GRA 市场周报（2025-05-17）

宏观政策

中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》

5 月 15 日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，其中提出八项主要任务：

• 加强既有建筑改造利用
• 推进城镇老旧小区整治改造
• 开展完整社区建设
• 推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造
• 完善城市功能
• 加强城市基础设施建设改造
• 修复城市生态系统
• 保护传承城市历史文化

目标到 2030 年，城市更新行动实施取得重要进展。

央行：拓宽保障性住房再贷款使用范围，持续巩固房地产市场稳定态势

5 月 9 日，央行发布 2025 年第一季度中国货币政策执行报告。在下一阶段货币政策主要思路中，央行表示，将拓宽保障性住房再贷款使用范围，持续巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。

专项政策

深圳：成功发行多笔专项地方债，总金额 160.21 亿元

5 月 12 日，深圳市成功发行了多笔专项地方债，分别是棚改专项地方债、其他专项地方债、医疗专项地方债、普通专项地方债、一般债地方债，规模总金额为 160.21 亿元。其中，2 年期棚改专项地方债规模 1.5 亿元，发行利率 1.45%，边际倍数 5.80 倍，倍数预期 1.46。

武汉：优化青年住房贷款服务，二套公积金贷款最高额度提至 120 万元

5 月 12 日，武汉市住房和城市更新局发布《关于持续巩固武汉市房地产市场稳定态势的通知》政策解答，针对市民关心的热点问题进行回应。此次政策旨在优化青年群体住房贷款服务，提高第二套个人住房公积金贷款最高额度，并扩大多子女家庭购房支持范围等，以促进房地产市场稳定发展。

武汉市住房和城市更新局表示，考虑到在汉就业创业的青年群体前期收入不稳定等因素，为减轻青年群体购房负担，鼓励商业银行制定特色化的住房贷款金融产品及多样化还款方式，进一步缓解青年群体还款压力。此外，武汉市第二套个人住房公积金贷款最高额度由 100 万元提高至 120 万元，与本市首套个人住房公积金贷款最高额度保持一致，加大对「由租转购」缴存职工支持力度。

广州南沙区：买房送学位正式落地，为一线城市首个

继今年 1 月 10 日宣布买房送学位之后，广州南沙区在 4 月 28 日发布通知，正式兑现这一承诺。这是当前一线城市中，首个落地买房送学位的区域。通知明确指出，适龄儿童、少年父母或其他法定监护人自 2025 年 1 月 10 日起在南沙区内购买新建商品住房，且满足拥有该房产 100% 份额或者和子女共同拥有该房产 100% 份额的；父母或其他法定监护人和子女在本市无房产，但适龄儿童、少年祖父母自 2025 年 1 月 10 日起在南沙区域内购买新建商品住房，且同时满足祖父母拥有该房产 100% 份额、随祖父母同户同住三年以上的，均可实现申请入读南沙区义务教育阶段起始年级区属公办学位。

市场动态

杭州：5 月首拍 3 宗地块均底价成交，收金 25.74 亿元，建发再补仓、中交城投包揽「双子星」地块

5 月 13 日，杭州迎来 5 月第一场土拍，共出让 3 宗地块，均位于钱塘区，其中 1 宗位于东部湾新城板块，为住宅用地；其余 2 宗位于江海之城板块，为商服用地。本次总出让面积 232.6 亩，总建筑面积 31.5 万㎡，总起价 25.74 亿元。3 宗地块最终分别由建发&东部湾新城建设联合体、中交城投（2 宗）以底价竞得，总成交价 25.74 亿元。

此次由建发&东部湾新城建设联合体以总价 17.6 亿元拿下的东部湾新城单元 QT020102-08、13、14、28、29 地块，是杭州稀缺的沿江可成片、钱塘区重点打造区块，东至拾里路，南至柳岸街，西至浪淘巷，北至 22 号大街绿化。该宗地块出让面积为 9.43 万㎡，建筑面积为 10.2 万㎡，容积率仅 1.08，地块起价 17.6 亿元，楼面起价 1.73 万元/㎡。

北京：朝阳区批量公示 45 宗宅地规划，总建筑规模 422.55 万㎡

近日，北京规自委朝阳分局公示了 6 个项目规划综合实施方案，涉及南磨房乡、十八里店、东坝乡单店区域、松榆里、高碑店、小红门、垡头等区域，总规划用地面积 313.55 公顷，总建筑规模 422.55 万㎡。其中，共涉及 45 宗住宅用地，包含安置房和保障房用地，总规划用地面积 136.44 公顷。

一直以来，朝阳区土地市场热度都比较高。2024 年，朝阳区土地市场供应总建面、成交总建面和成交总金额均为全市最高的区域。2025 年以来，朝阳区供应了 1 幅涉宅用地，为黄衫木店百亿地块，总建面 28.27 万㎡；成交 2 幅，成交总建面 45.57 万㎡，成交总金额 213.295 亿元。本次批量公示的 45 宗住宅用地规划，也将为朝阳区下半年土地市场蓄力。

上海绿城·潮鸣东方均价约 19.5 万元/㎡，开盘当日清盘、单日揽金 69.88 亿元

5 月 11 日，上海徐汇滨江核心地段的绿城·潮鸣东方开盘当日清盘，单日狂揽 69.88 亿元。推出的 120 套房源中，最便宜的一套总价超过 4,000 万元，最贵的一套接近 1.54 亿元，共有 6 套顶层复式价格超过 1 亿元，均价到 19.5 万元/㎡。

值得关注的是，此次参与绿城·潮鸣东方认购的买房人约 67% 是外地人。绿城·潮鸣东方 191 组有效认购客户中，除去 3 家公司客户，剩余 188 组客户认购，其中上海本市客户 62 组，其他省份客户 126 组。数据显示，在外地认购客户中，浙江富豪表现最为突出，认购人数占外省认购客户总数约 25.4%；江苏紧随其后，有 18 组认购，占比约 14.3%。

REITs 市场

2025 年消费 REITs 表现亮眼，年内涨幅前十占六席

2025 年以来，公募 REITs 市场表现活跃，消费类 REITs 因稳定现金流与成长性资产结合的优势，成为市场焦点。choice 数据显示，截至 5 月 15 日，在 65 只已上市公募 REITs 中，年内涨幅前十名中有 6 只为消费类 REITs。

中金厦门安居 REIT：扩募申请获受理，拟购入 2,689 套租赁住房

5 月 10 日，中金基金发布公告，中金厦门安居 REIT 已正式向证监会提交基金变更注册请示，向上海证券交易所提交基金产品变更暨扩募份额上市申请，并获得受理。根据申报材料，中金厦门安居 REIT 本次拟购入基础设施项目均位处厦门市岛内，分别是位于厦门市思明区的保障性租赁住房林边公寓项目，以及位于厦门市湖里区的公共租赁住房仁和公寓项目。拟购入基础设施项目建筑面积合计 89,917.98㎡，共 2,689 套租赁住房。

项目动态

西部乐巢·智和苑：1,156 套精装保租房全面入市供应

5 月 10 日，上海普陀区近地铁口最大规模的保障性租赁住房社区——西部乐巢·智和苑，1,156 套精装保租房现已全面入市供应，项目距离 11 号线武威路站仅 200 米。项目提供 1,156 套租赁住房，户型涵盖 40㎡ 的精致一房、66㎡ 的舒适两房、73㎡ 的可变两房和 113㎡ 的可变四房。

辉盛国际：武汉恒隆广场服务式公寓启航，提供 60 套房源

5 月 11 日，辉盛国际官微消息，由恒隆地产开发建造、辉盛国际运营的武汉恒隆广场服务式公寓启航。公寓位于汉口京汉大道的繁华核心，与城市地标武汉恒隆广场紧密相连，提供 60 套二居室至四居室户型。

市场数据

2025 年 4 月全国 20 城普通公寓供应量持续缩减，租金回升

2025 年 4 月，全国 20 城普通公寓供应量持续缩减，租金回升。从供应量来看，除青岛外，其余 19 个城市供应量均不同程度下滑，其中 6 个城市跌幅超 30%，由高到低分别为：

• 成都 -50.19%
• 石家庄 -38.54%
• 西安 -38.53%
• 重庆 -37.82%
• 长沙 -34.05%
• 武汉 -30.25%

从租金来看，一线城市平均租金 94.46 元/月/㎡，环比上涨 2.27%；新一线城市平均租金 41.59 元/月/㎡，环比上涨 2.81%；二线城市平均租金 36.33 元/月/㎡，环比下降 4.36%。

各城市房地产购买力两极分化持续加剧，高端住宅成交呈现「越涨越买」特征

一季度二手房成交占比环比持增的多为城市核心区，比如北京海淀区、东城区成交占比环比增加 0.9 个百分点、0.36 个百分点；上海徐汇区二手房成交占比环比增长 1.33 个百分点，主力区域的成交集中度还在持续上升。相较而言，城市外围区域成交占比低且环比持降，市场热度显著回落。