GRA 市场周报（2025-02-23）

政策动态

习近平：民营经济发展前景广阔大有可为，民营企业和民营企业家大显身手正当其时

中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平 17 日上午在京出席民营企业座谈会并发表重要讲话。他强调，党和国家对民营经济发展的基本方针政策，已经纳入中国特色社会主义制度体系，将一以贯之坚持和落实，不能变，也不会变。新时代新征程民营经济发展前景广阔、大有可为，广大民营企业和民营企业家大显身手正当其时。要统一思想、坚定信心，促进民营经济健康发展、高质量发展。希望广大民营企业和民营企业家胸怀报国志、一心谋发展、守法善经营、先富促共富，为推进中国式现代化作出新的更大的贡献。

住房城乡建设部：加大配售型保障性住房建设和供给

2 月 18 日，住房城乡建设部在山东省青岛市召开推进配售型保障性住房轮候库建设工作现场会，住房城乡建设部党组成员、副部长董建国出席会议并讲话。会议指出，要加快推进轮候库建设，加大配售型保障性住房建设和供给，充分发挥配售型保障性住房建设对惠民生、促转型、稳经济的重要作用。会议要求，各地要积极担当作为，把轮候库建设工作抓实抓好，切实推动配售型保障性住房建设落地见效。

金融监管总局：保持对民营企业稳定有效的增量信贷供给

2 月 18 日，金融监管总局党委召开会议，传达学习习近平总书记在民营企业座谈会上的重要讲话精神，研究部署贯彻落实措施。会议提到，用好「白名单」机制，打好房地产各项融资工具的「组合拳」，满足包括民营房企在内的各类房地产企业不同环节、不同阶段的合理融资需求。

广东：率先打响土地收储重启「第一枪」

2 月份以来，广东省内多地密集发布拟回购存量闲置土地的公示，涉及 15 个城市、161 宗土地、用地面积 684.4 万㎡、收储金额 353.7 亿元，收购规模和执行速度均超市场预期。其中，收储资金规模最大的城市是惠州（127 亿元），其次是珠海（66 亿元）。这是地方政府首次大规模披露土地收储情况。

北京：首批土储专项债发行规模超 100 亿元

2 月 18 日，北京发行了一批地方政府债券，包括 101 亿元一般债券和 462.9 亿元专项债券，均为新增债券。其中，462.9 亿元新增专项债券，募集资金主要用于棚户区改造、城中村改造、土地储备、园区基础设施、环境整治、新型基础设施等领域。这意味着，2 月 18 日，北京打响重启土储专项债发行的第一枪。

市场动态

上海：开年土拍市场火爆，民营外资纷纷下场扫货

2 月 20 日，上海年后首场土地出让落下帷幕。此次出让的 4 幅地块全部溢价成交，共揽金 159.26 亿元。其中，虹口瑞虹地块经过 184 轮厮杀，金茂和庆隆联合体以 89.6435 亿元拿下地块，溢价率 38.2%，折合楼面价为 11.7 万元/㎡，可售楼面价约为 12.5 万元/㎡，刷新上海实行「双高双竞」政策以来的总价纪录。此外，浦东新杨思地块溢价率 33.38%、松江新城地块溢价率 13.98%、奉贤区南桥地块溢价率 16.54%。

值得注意的是，此次参拍房企除了华润、保利、中海、招商、金茂、越秀、象屿、建发、国贸等央国企外，混合所有制房企绿城，民营企业龙湖、金地，以及久未露面的新加坡资本庆隆集团和星狮集团均纷纷下场，且均有斩获。

杭州：土拍再现高溢价，城东新城宅地楼面价纪录再次被刷新

2 月 20 日，杭州成交 3 宗宅地，总成交金额 31.4 亿元。其中滨江地产拿下滨江区 2 号地块，楼面价 42,989 元/㎡，溢价率 43.69%，该地块距离杭州「六小龙」之一的宇树科技所在的峰达创意园相距仅约 300 米；大家地产拿下上城区 4 号地块，楼面价 47,486 元/㎡，溢价率 54.04%，刷新板块宅地楼面价纪录，该成交楼面价也位居杭州宅地楼面价 TOP4。

苏州：绿城溢价 21.61% 竞得奥体南地块

2 月 19 日，园区奥体南一宗住宅用地顺利成交。该地块为 2025 年首次挂牌的地块，历经 124 轮报价（挂牌期报价+限时竞价报价），最终由绿城竞得，成交总价 14.2948 亿元，楼面价 26,754 元/㎡，溢价率 21.61%。

项目动态

上海：周浦万信酒店公寓法拍成交

2 月 13 日，上海浦东新区的周浦万信酒店公寓项目在历时超过 5 年的拍卖程序后，终于成功成交，价格定格在 1.05 亿元人民币，低于原评估价 40% 以上。该项目位于上海浦东新区周浦镇，步行至周浦万达商业广场 700 米，距离地铁站 5 分钟路程。项目总建筑面积为 1.1 万方，分为酒店和公寓两部分，酒店共 160 个房间，公寓有 140 个房间。

安徽：首个保障性智慧租赁住宅项目承寓·桐华里开业

合肥安居集团匠心打造的长租公寓标杆力作——承寓·桐华里于 2 月 18 日盛大开业，社区内共 3 栋住宅、1 栋商业，可提供 606 套租赁住房房源。承寓·桐华里是安徽省首个保障性智慧租赁住宅项目，也是合肥市住房保障和房产管理局评定的合肥市 7 个智慧住宅建设示范项目之一。

广州：广州天河智慧城中建·高新·彩寓开业

中建·高新·彩寓（智慧城店）2 月 18 日正式开业。该项目由中建四局城市发展公司与广州高新集团联合打造，坐落于广州天河智慧城粤港澳大湾区创新创业孵化基地旁，毗邻 47 公顷天河湿地公园，交通便利、配套完善，共提供 431 套保障性租赁住房，打造了建面约 35–64㎡单间、一房一厅精致小户，全屋精装修，房源均配备家具家电，可实现拎包入住，开业前预约入住率已达到 50% 以上。

企业动态

中国人寿：拟出资 35 亿元参与设立合伙企业投资 REITs

中国人寿 2 月 17 日发布公告称，该公司、北京首景投资有限公司及财信人寿拟与国寿置业投资管理有限公司及北京朗佳私募基金管理有限公司及创弛企业管理合伙企业（有限合伙）订立合伙协议，以成立北京平准基础设施不动产投资基金合伙企业（有限合伙），合伙企业全体合伙人认缴出资 52.37 亿元。其中，中国人寿认缴出资 35 亿元，财信人寿认缴出资 7 亿元。

中国人寿表示，本次交易是公司以国家战略为契机，与合作方强强联合开展基础设施公募 REITs 领域投资，通过设立合伙企业形式共同获取收益。

太盟投资：完成 40 亿美元房地产投资基金募集

太盟投资集团近日宣布，其不动产业务（PAG Real Assets）旗舰机会型房地产基金系列中第十只基金（SCREP VIII）完成募集，金额共 40 亿美元，专注于投资亚太地区发达国家的房地产及债务。据 Preqin 数据，此次募集是过去 12 个月内募集金额最大的跨亚太地区美元房地产投资基金。该只基金专注于投资亚洲发达市场，计划投资于多个领域，包括数据中心、物流、办公楼、多户住宅和不良资产。其投资策略主要是通过投资实体房地产和不良债务为投资者提供长远价值，并有能力参与房地产开发、高收益过桥融资和股权投资平台。

汇添富：汇添富上海地产租赁住房 REIT 获交易所通过

上交所 REITs 项目动态显示，汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金状态调整为通过。汇添富项目原始权益人为上海地产房屋租赁有限公司，基金管理人为汇添富基金管理股份有限公司。本次发行的底层资产项目为两个：虹桥璟智社区、城方社区·江月路店。项目估值合计 13.51 亿元，评估单价 15,303.89 元/㎡。

太保资产：太保资产-世纪互联 IDC 持有型不动产 ABS 获上交所受理

2 月 21 日，太保资产-世纪互联数据中心持有型不动产资产支持专项计划获上交所受理。根据上交所债券项目信息平台披露，本次项目原始权益人为北京世纪互联宽带数据中心有限公司；计划管理人为太平洋资产管理有限责任公司。该项目品种为持有型不动产 ABS，拟发行金额为 8.6 亿元。

基汇资本：持有型不动产 ABS 正式申报

据上交所消息，国金资管-基汇资本持有型不动产资产支持专项计划正式申报并获受理，原始权益人为基睦（香港）有限公司，计划管理人为国金证券资产管理有限公司，计划发行金额为 8.67 亿元。

据了解，基汇资本是一家私募基金管理公司，专注于亚太区房地产市场及全球其他高进入门槛市场的投资。截至 2024 年第三季度，基汇资本募集股本已达 229 亿美元，旗下管理资产金额超过 358 亿美元。基汇资本投资范围横跨住宅开发、写字楼、商场、服务型公寓、酒店、物流仓储及互联网数据中心（IDC）等不同的房地产类别。

自如：携手景顺成立资管平台「星耀如景」，首个项目将落地北京

日前，中国规模最大的租赁住房机构自如与全球知名投资公司景顺房地产达成战略合作，成立合资公司——星耀如景，作为双方在中国发展持有型租赁住房资产管理的唯一平台。星耀如景将以投资新建和收购存量资产的形式，致力于中国保障性和市场化租赁住房领域的建设发展，为市场提供高品质租住综合体的同时，探索不动产投资和证券化的创新发展模式，有效吸引国内外资本长期投资、促进中国租赁住房市场高质量发展。

目前，星耀如景首个项目将落地北京石景山，规划房源约 1,500 间，后续该项目将申请纳入保障性租赁住房体系。

万科：即将如期偿还年内第三笔公开债

2 月 18 日，中国银行间市场交易商协会网站披露，万科将如期支付 2 月 25 日到期的「22 万科 MTN003」债券。该笔债券于 2022 年 2 月 28 日发行，发行金额 20 亿元，票面利率 3.0%，期限 3 年。此前，于 1 月 27 日到期的境内中期票据「22 万科 MTN001」、2 月 16 日到期的「22 万科 MTN002」，万科均已如期完成本金及利息的全额兑付。

万科：与多家机构联合发起 16 亿元住房租赁基金

2 月 18 日，万科宣布携手中信金石、新华保险、大家保险等成立了新的 Pre-REIT 基金，预期将为公司提供正向现金流及利润。该基金的认缴总规模为 16 亿元，其中新华保险认缴 59.94%，大家保险认缴 30%，中信金石认缴 0.06%，万科集团认缴 10%。资金专项用于收购万科下属子公司持有的厦门佳德宏石置业有限公司 100% 股权，该公司持有厦门泊寓院儿·海湾社区资产，同时存在开发贷等负债。据介绍，该基金所投资的厦门泊寓院儿·海湾社区地处厦门岛内，全期保租房共规划 7,724 套，是福建最大规模保障性租赁住房项目。

万科：深铁集团拟向公司提供 42 亿元借款

2 月 21 日晚间，万科公告，公司第一大股东深铁集团拟向公司提供借款，借款金额为 42 亿元。该笔借款将用于偿还万科在公开市场发行的债券的本金与利息，借款期限为 36 个月。公告显示，此次借款定价基准为每笔借款提款日前一工作日全国银行间同业拆借中心公布的 1 年期贷款市场报价利率（LPR），浮动点数为减 76 个基点，目前为 2.34%。

洲际酒店：IHG 收购 Ruby 品牌，推动全球扩张

近日，洲际酒店集团宣布，将以 1.105 亿欧元的初始收购价从 Ruby SARL 手中收购 Ruby 酒店品牌。这项战略收购将显著扩大洲际在欧洲市场的版图，其旗下品牌矩阵再添新成员——收购完成后，洲际旗下的酒店品牌已达 20 个。IHG 期望利用收购 Ruby 品牌来扩大它在城市微型酒店（urban micro）领域的影响力，这一细分市场的需求正迅速增长。IHG 的目标是在未来 10 年内，Ruby 品牌实现超过 120 家酒店，20 年内扩展到 250 家。

凯德：雅诗阁信托 1.4 亿美元收购日本两家酒店

2 月 10 日，凯德雅诗阁信托宣布以 210 亿日元（约 1.4 亿美元）收购位于东京银座和金泽的两家日本酒店，此次收购较酒店独立估值折让 8.3%。此次收购的两家酒店分别为东京银座的 Ibis Styles Tokyo Ginza（拥有 224 间客房）和金泽的 Chisun Budget Kanazawa Ekimae（拥有 392 间客房），均为经济型酒店，位于核心商业区，交通便利，距最近的车站步行不到 10 分钟。

市场风向

2025 年一二线城市土拍火热，地王频现，溢价率创三年新高

• 1 月 2 日，北京海淀朱房 29 号和 30 号地块同日开拍，最终分别以 17.33% 和 25% 的溢价率成交，平均楼板价分别达到 8.9 万元/㎡和 9.5 万元/㎡。
• 1 月 14 日，杭州萧山两宗优质地块出让，最终成交溢价率分别达到 61.91% 和 45.91%。
• 1 月 16 日，深圳 2025 年首宗宅地出让，经过 246 轮竞价，最终由中海以 30.65 亿元总价，溢价率 70.37% 斩获。
• 1 月 24 日，杭州拱墅区湖墅单元地块经过 220 轮激烈竞价，最终以总价 54.56 亿元成交，溢价率 71.25%，成交楼板价达 64,834 元/㎡，一举成为杭州新单价地王，也是杭州首个楼面单价破 6 万的地块。值得注意的是，此前在 2024 年 10 月 22 日，绿城以总价 34.22 亿元、楼面单价 50,717 元/㎡竞得钱江新城地块，时隔 8 年再次刷新杭州楼面单价纪录，也是杭州首个楼面单价破 5 万元的地块，而该纪录仅保持了 2 个月便被再次大幅刷新。
• 1 月 24 日，杭州出让的钱塘区下沙单元地块以 20.1 亿元总价成交，溢价率 41.46%。
• 1 月 27 日，成都成华区、青羊区分别成交一宗宅地，溢价率分别达到 51.11%、24.44%。
• 2 月 8 日，郑州市 2025 年开年第一拍，金水区的司法警官学院地块经过 6 小时竞拍，最终以 87.48% 的溢价率成交，楼面价 13,713 元/㎡，打破了此前万科郑纺机地块 13,411 元/㎡的纪录，成为郑州自 2021 年以来溢价率最高的涉宅用地。
• 2 月 18 日，成都再次出让一宗成华区涉宅用地，最终，华润置地以楼面价 17,700 元/㎡竞得该地块，溢价率 28.26%。
• 2 月 19 日，苏州 2025 年首次挂牌的地块历经 124 轮报价，最终以总价 14.29 亿元成交，楼面价 26,754 元/㎡，溢价率 21.61%。
• 2 月 20 日，上海、杭州土拍再现火爆场面，上海 4 宗宅地、杭州 3 宗宅地均溢价成交。

据统计，2025 年 1 月全国土拍平均溢价率提升至 8.7%，创 2022 年以来的新高。聚焦到城市来看，重点城市热度明显高于全国市场平均，1 月份重点 30 城平均溢价率高达 15.3%。土地热度出现标准的「两头高、中间低」的分布，底价成交的地块占比仍有 83%，溢价率在 5% 以下的地块占比 6%，此外还有 8% 的地块溢价率在 20% 以上。