城市更新政策持续细化，上海大宗交易与写字楼租赁释放结构性信号

本期速览

政策 | 山东明确城市更新五年用途转换过渡期及REITs、ABS支持；武汉自主更新试点以80%业主同意为申请门槛。
公积金 | 深圳拟将单套住房装修提取上限设为25万元、物业费每月最高550元，方案仍在征求意见。
交易 | 拼多多约12亿元购入晶耀虹桥办公楼，年内上海购楼约45亿元；外滩NEO约6.5亿元由民营企业家接手。
租赁 | 上海甲级写字楼三季度净吸纳31.8万平方米，空置率降至20.92%，平均租金环比仍降1.5%。
土地 | 300城住宅用地周成交出让金218亿元、平均溢价率2.5%；广州黄埔地块经71轮报价、溢价26.6%成交。
项目 | 扬州湾头12.23亿元更新项目开工，苏州锦丰科技产业园竣工，舟山宝盛文旅综合体推进建设。
企业 | 金隅拟获19.48亿元土地收回补偿；中青旅拟下调酒店股权挂牌底价；东百拟跨界收购光电芯片企业。
海外 | 香港酒店及办公楼改学生公寓形成独立资产类别；日本首都圈9月二手公寓成交同比降22.7%、库存增15.1%。

01 政策与城市更新

山东城市更新“十五五”规划实施，五年用途过渡期与REITs、ABS工具同步纳入

山东省政府印发城市更新“十五五”规划，自10月13日起实施，提出到2030年基本形成较为完善的城市更新制度和政策体系。对利用既有土地、房产发展经批准的新产业、新业态的项目，在不改变用地主体和规划条件的前提下，允许实行不超过五年的用途转换过渡期。

土地配置可采用长期租赁、先租后让、弹性年期和混合用地等方式；资金端明确支持符合条件的项目使用专项债、贴息、基础设施REITs和资产支持证券。

武汉细化危旧住房自主更新试点，八成业主同意可申请、建筑面积最多增加30%

武汉市住房和城市更新局细化危旧住房自主更新“原拆原建”试点安排。项目获得不低于80%的业主同意即可申请纳入试点，签约率达到90%后进入规划、建设等审批环节；在符合规划、安全和公共利益要求的前提下，更新后总建筑面积原则上可比原房屋增加不超过30%。

划拨用地继续按保障性住房管理的，可保留划拨性质且不补缴土地价款；新增面积涉及出让用地的，按国家最低价标准核定。资金可叠加中央、省市和老旧小区改造资金，并鼓励低息长期贷款及住房公积金支持。

深圳拟扩大公积金提取场景，单套住房装修提取上限25万元

深圳市住房建设局就公积金提取规则修订公开征求意见，反馈截至10月16日。草案拟允许2026年9月20日后发生的自住住房装修支出提取公积金，住房取得或装修合同签订满六个月后可申请。提取金额不高于实际发票，并按每平方米1800元、每套住房25万元设置上限；物业服务费拟按月最高550元提取。

草案还计划自2027年11月起两年内，将无房职工租房提取比例由月缴存额的65%提高至80%。方案仍处征求意见阶段，具体额度和实施时间尚可能调整；若正式落地，将把公积金支持延伸到住房使用和维护环节。

02 市场动态

拼多多约12亿元收购晶耀虹桥办公楼，外滩NEO约6.5亿元由民营企业家接手

财联社10月15日披露两宗于三季度完成的上海大宗交易。拼多多从铁狮门收购长宁区晶耀虹桥一幢甲级办公楼，交易金额约12亿元；加上6月以约33亿元购入陆家嘴星展银行大厦，拼多多年内在上海购楼金额约45亿元。

同期，大窑饮品创始人从KKR手中收购黄浦区外滩NEO，成交约6.5亿元。该项目前身为福都商厦，改造后总建筑面积约1.68万平方米，包含酒店和商业。两宗交易分别代表大型科技企业自用办公配置与高净值民营资本购入核心区经营性资产，印证上海三季度企业买方主导大宗成交的特征。

上海甲级写字楼净吸纳31.8万平方米，空置率降至20.92%、租金仍承压

戴德梁行披露，三季度上海甲级写字楼净吸纳量约31.8万平方米，环比增长36.2%。在没有新增供应入市的情况下，全市空置率环比下降2.7个百分点至20.92%；平均租金约6.32元/平方米/天，环比仍下降1.5%。

租赁需求以科技、媒体和通信行业为主，占比32.7%；贸易与制造、金融和专业服务分别占21.1%、14.9%和12.8%。四季度预计仍有约52万平方米新增供应，租金竞争尚未结束。

300城住宅用地周出让金218亿元，广州黄埔地块溢价26.6%成交

10月5日至11日，全国300城住宅用地成交规划建筑面积约609万平方米，土地出让金约218亿元，平均溢价率2.5%。假期后土地市场整体仍偏平淡，但广州黄埔区KXCGS-I4-8地块吸引四家房企竞价，经71轮报价后由保利以16.65亿元竞得，较13.15亿元起始价溢价26.6%，成交楼面价约21738元/平方米。

该地块面积34822平方米、规划建筑面积76608平方米，体量相对可控，位于成熟产业与居住板块。全国低溢价与单宗高热度并存，反映房企投资继续集中于回款确定性较高的核心城市优质地块。

03 项目动态

扬州湾头片区更新项目开工，总投资12.23亿元、分两期实施

扬州湾头片区城市更新项目于10月14日开工并完成合作签约。项目位于廖家沟以东片区，总投资约12.23亿元，计划分两期推进，更新范围涵盖原邗江机床厂、湾头影剧院、玉器城及七条街巷。

项目将工业遗存、玉器产业、文化演艺、旅游休闲与社区服务组合在同一片区内，既包含既有建筑改造，也涉及公共空间和商业场景重塑。资金平衡更依赖文旅内容、产业导入和分期运营，后续可关注首期招商、存量产权整合及公共投资对商业客流的带动。

苏州锦丰科技产业园竣工，8.3万平方米载体聚焦人工智能与生物医药

锦丰科技产业园于10月13日竣工。项目位于苏州工业园区，用地约45亩，总建筑面积约8.3万平方米，总投资约2.8亿元，由原仓储用地拆除重建形成研发办公和标准厂房。

项目配置单层约1400至3000平方米的生产空间，以及单层约1360平方米的办公载体，重点承接人工智能、电子信息和生物医药企业，邻近轨道交通6号线。可分割面积与轨道交通条件提升了对成长型企业的适配度，后续出租率、租户研发投入和产业服务质量将影响其产业运营价值。

舟山宝盛文旅综合体推进年内主体结顶，15亿元项目规划632间客房

位于舟山朱家尖的宝盛文旅综合体加快建设，计划2026年内完成主体结构结顶。项目总投资约15亿元，用地约3.7万平方米，总建筑面积约11.48万平方米，规划632间酒店客房及会议、展览和商业配套，将分别引入宝盛酒店和希尔顿旗下康莱德品牌。

项目计划2027年完成装修、2028年5月投入运营。双酒店与会议设施可承接旅游旺季和团队需求，但也带来较高建设及前期运营投入；淡旺季房价、会展导流、品牌管理费及旅游客流向过夜住宿的转化率，将是影响回报的重要变量。

04 企业动态

金隅拟由政府有偿收回重庆三宗商办用地，补偿金额19.48亿元

金隅集团公告，重庆市南岸区政府拟有偿收回其全资子公司持有的三宗商业、商务用地，土地面积合计约13.92万平方米，补偿金额约19.48亿元。截至2026年6月末，相关土地账面成本约21.28亿元，补偿金额较账面成本低约8.44%。

款项计划分期支付，并于2027年3月31日前完成。交易仍需签署正式协议并履行审批程序。政府收储有助于缩短长期未开发商办用地的退出周期、改善资金周转，但低于账面成本的补偿也反映此类资产的变现折价，企业需要权衡现金回笼与损失确认。

中青旅拟下调山水酒店51%股权挂牌底价，以评估值七折加快退出

中青旅披露公开挂牌出售控股子公司山水酒店51%股权的进展。项目自8月7日挂牌后，截至10月10日未征集到合格意向受让方。

公司董事会于10月12日审议，拟将股权挂牌底价下调至不低于评估价值的70%，同时要求标的公司应收款项回收价格不得低于评估值。方案尚需股东会批准。

东百集团拟3.16亿元收购快灵光电52.67%股权，切入光电芯片业务

东百集团公告，全资子公司拟以暂定3.16亿元收购杭州快灵光电科技有限公司52.6667%股权，交易完成后标的将纳入合并报表。公司核心业务仍包括商业零售和仓储物流，收购旨在切入光电芯片相关产业并形成新的利润来源。

该交易已经董事会审议，后续仍需完成协议约定的交割条件。跨行业并购可分散原有业务周期，同时增加技术、客户集中和估值兑现风险；后续可关注现金支付安排、业绩承诺，以及新业务对商业资产改造和物流项目投资的资金影响。

05 海外动态

香港酒店改学生公寓形成资产类别，酒店改造项目五年目标IRR约13%至16%

EdgeProp于10月15日专题梳理香港酒店和办公楼转学生公寓的交易逻辑。报道援引凯德投资上月提出的约23亿港元香港酒店组合收购计划，并提及原Hotel Sav改造项目Y83预计可提供约600个床位。香港“城中学舍”政策则通过简化用途转换和地价程序推动供给。

仲量联行估计，办公楼改学生公寓的五年目标内部收益率约15%至18%，酒店改造约13%至16%，但银行融资仍较谨慎。学生住房正在形成独立估值和运营体系，机会来自床位短缺与存量楼宇折价，项目筛选仍需关注消防、房间密度、改造成本和学年出租波动。

日本首都圈9月二手公寓成交同比降22.7%，库存增15.1%

东日本不动产流通机构10月13日发布9月市场数据，首都圈二手公寓成交3457套，同比下降22.7%，连续第六个月减少；平均成交价5111万日元，同比下降4.5%，平均单价81.07万日元/平方米，同比下降4.8%。

同期在库量达到50450套，同比增长15.1%，连续第七个月上升。东京核心三区成交宗数同比下降约39%，库存增幅约65%，高价区域供需调整更明显。价格与成交回落、库存增加，意味着卖方议价空间收窄；住宅收购需进一步比较楼龄、车站距离与实际租金，并关注高总价和融资成本对现金收益率的影响。