GRA 市场周报（2025-12-05）

政策动态

中央再提「稳楼市」

12 月 3 日，国务院以「深入推进以人为本的新型城镇化，着力构建城乡融合发展新格局」为主题，进行第十七次专题学习。国务院总理李强在会上指出：要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展。

国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025 年版）》

12 月 1 日，国家发展改革委办公厅关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025 年版）》的通知正式发布。其中，商业办公设施，超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目；城市更新设施，老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖上述多种资产类型的城市更新综合设施项目都纳入其中。

上海长宁区印发新版《房屋协议置换实施办法》

12 月 1 日，上海长宁区人民政府印发《长宁区房屋协议置换实施办法》。其中提到，实施主体应当对房屋协议置换项目范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查结果应当在房屋协议置换项目范围内向房屋所有权人、公有房屋承租人公布。实施主体会同有关行政管理部门依法对房屋协议置换项目范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

新规 2026 年 1 月 1 日生效至 2030 年 12 月 31 日，已公告项目沿用原规定。

市场动态

广州：保利发展 35 亿元斩获广州海珠区南泰路地块，溢价超 27%

12 月 5 日，海珠区南泰路地块，用地性质为住宅用地兼容商业用地、中小学用地，用地出让面积 42,208㎡，规划建筑面积 143,507㎡，容积率 3.4，起始价 27.50 亿元，起始楼面价 19,163 元/㎡。该地块经过 76 轮竞价，最终由广州市邦杰置业有限公司（保利发展）以总价 35 亿元竞得，成交楼面价 24,389 元/㎡，溢价率 27.27%。

武汉：土拍收金 8.88 亿元，新民企溢价斩获金银潭两宗宅地

12 月 2 日，武汉迎来 3 宗涉宅用地出让，包括东西湖区 2 宗、新洲区 1 宗，总建设用地面积 11.39 万㎡，总规划建筑面积 23.49 万㎡，总起始价 8.56 亿元。最终东西湖区 2 宗地块由武汉鼎源房地产开发有限公司溢价成交，新洲区地块底价成交，共收金 8.88 亿元。

项目动态

杭州：建发「晟光里」公寓落地开业

11 月 29 日，建发房产元晟恒公司长租公寓「晟光里」在杭州的首店——杭州缦云店正式亮相开业。作为拥有国企背景的长租公寓项目，晟光里公寓以「生活本就光亮」为核心理念，将「真正拎包入住」作为核心亮点，从空间设计到配套细节完整落地，打破年轻人租房「采购累、安置烦」的困境，重新定义杭城租住新体验。公寓打造了 40–42㎡ 一房一厅、一居室等 4 种户型，融合了都市青年松弛与精致的生活态度，让每一处空间都充满细节，成为青年互动和共鸣的理想家。

上海：滨江万科中心拟 20 亿出售

近期，位于上海陆家嘴黄金东岸的滨江万科中心对外报价 20 亿出售，交易方式为股权交易。滨江万科中心是位于上海浦东新区民生路 118 号的甲级写字楼，由万科开发，总建筑面积约 5.4 万平方米，含 3 万㎡ 办公和 2.4 万㎡ 商业。该项目为 29 层地标建筑，2025 年由万物云全资收购，现由万科物业提供 31 元/㎡/月的高标准服务。其核心优势包括：14/18 号线双轨交上盖、1.4 公里滨江景观、6–7 元/㎡/天的市场租金，以及灵活分割的办公空间（最小 160㎡）。

上海：前滩金普顿酒店拟 13.84 亿出售

近期，位于上海前滩核心区的前滩金普顿酒店目前对外报价 13.84 亿元出售。前滩金普顿是上海前滩核心区的一家五星级酒店，隶属于洲际集团旗下金普顿品牌，主打设计感与个性化服务。酒店建筑面积约 23,064 平方米，拥有 143 间客房，特色包括顶层无边恒温泳池、法式餐厅 Le Chloé 和酒吧 Le Salon Chloé。其建筑设计由 KPF 事务所操刀，室内设计融合巴黎与上海元素，强调摩登隐奢风格。酒店毗邻前滩太古里，周边聚集金融企业总部，兼具商务与休闲属性。

企业动态

富隆智地基金：收购苏州某租赁住房项目

富隆智地基金近日宣布，成功竞得位于苏州市工业园区金鸡湖商务区的租赁住房项目。该项目地处苏州工业园核心区块，总建筑面积超 4.7 万平方米，将改造为包含约 1,190 间房间及配套商业街区的「乐璟金鸡湖生活社区」，可容纳逾 1,500 人，成为服务园区的配套企业住宿大社区。

据悉，此次收购的项目为苏州联建公寓，位于苏州工业园区葑亭大道 805 号，建筑面积 47,147 平方米，由 5 栋有证宿舍楼、1 栋配套附房组成。

高瓴资本：旗下平台收购学生公寓运营商

12 月 1 日，高瓴资本旗下日本房地产投资平台 Rava Partners 控制的 Samty Holdings 宣布，拟以约 6 亿澳元（28.8 亿人民币）收购澳大利亚最大学生公寓运营商 UniLodge 多数股权，该交易尚待监管机构批准。此次收购的 UniLodge 是澳大利亚和新西兰最大的学生公寓运营商，管理超过 4.5 万张床位，采用轻资产模式为大学和机构投资者提供公寓服务。其公寓通常提供多种房型（如单人间、多人合租房），价格从每周约 265 澳元起，包含水电网络费用，租期多为 52 周。公寓配备共享厨房、洗衣房等设施，部分校区还设有活动室、健身房等。

新世界：拟出售瑰丽酒店部分资产

近日据悉，新世界发展被曝拟出售瑰丽酒店集团（Rosewood Hotel Group）部分资产，且已与潜在买家接触，相关讨论处于初步阶段且存在变数。据了解，新世界集团此前提出的债务互换方案文件显示，该酒店估值达 159 亿港元。目前瑰丽酒店品牌在全球运营 58 处物业，资产组合覆盖多个核心市场。

华润置地：20.8 亿转让两座「万象城」

近日，华润置地旗下公司公开转让华润置地（西安）商业物业管理有限公司 100% 股权、华润置地（贵阳）有限公司 100% 股权。这两笔股权转让均经华润置地有限公司批准，且交易价款需一次性支付。

项目 1：华润置地（西安）商业物业管理有限公司 100% 股权，转让方为金色西部开发有限公司，标的公司核心资产为西咸万象城，转让价格为 97,028.00 万元。

项目 2：华润置地（贵阳）有限公司 100% 股权，转让方为海南华润石梅湾旅游开发有限公司，标的公司主要资产为贵阳万象汇，转让价格为 110,762.00 万元。

ESR：拟出售数十亿美元内地资产

近日，由华平投资支持并在近期以 70 亿美元的收购案私有化的 ESR 集团，正在评估出售其部分中国资产，据媒体报道，这家亚洲最大物流地产商正在将资金转向其他亚太市场。据报，ESR 集团计划聘请顾问协助评估相关出售方案，潜在交易规模可能达数十亿美元。尽管可能出售部分资产，ESR 集团仍对内地保持兴趣，并在积极探索新的增长和投资机会。

万科：抵押万物云

近日，据万物云空间科技服务股份有限公司（简称「万物云」）披露，其控股股东万科将持有的 1,532.11 万股万物云股份（占总股本 57.16% 表决权）质押给深圳地铁集团，作为 220 亿元贷款担保。这是万科近一个月内第三次向深铁融资，累计借款达 307.96 亿元。据悉，本次质押的万物云算得上万科旗下最值钱的「现金奶牛」之一。

金茂：抵押上海金茂大厦融资百亿置换 CMBS

中国金茂近期完成一项重大融资操作，以其标志性资产上海金茂大厦作为抵押物，成功获得由七家国有大行提供的 99 亿元银团贷款，用于置换此前发行的百亿规模碳中和 CMBS 产品。这一债务置换举措，在降低融资成本的同时，也凸显了优质不动产在房企融资中的「压舱石」作用。

万科：发布密集公告

万科于 12 月 5 日晚披露了其 2022 年度第四期中期票据 2025 年第一次持有人会议的议案概要。据公告，共有三项议案，分别为：调整中期票据本息兑付安排的议案（特别议案）；追加投资人可接受的增信措施、有条件调整中期票据本息兑付安排的议案（特别议案）；调整中期票据本息兑付安排、追加增信措施的议案（特别议案）。

其中，第一项议案，即本期中期票据的本金兑付时间展期 12 个月，调整后兑付时间为 2026 年 12 月 15 日。2026 年 12 月 15 日偿付本期中期票据全部本金。议案二提及对本期中期票据本金及展期利息追加投资人可接受的增信措施，包括但不限于深铁集团或投资人可接受的其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施。议案三为：本期中期票据的本金兑付时间展期 12 个月，调整后兑付时间为 2026 年 12 月 15 日。2026 年 12 月 15 日偿付本期中期票据全部本金。本期债券展期前尚未支付的利息须于原支付利息日支付，即 2025 年 12 月 15 日支付。展期期间本期中期票据票面利率维持 3% 不变。展期期间的新增利息随本金的兑付一同支付。并且本期债券展期须提供相对应的增信措施。

此外，万科拟就其 2022 年度第五期中期票据（简称「22 万科 MTN005」）召开持有人会议，商议债券展期相关事宜，以稳妥推进本息兑付工作。据公告，该债券债项余额 37 亿元，本计息期债项利率为 3%，本金兑付日为 2025 年 12 月 28 日。此次持有人会议由交通银行股份有限公司召集，将于 2025 年 12 月 22 日召开。

深圳湾澐玺刷新今年国内新房开盘成交纪录

11 月 30 日，深圳湾澐玺项目开盘单日销售额达 130 亿元，刷新 2025 年全国单一楼盘开盘销售纪录。

项目由华润置地和中海地产联合开发，位于深圳后海总部基地核心地段，为近 12 年来片区唯一纯住宅用地。2024 年以 185.12 亿元竞得地块，楼面价 7.03 万元/㎡，定位高端豪宅。

项目首推 348 套住宅，户型面积 209–1,150㎡，成交均价约 18 万元/㎡。其中 500㎡ 以上大平层迅速售罄，最高单价达 35 万元/㎡（总价约 3.77 亿元），整体去化率近 70%。

在楼市整体调整期逆势热销，印证核心城市顶豪市场韧性，为深圳楼市注入信心，凸显「稀缺资产」对高净值客群的吸引力。

2025 年 11 月，上海二手房交易量突破 2.29 万套

2025 年以来，上海二手房月成交量在 3 月达到峰值，单月成交 2.9 万套。这一波行情仍部分受益于 2024 年 9 月「沪七条」政策的持续影响。此后成交量逐月回落，直至 8 月 25 日新一轮政策出台，市场短期回升，9 月成交重回 2 万套以上。10 月受到长假影响，成交量下滑至 1.8 万套。随后的 11 月出现反弹，达到 22,943 套，成为今年以来月成交量第三高位。