GRA 市场周报（2026-04-11）

宏观政策

应急管理部、国家消防救援局：老旧小区、经营性自建房消防将由政府购买服务

4 月 8 日，在应急管理部、国家消防救援局举行的政策吹风会上，国家消防救援局相关负责人介绍，针对量大面广的老旧小区、经营性自建房等长期以来消防基础薄弱、隐患突出的问题，国务院办公厅日前印发的《关于加强基层消防工作的意见》提出创新举措：采取政府购买服务方式，建设共享区域性消防控制室和自防自救力量，推广新型智能化消防产品，并纳入政府民生实事项目。

专项政策

北京「十五五」规划：优化保障性住房供给，公寓型、宿舍型保租房占比目标超六成

4 月 8 日，《北京市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》全文公开，明确「十五五」时期持续推进住有所居，从优化保障供给、稳定市场发展两方面发力，完善住房保障体系，推动房地产市场平稳健康发展。

在住房保障能力提升方面，北京将加快构建房地产发展新模式，完善「市场+保障」供给体系与租购并举住房制度。核心举措包括：

• 加大存量资源盘活力度，优化保障性住房供给，以满足城镇工薪群体及各类困难家庭基本住房需求
• 完善保障房管理信息平台，实现保障资源精准对接与高效统筹，确保备案家庭保障率保持在 85% 以上
• 增加「一张床」「一间房」供应，重点提升公寓型、宿舍型保租房占比，目标占比达到 60% 以上，着力改善城市运行服务保障人员居住条件

深圳：创新推出「金融顾问」联区服务机制，首批 82 个重点项目对接房地产纾困等领域

4 月 8 日，由中共深圳市委金融委员会办公室主办的「深圳市投融资金融顾问团组建暨首场对接活动」在中国人保金融大厦成功举行。首批 12 家金融机构正式受聘组成「金融顾问团」，并与各区发改、财政、住建、城市更新等相关部门完成结对签约，未来将围绕房地产项目纾困、专项债及债贷联动、国有资产盘活及国企发债、新型政策性金融工具等四大重点领域的首批 82 个投融资重点项目开展深度对接。

其中，在房地产项目纾困分会场，专家针对城市更新项目债权债务隔离、资金监管「后进先出」原则等实操难题进行政策解读，提出股权隔离、司法重整等风险化解路径。

深圳：非居住建筑可改公共服务设施、学校宿舍，5 年内免补缴地价

为盘活低效存量空间资源，促进城市高质量发展，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局近日联合印发《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》，优化土地配置，补齐民生短板，支持实体经济与科研发展，进一步完善深圳存量资源转换利用体系。

办法明确，已竣工验收、产权清晰的商业、办公、厂房、研发用房等非居住建筑物，可申请临时功能转换，转换方向优先聚焦民生与产业，包括文化、教育、医疗等公共服务设施，中高等院校统一管理的学生宿舍，以及符合政策的科研设施、生产性服务业等，部分类别建筑可实现内部功能双向调剂。申请转换需满足产权清晰、结构安全、无违法建设、未纳入拆迁计划等核心条件，且需取得相关权利人同意。政策设置 5 年过渡期，正面清单内的民生、科研类项目 5 年内免补缴地价，期满后可申请续期一次或办理永久用途变更手续，未获批则需恢复原功能。

香港：拟优化基金及家族投资控权工具税制，激活私募投资市场

4 月 10 日，香港特区财经事务及库务局局长许正宇表示，已拟订一系列税制优化措施，包括扩大「基金」定义及合资格投资种类、放宽特定目的实体免税待遇、优化附带权益税务宽免等，旨在推动资产及财富管理市场发展。后续将发布咨询文件，结合业界意见修订法律后落地。

市场动态

杭州：5 宗涉宅用地全部溢价成交，总收金 73.54 亿元

4 月 8 日、10 日，杭州两场集中土拍热度拉满，5 宗地块均溢价成交，为二季度市场奠定积极基调。

4 月 8 日出让 3 宗地块，总起始价 44.82 亿元，最终收金 58.62 亿元，平均溢价率 30.8%：

• 滨江区襄七房地块经 127 轮竞价，由华润置地以 39.51 亿元竞得，成交楼面价 41,108 元/㎡，溢价率 46.83%，刷新板块地价纪录
• 余杭区闲林低密宅地（容积率 1.05）由保亿置业以 6.12 亿元竞得，楼面价 15,653 元/㎡，溢价率 21.91%
• 钱塘区东部湾新城地块由兴耀房产与滨江集团联合体以 12.99 亿元竞得，楼面价 13,396 元/㎡，溢价率 0.78%

4 月 10 日出让 2 宗地块，总起始价 10.32 亿元，收金 14.92 亿元，均溢价超 20%：

• 西湖区双桥单元地块经 73 轮竞价，由滨江集团以 9.63 亿元竞得，楼面价 19,129 元/㎡，溢价率 59.67%
• 临平区乔司单元地块由绿城以 5.29 亿元竞得，楼面价 12,950 元/㎡，溢价率 23.33%

广州：金茂 14.88 亿元溢价 6.44% 斩获荔湾涉宅地

4 月 9 日，广州迎来 1 宗荔湾区涉宅用地出让，金茂 14.88 亿元斩获地块，溢价率 6.44%。该地块用地性质为二类居住用地 R2 兼容体育用地 A4、交通场站用地 S4，土地出让面积 25,859.31㎡，规划建筑面积 55,904.67㎡，容积率 2.16，起始价 13.98 亿元，起始楼面价 25,000 元/㎡。

该地块吸引了 2 家竞买人参与竞价，经过 10 轮竞价，最终广州金茂置业有限公司以总价 14.88 亿元竞得该地块，成交楼面价 26,610 元/㎡，溢价率 6.44%。

上海黄浦打浦桥商圈迎新主：坤达远青 3.07 亿元法拍竞得金玉兰广场三处商业裙楼

3 月中旬，上海坤达远青国际商贸有限公司（以下简称「坤达远青」）通过司法拍卖渠道，以累计总价 3.07 亿元成功竞得位于上海市黄浦区打浦路 11 号金玉兰广场的三处商业裙楼房产。此次成交标志着这一成熟商圈的核心存量资产完成了新一轮的权属更迭与价值重估。

金玉兰广场坐落于黄浦区打浦桥商圈核心地带，紧邻轨道交通 9 号线打浦桥站，周边汇聚了日月光中心、田子坊等知名商业地标，商业氛围浓厚，交通通达度极高。作为该区域的标志性综合体之一，金玉兰广场自建成以来便凭借其独特的「巴比伦空中花园」式上升广场设计和完善的商务配套，成为打浦路沿线的视觉焦点与商业高地。此次被拍卖的三处裙楼房产，位于广场商业核心区，具备极高的展示面与商业运营潜力，是典型的成熟地段稀缺资产。

坤达远青此次出手，显示出其对上海核心区域商业地产价值的长期看好。在当前的市场环境下，能够通过法拍渠道以相对合理的成本获取成熟商圈的优质商业资产，不仅为企业提供了资产增值的想象空间，也为后续的商业运营与业态升级埋下了伏笔。

企业动态

字节跳动：两个月斥资近 61 亿元连拿北京两宗地，加码 AI 研发版图

近日，北京市公共资源交易服务平台披露的信息显示，字节跳动全资控股的北京云岫长石科技有限公司以 33.05 亿元总价，成功受让海淀区学院路街道双泉堡地块。这是这家科技巨头在不到两个月内，于北京核心区拿下的第二宗重磅地块，两笔投资合计接近 61 亿元。

最新拿下的双泉堡地块隶属东升科技园三期，北临清华东路、紧邻地铁 15 号线北沙滩站，3 公里范围内集聚清华、北大、中科院等 39 所高校与超百家科研院所，区位高度契合 AI 与前沿技术研发需求。地块占地面积 4.89 万㎡，总建筑面积约 12.8 万㎡，容积率 2.62，规划用途为办公研发，出让年限 50 年。合同约定开工时间为 2027 年 3 月 31 日，预计 2030 年 3 月 30 日竣工。从字节跳动目前的投入重点来看，该地块建成后或将主要承载大模型、人工智能及底层技术研发功能。

万达：赎回烟台芝罘万达广场，年租金约 1.2 亿元、出租率常年近 100%

万达集团近日完成对烟台芝罘万达广场的赎回，这是其债务危机背景下优化资产结构的关键举措。该广场年租金约 1.2 亿元，出租率常年近 100%，赎回后可立即提升万达租金收入与现金流稳定性，为偿还剩余债务、补充运营资金提供支撑，缓解短期偿债压力。

此前，万达因 IPO 对赌协议触发及高负债问题，通过出售超 80 座万达广场等资产回笼资金超千亿元，逐步化解债务风险。此次赎回优质资产，标志着万达从「保生存」转向「保质量」，既保留核心商圈「种子资产」为 REITs 等资本运作储备标的，也向市场释放资产负债表修复的积极信号。

目前，万达境内债已清零，仅余少量境外债，短期兑付峰值已过。未来，万达将延续「轻重结合」策略，择机回购高回报资产，同时推进轻资产运营，平衡债务化解与长期发展需求。

领展：2.5 亿新元出售新加坡零售项目，账面获利约 8,000 万新元

4 月 8 日，亚洲最大的房地产投资信托基金领展资产管理有限公司（简称「领展」）宣布，已与 Jack Investment Pte Ltd 及 Pangjwee Development Pte Ltd 达成协议，出售位于新加坡的零售物业 Swing By @ Thomson Plaza 的物业权益，作价 2.5 亿新加坡元（人民币约 13.4 亿元）。

该项目由领展于 2017 年以 1.7 亿新元收购，经过资产提升（AEI）与运营优化后，在市场高位，最终以 2.5 亿新元实现退出，账面获利约 8,000 万新元（约 4 亿元人民币），完美演绎了不动产资产管理公司「Buy-Enhance-Sell」（买-改-卖）的资本循环策略。

市场风向

摩根士丹利：中国房地产行业流动性风险看来已基本过去

4 月 9 日，摩根士丹利发表报告表示，开发商对房地产市场前景普遍维持谨慎，但预计部分内房在开发利润率改善和租金收入强劲增长支持下，2026 年起利润率和盈利将会恢复。

市场数据

世邦魏理仕发布 2026 年一季度京沪房地产市场回顾：北京大宗交易 110.8 亿元、同比 +19%

4 月 9 日，世邦魏理仕（CBRE）同步发布北京、上海两地 2026 年第一季度房地产市场回顾报告，全面解析两大核心城市办公楼、仓储物流、零售等板块的运行态势，整体呈现「结构分化、韧性复苏」的发展特征。

北京市场方面，办公楼市场供应连续三个季度无新项目入市，受春节假期及大面积交易活跃度回落影响，全市新租交易总面积环比、同比分别下降 14% 与 16%，但搬迁活动占成交面积的 72%，成为核心驱动力，同时扩租及新成立企业交易数量环比增长，市场内生动力温和修复。截至一季度末，北京办公楼市场空置率 18.5%，环比下降 0.6 个百分点，其中甲级办公楼空置率环比下降 0.9 个百分点，高品质物业虹吸效应显著；受业主「以价换量」策略影响，全市办公楼平均租金面价环比下降 2.1% 至每月每㎡ 223.5 元。仓储物流市场表现亮眼，单季净吸纳量达 19.8 万㎡，创下历史新高，主要由平谷子市场贡献，头部三方物流及汽车零部件企业的整合搬迁需求是核心支撑。大宗物业市场活跃度回升，一季度共录得 10 笔交易，成交总额约 110.8 亿元，环比、同比分别增长 135% 与 19%。

上海市场呈现「优质供给引领需求、消费场景持续升级」的特点。办公楼市场新增 4 个项目交付，合计体量约 47.2 万㎡，优质甲级项目为企业升级搬迁提供更多选择，带动全市去化环比持续改善。需求结构上，专业服务业以 21% 的占比位居首位，其中广告传媒及律师事务所贡献突出，金融业、消费品行业紧随其后，第三方办公及酒店需求占比提升，租赁方式趋于多样化。零售市场需求端表现活跃，餐饮品类以 43% 的占比成为核心驱动力，亚洲菜系回归势头强劲；时尚服饰类占比 23%，女装赛道回温明显，韩国品牌持续拓展，珠宝首饰类开业活跃。CBRE 指出，上海线下实体消费意愿正加速重构，首发经济、银发经济等差异化场景的拓展，正助力市场对冲同质化竞争压力，推动商业地产向高质量发展转型。

海外动态

香港楼市：3 月二手住宅成交 4,621 宗创逾 4 年半新高，首季吸金 949.1 亿港元

2026 年伊始，香港房地产市场便展现出强劲的复苏势头，彻底打破了以往首季为传统淡季的规律。根据中原地产最新发布的监测数据，今年 3 月香港二手私人住宅市场交投活跃，单月录得成交 4,621 宗，涉及金额 358.4 亿港元。这一数据不仅较 2 月分别大幅上升 18.1% 及 20.7%，更标志着二手市场成交宗数自 2021 年 7 月以来首次升穿四千宗大关，创下逾 4 年半（56 个月）的新高。

回顾整个第一季度，香港二手住宅市场呈现出「量价齐升」的良性态势。一季度累计录得成交 12,449 宗，总金额达 949.1 亿港元，环比分别增长 13.6% 及 12.4%。从历史维度来看，这一季度的成交宗数创下自 2021 年第三季度以来的近 18 个季度新高，成交金额则为 2022 年第二季度以来的近 15 个季度新高。这一系列数据有力印证了市场信心的显著修复与购买力的加速释放。

中银香港：全面推出「中国内地购房汇款」服务，覆盖内地所有城市

4 月 9 日，据中国银行（香港）全面推出「中国内地购房汇款」服务，在原有大湾区购房汇款服务的基础上，将汇款范围扩展至内地所有城市；同时，合资格客户由香港永久居民扩展至澳门永久居民、台湾居民及外国公民，以便利境外人士在内地购房置业，推动区域融合和人才流动。

中银香港「中国内地购房汇款」服务让持有「港澳居民往来内地通行证」「台湾居民来往大陆通行证」、外国公民护照的客户，汇出用以支付内地一手及二手物业楼盘的购房款项至内地所有城市的收款银行。合资格客户须前往本行分行办理有关服务，并可选择以港币、人民币或外币进行汇款；非人民币汇款将由内地收款行办理相关的兑换和入账手续。