盘。