GRA 市场周报（2025-06-21）

政策动态

国常会：更大力度推动房地产市场止跌回稳

6 月 13 日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议。会议特别提到，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。值得注意的是，相较于去年中央经济工作会议和今年政府工作报告「持续用力推动房地产市场止跌回稳」的表述，本次国务院常务会议的提法力度显得更大。

国家发改委：800 亿元支持城市更新

国家发展改革委近日下达中央预算内投资城市更新专项 800 亿元，支持各地城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等项目建设，涉及居民户数约 550 万户、受益人数约 1,700 万人，推动改善居民居住条件，不断提升人民群众获得感、幸福感、安全感。此前，围绕推进新型城镇化战略，提升城市安全韧性水平，我国已通过「两重」建设（国家重大战略实施和重点领域安全能力建设）安排 2025 年超长期特别国债 1,350 亿元，支持各地建设改造城市燃气、排水、供水、供热等地下管网约 14.8 万公里。

市场动态

上海：五批次土拍揽金 212.57 亿元，杨浦东外滩板块楼面价纪录刷新

6 月 19、20 日，上海五批次土拍正式拉开帷幕，共成交 6 宗地块，分布在杨浦东外滩、闵行颛桥、宝山南大、青浦徐泾、金山新城、浦东曹路，成交面积 31.37 万㎡，成交总价为 212.57 亿元。其中：

• 保利发展连下两子，拿下杨浦东外滩、闵行颛桥两宗地块。其中杨浦东外滩地块引发了上海城建、中海、保利发展、越秀、招商&财投、华润&中能建 6 家联合单位参与竞拍，最终由保利发展竞得，溢价 30.79%，楼面价达 95,530 元/㎡，刷新了东外滩板块最高楼面价纪录。该地块位于杨浦内环内，兼具核心地段价值与居住纯粹性，距 18 号线平凉站约 100 米，距轨交 12 号线、18 号线江浦公园站约 400 米，15 分钟可达外滩、陆家嘴等核心商圈。周边新房项目保利外滩序 BUND98 开盘当日去化率 100%，认购率达 244%，区域购买力强劲。
• 中建东孚开发宝山南大巨无霸地块，该地块由六宗地组成，总建筑面积达到了 32 万方，住宅部分约 21 万方，商办部分约 11.2 万方，也是今年为止上海土地市场出让的最大地块，最后总成交价约 81.95 亿元，楼板价 25,488 元/㎡。
• 建发拿下金山新城低密宅地，区域改善市场迎新。
• 联发集团拿下浦东新区曹路科教园区（PDP0-0306）单元，该地块距 9 号线、12 号线金海路站约 800 米，竞价 67 轮后到达第一轮中止价 207,540 万元，随后进入第二轮竞品质阶段；竞品质阶段再次到达上限，进入第二轮竞价阶段，最终上海联泓房地产开发有限公司（联发集团）以 210,040 万元的总价＋商品住宅装修标准 4,500 元/㎡（集采价）＋公共服务设施 5,220㎡（计容）＋高端人才住房配建比例 2% 胜出，楼面价 33,957 元/㎡，溢价 41.68%。

深圳：溢价 46.55% 成交龙华区地块

6 月 19 日，深圳土拍成交 1 宗宅地，成交面积 1.09 万㎡，成交金额 12.12 亿元，楼面价 44,559 元/㎡，位于龙华区民治街道，由深圳联粤房地产开发有限公司竞得，溢价率 46.55%。

成都：溢价 75.74% 成交锦江区地块

6 月 19 日，成都成交 2 宗宅地，成交面积 6.21 万㎡，成交金额 38.37 亿元。其中成都同悦地产有限公司以溢价 75.74% 竞得锦江区一心桥片区 1 号地块，楼面价达到 35,500 元/㎡。

北京：小米 6.35 亿元拿下北京亦庄新城一宗工业用地

6 月 19 日，据北京市规划和自然资源委员会网站披露，亦庄新城 YZ00-0606 街区 0110 地块工业项目以约 6.35 亿元成交，竞得方为小米景曦科技有限公司，后者由小米智能技术有限公司 100% 持股。挂牌文件显示，该宗地以「六通一平」形式供地，用地性质为工业用地，出让总年限 50 年，土地面积为 48.51 万平方米。

项目动态

北京建外 SOHO：部分办公楼完成交易

6 月 13 日，飞鱼科技（01022.HK）发布公告，集团透过北京佳立客（作为买方）与卖方（Yang Jing 及杨福岑）及中介（北京安信益合房地产经纪有限公司）就购买物业订立协议，交易金额为人民币 5,030 万元。收购的物业全部位于北京市朝阳区东三环中路 39 号，为 23 号楼 B-3001、B-3002、B-3003、B-3004、B-3005 及 B-3006 室（办公室单位）及 3 个停车位。办公室单位及停车位的总建筑面积分别为 1,770.22 平方米及 129.53 平方米。

标的物业所在为建外 SOHO。建外 SOHO 位于长安街上、国贸中心正对面，靠近地铁 1 号线和 10 号线国贸站，总占地面积为 12.28 公顷，总建筑面积约为 70 万平米，由 18 栋公寓、2 栋写字楼、4 栋 SOHO 小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所。

苏州资产：获得上海黄浦区 98 套商业不动产

日前，据京东资产交易平台披露的信息显示，上海市黄浦区湖北路 199 弄 1–98 号共计 98 套商业不动产（中福古玩城）以约 1.5 亿元的价格成交，资产评估价约 2.68 亿元，竞得人为上海福麦润企业管理有限公司，该公司最终由苏州的国企苏州资产管理有限公司控制。该古玩城地处上海南京路商业圈，于 2006 年开业，在上海古玩行业具有重要影响和地位，每年有几十场的展览、交易会在古玩城里举办。

企业动态

祥生集团：22.47 亿股股票被拍卖

6 月 13 日，香港高等法院依据 2023 年及 2024 年两项法庭命令，现以公开招标形式强制处置原港股上市公司祥生集团共计 2,246,597,000 股普通股。拍卖股票包括三个部分，分别是 1,174,597,000 股普通股票、1,002,000,000 股普通股票、70,000,000 股普通股票。该公司注册于开曼群岛（香港公司编号：P27968），曾于港交所主板上市，2019 年因债务危机停牌，2024 年被正式除牌。

首开股份：获得中信金融资产 25 亿元纾困

6 月 13 日，首开股份公告：其全资子公司北京城开集团拟将其持有的北京首信丰泰管理咨询合伙企业（有限合伙）全部份额转让至中国中信金融资产。此次纾困，中信金融资产已耗资 25 亿元。

首开集团是北京市国资委旗下最大的地产开发平台，也是唯一参与了北京亚运、大运、奥运「三村」和冬奥速滑馆「冰丝带」建设的「双奥」开发企业。

此次「实质性重组」的过程为：北京城开先转让所持全部份额予中信金融资产，交易对价 3.99 亿元；中信金融资产代替北京城开成为首信丰泰有限合伙人后，首开股份与中信金融资产对首信丰泰进行同比例增资，其中首开股份增资 31.5 亿元，中信金融资产增资 21 亿元。中信金融资产同时指定北京融凯德投资管理有限公司作为普通合伙人，融凯德认缴出资 100 万元。增资后，首开股份与中信金融资产在首信丰泰中认缴份额比例仍为 6:4，其中首开股份认缴额为 37.5 亿元，中信金融资产认缴额为 25 亿元。首开股份表示，此次转让旨在引入金融机构合作，盘活存量资产，优化资金储备，符合公司可持续发展战略。

新世界发展宣布违约

近日，香港开发商新世界发展推迟支付部分永久债券利息，导致股票和债券价格暴跌，加剧了投资者对新世界流动性的担忧。据悉，新世界地产正努力应对高达 2,109 亿港元的债务，其在 5 月 30 日提交的一份文件中表示，计划推迟支付四张永久票据的票息，即总共将推迟 7,720 万美元的债务。

今年以来，新世界发展在多重压力下数次出售旗下资产。3 月，新世界发展与华懋集团签订商用物业买卖协议，将向华懋集团出售香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，总现金代价为 40.2 亿港元，涉及商用物业总面积约 63 万平方英尺，包含 1,000 个车位的停车场。6 月，新世界发展向关联方出售天得发展有限公司的 30% 股权，涉及一栋 43 层高办公大厦（即深圳前海周大福金融大厦）及停车场，公司据此获益约 1.13 亿港元。

中交地产：正式剥离地产业务

6 月 16 日，中交地产发布重大资产出售暨关联交易报告书（草案），公司拟以 1 元的交易价格，将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司。

根据重组草案，本次转让资产涵盖房地产开发业务全链条，包括房地产开发企业的控参股权、对应应收款项和负债等。另据资产评估报告，截至 2024 年 12 月 31 日，标的资产账面净值为 -39.19 亿元，经评估为 -29.76 亿元，评估增值 24.06%。

对于本次重大资产出售，中交地产方面表示，标的资产所从事的房地产开发行业资金需求量大、负债规模高，本次交易完成后，相关标的资产将不再纳入上市公司合并报表范围，上市公司将「由重转轻」，预计上市公司总资产及营收规模等指标将出现较大幅度下降。

瑞安&天安：竞拍永业新天地东区 200 亿元地块项目公司股权

6 月 19 日，瑞安房地产和天安中国投资分别发布成立合营公司的公告，称瑞安与天安中国已经成立合营公司，以合营公司的身份参与竞拍上海永业企业（集团）有限公司挂牌转让的上海永业城市更新建设发展有限公司 50% 股权。合营公司名为上海瑞天里，瑞安全资附属公司上海瑞新里和天安中国子公司上海莘赋里分别出资 300 万元和 700 万元，占据合营公司股份的 30% 与 70%。未来将合作开发黄浦新天地东区三宗价值 200 亿元的商住地块。

上海前滩钱隆广场 14 亿元再处置

6 月 9 日，京东资产交易平台挂出重磅资产处置信息：中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司拟对福晟前滩钱隆广场相关债权进行处置，这笔债权总价高达约 14.027 亿元，引发市场高度关注。

据悉，该笔债权本金约 10.75 亿元，利息部分约为 3.277 亿元。作为债权抵押物，位于上海市浦东新区杨思西路 488 号、江高路 39 弄 1–2 号及地下车库的资产包颇为亮眼。抵押人亿城集团上海投资有限公司名下的办公楼、商铺、车库及住宅等物业，总建筑面积达 53,005.95 平方米，且均已完成竣工验收，顺利取得大产证，具备完整的产权资质。

值得一提的是，福晟前滩钱隆广场在上海前滩区域开发史上意义非凡，作为前滩开发规划出让的首宗地块，其开发进程备受瞩目。2018 年，福晟集团以 29 亿元的高价从海航投资手中收购该项目。前滩钱隆广场曾在 2023 年 11 月和 2024 年 1 月进行了两次法拍，起拍价分别为 15 亿元和 12 亿元，但最终全部流拍。

国家统计局发布 5 月份国民经济和房地产相关数据

6 月 16 日，国家统计局发布 5 月份国民经济和房地产相关数据。房地产行业继续朝着止跌回稳的方向迈进，核心数据来看：

• 房地产销售基本平稳，前 5 月新房销售面积 35,315 万平方米，同比下降 2.9%；商品房销售额 34,091 亿元，同比下降 3.8%
• 新建商品住宅价格同比降幅继续收窄
• 5 月末商品房待售面积比 4 月末减少 715 万平方米，且已连续三个月减少
• 1–5 月，全国房地产开发投资 36,234 亿元，同比下降 10.7%，降幅与 1–4 月持平

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办新闻发布会上表示，下阶段，将「积极主动适应房地产市场供求关系发生重大变化的现实，持续推动城市更新和危旧房改造，加大『好房子』建设供应力度，促进刚性和改善性住房需求释放，积极构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。」