GRA 市场周报（2026-06-26）

政策动态

广州出台《关于推进低效楼宇更新提升的实施意见》

2026 年 6 月 22 日，广州市住建局、广州市规划和自然资源局发布《关于推进低效楼宇更新提升的实施意见》，支持空置率高、设施老旧的低效商办楼宇功能转换为保障性租赁住房、酒店、养老、科创等；设立最长 15 年（含延期）使用过渡期及后续有偿使用路径；房屋所有权登记超 5 年且符合条件的，可免缴土地年收益享受 5 年过渡期；允许部分规划指标按改造后不低于现状水平控制；创新编制防火安全保障方案替代现行消防标准作为投入使用依据；增设消防楼梯、电梯等配套可不计容；国企自有物业更新租赁期限可延至 20 年；集体土地合法商办物业可参照执行。政策短期内为广州存量商办盘活提供可操作审批路径，缓解空置商办现金流压力；中长期：「低效楼宇→保租房/酒店」转换通道制度化，15 年过渡期+消防替代方案实质性降低改造合规门槛，为全国商办存量盘活提供参照。

市场动态

保利发展 105.1 亿元斩获深圳宝中宅地

6 月 25 日，深圳迎来上半年宅地土拍收官战！本场土拍仅一宗宝安中心区优质宅地，4 家竞买人激战一个半小时，历经 355 轮竞价，最终保利发展以总价 105.1 亿元斩获地块，成交楼面价 87,924 元/㎡，溢价率 99.05%。地块宗地号 A002-0113，位于宝安区新安街道海秀路和金科路交叉处西南侧，用地性质为二类居住用地，土地出让面积 37,357.23㎡，规划建筑面积 119,535.00㎡，容积率 3.2，起始价 52.80 亿元，起始楼面价 44,171 元/㎡。该地块吸引了华润置地&招商蛇口、保利发展、建发、中海共四家竞买人参与竞价，历经 355 轮竞价（4 轮自由竞价+351 轮线下竞价），最终深圳市保利产业投资有限公司（保利发展）以总价 105.10 亿元竞得该地块，成交楼面价 87,924 元/㎡，溢价率 99.05%。该成交楼面价也刷新了深圳涉宅用地成交楼面价 TOP3 位置，同时也是宝安区楼面单价新高。

厦门集中出让 6 幅涉宅地块，总价 70.39 亿元全部成交

6 月 24 日，厦门公开出让 6 幅国有建设用地使用权，出让总面积 18.79 公顷，最终以总价 70.39 亿元成交。据悉，本次土拍共推出思明、湖里、集美、翔安 6 幅涉宅地块，全部成功出让，由国贸、象屿、联发等头部央国企及联合体竞得。此次土拍由本土国企托底拿地，民企集体缺位，反映出房企审慎拿地的思路，市场结构性分化凸显。

第二批商业不动产 REITs 集中获批，6 只产品拟募资超 130 亿元

6 月 22–23 日，证监会官网陆续批复华夏凯德商业 REIT、华夏保利发展商业 REIT、华安陆家嘴商业 REIT、创金合信北京国资商业 REIT、华安锦江商业 REIT、光大保德信光大安石商业 REIT，6 只合计拟募资超 130 亿元；华夏凯德商业 REIT 拟募资 38.73 亿元（底层总估值 48.11 亿元），创金合信北京国资商业 REIT 拟募资 25.75 亿元（总估值 25.69 亿元），华安陆家嘴商业 REIT 拟募资 25.74 亿元。首批上市至第二批获批仅间隔两个交易日，审批节奏显著加快；市场分化明显——零售/奥莱资产认购热度远高于办公资产。

项目动态

上海古北 CBD 片区启动大规模存量楼宇功能转型，首批三项目盘活商办超 10 万㎡

近期，上海古北 CBD 片区迎来一场大规模存量楼宇功能转型，首批启动改造的三个项目合计可盘活商办面积超过 10 万平方米。位于遵义路 107 号的安泰大楼已启动整栋改造成长租公寓；兴义路 8 号的万都中心预备将 36 至 54 层改造为长租公寓，改造面积约 3.6 万平方米；中山西路 888 号的阳光新业中心已取得租赁住房预认定资格，可转型为酒店及长租公寓。

企业动态

世茂集团：香港东涌双酒店被银团接管，启动全球招标出售

6 月 24 日，世茂集团于港交所发布公告，旗下香港东涌世茂喜来登酒店、香港东涌福朋喜来登酒店两大酒店物业自 2026 年 6 月 1 日起被银团委任接管人接管，同步启动对外出售流程。此举成为世茂集团债务化解进程中又一标志性资产处置动作。公司最新年报与月度销售数据显示，企业经营端已实现净利润扭亏，但销售规模仍维持低位，债务与资产出清压力尚未完全缓解。此次公告中涉及的香港东涌福朋喜来登酒店、香港东涌世茂喜来登酒店，是世茂集团旗下收入排名居前的「现金牛」酒店，年报数据显示两家酒店在 2025 年净利润合计近 5 亿港元。如此「现金牛」之所以面临接管和变卖，是因为世茂集团将其作为了一笔 45 亿港元银团贷款的抵押物而如今无力偿还。意向售价约 30 亿港元（约 27.9 亿元人民币，按 1 港元≈0.93 人民币），较 45 亿港元未偿贷款本金折价 33%；2023 年曾以 65 亿港元挂牌、2024 年底降至 45 亿港元均无买家接手。

海外动态

日本东京写字楼租金持续上行，J-REIT 息差承压

6 月 23 日三井住友信托发布 J-REIT 不动产价格指数·Cap Rate，6 月 25 日新浪财经发布 J-REIT 债务续期分析。东京都心 5 区 3 月空置率 2.22%，平均募集租金 26 个月连续上升至 22,302 日元/月坪（+1.5%）；三幸不动产 Q1 东京都心 A 类写字楼租金 37,620 日元（环比 +6.0%），10 期连续上升，空置率 0.9%；JRE（8952.T）预计未来 1–2 年租金年涨幅约 10%；但日本央行政策利率 0.75% 区间，J-REIT 办公类 Cap Rate 较 2023 年末上升约 35bp，抵消 NOI 增长 7% 的正面效果，办公类不动产价格近 2 年横盘。