GRA 市场周报（2026-02-08）

宏观政策

国务院办公厅：鼓励地方结合消化存量房地产等政策支持旅居项目用地和服务设施建设

1 月 29 日，国务院办公厅日前印发《加快培育服务消费新增长点工作方案》，聚焦旅居服务领域推出多项举措。方案提出，培育一批旅居目的地城市（区域）。鼓励地方结合消化存量房地产等政策落实，支持旅居项目用地和服务设施建设。引导有条件的地方发展特色旅居细分市场，培育高品质旅居目的地和公共区域品牌。加强旅居区域协调合作和跨区域公共服务互通共享，支持旅居目的地结合市场需求适度扩大公共服务供给。

专项政策

上海 2026 年政府工作报告：深入实施城市更新行动，完成 20 万㎡旧住房成套改造

2 月 3 日，上海市第十六届人大四次会议召开。根据政府工作报告，2026 年上海将推动城中村改造提速扩容增效，全面启动整体改造项目，同时完成 20 万㎡旧住房成套改造，并推进老旧住宅加装和更新电梯。这一工作部署与上海市既定的城市更新计划一脉相承。根据《上海市城市更新行动方案（2026—2028 年）》，上海将在 2025 年完成第一轮三年行动方案任务基础上，明确未来三年的重点任务和更新项目。城中村改造是当前上海城市更新的重点任务。截至 2025 年 10 月，上海已累计启动改造项目 118 个，一批批项目正从「施工图」加速变为「实景画」。根据市委、市政府总体部署，到 2026 年底，全面启动整体改造项目；到 2027 年，基本完成城中村整体改造工作。

上海：浦东、静安、徐汇三区率先试点收购二手住房用于保租房

2 月 2 日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动举行。此次签约标志着上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作实质性启动。上海浦东新区、静安区、徐汇区作为试点区，结合区域实际，明确了各具特色的房源筛选标准与运作模式，均以「房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷」为核心，坚守「群众可负担、运营可持续」原则。

浦东新区按照「政府主导、市场运作、自愿参与」原则，试点阶段优先聚焦内环内、2000 年以前建成、单套建筑面积 70㎡以下、总价不超过 400 万元的产权清晰个人二手房源，重点面向有置换需求的产权人，尤其侧重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的区域。

静安区房源筛选聚焦产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先）、总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点 3 公里辐射圈，采取「片区式收租为主、零散收购为辅」的策略，对成本较低、交通便捷、配套成熟的区域优先选购。

徐汇区通过区保障性住房公司在市场上收购存量小户型房源，经标准化装修配置后作为保租房供应。首期安排区级财政资金注入保障房公司作为资本金，专项用于房源收购，同时通过银行贷款融资扩充资金规模，确保收购工作顺利推进。

海口：公开征集存量商品住房用作保障性租赁住房房源

海口住建局发布公告，公开征集存量商品住房用作保障性租赁住房房源，征集范围为海口市中心城区及辖区内海南自贸港重点产业园区的新建成未出售普通商品房，同时明确五项房源条件，要求房源配套完善、面积原则上 120㎡内、2020 年及以后开工且权属清晰，收购以整栋或整单元为单位，优先选取能助力产业发展的房源项目。

REITs 市场

首批 8 只商业不动产 REITs 获上交所受理，合计募集规模约 314.75 亿元

1 月 29–30 日，首批 8 只商业不动产 REITs 已被上交所受理。首批 8 只商业不动产 REITs 中，业态涉及商业综合体、办公、酒店、商业零售（购物中心、奥莱），原始权益人涉及民营企业（砂之船奥莱、银泰百货、杉杉商业）、外资企业（凯德商用）、上海国企（陆家嘴集团、上海地产集团、锦江国际集团）、央企（保利发展），合计募集规模约 314.75 亿元，其中规模最大的是中金唯品会商业不动产（74.7 亿元），规模最小的为华安锦江商业不动产（17.03 亿元）。首批 8 只商业不动产出租率优秀，最近一期处于满租状态的有广州保利中心、上海鼎保大厦、哈尔滨杉杉奥莱，而酒店业态的 21 家「锦江都城」酒店平均入住率约 61.58%。从区位条件来看，8 只商业不动产整体处于核心城市，位置良好，个别处于非省会城市。

华泰紫金华住安住商业不动产 REIT 上线深交所，预计募集 13.20 亿元

华泰紫金华住安住商业不动产 REIT 的原始权益人为上海安住此间商务信息咨询有限公司，基金管理人和资产支持证券管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司。本次基金发行预计基金募集份额 5.00 亿份，预计募集规模为 13.20 亿元，基金存续期预计 32 年，2026、2027 年度预计分派率为 5.21%、5.48%。

本次拟发行不动产 REIT 的不动产项目为广州天河体育中心美居酒店&全季酒店项目和上海江桥万达桔子水晶酒店项目。上海安住拟向外部产权方收购广州晔雅酒店管理有限公司及其分支机构和上海晔致酒店管理有限公司两个项目公司，并通过两个项目公司分别持有不动产项目的资产所有权及其对应的经营权利。广州项目资产原值 9.57 亿元，截至 2025 年 12 月末，广州项目账面净值 8.11 亿元；上海项目资产原值 2.89 亿元，截至 2025 年 12 月末，上海项目账面净值 2.59 亿元。

企业动态

香港置地：推出首支私募房地产基金，初始资产管理规模约 64 亿美元

2 月 3 日，香港置地宣布推出「新加坡核心私募房地产基金」，初始资产管理规模约 64 亿美元（合 82 亿新元）。香港置地担任该基金普通合伙人和管理人，成立之初即持有多数股权，与卡塔尔投资局（QIA）、APG 资产管理公司共同作为创始投资者，另有一家东南亚主权财富基金参与投资。

该基金专注于新加坡优质商业办公资产，种子项目包含莱佛士码头一号等 4 个项目，预计后续资产管理规模将增长至 150 亿新元。

字节跳动：28 亿元竞得北京海淀两宗商业地块，全部自持 20 年

2 月 3 日，北京市规划和自然资源委员会官网显示，字节跳动全资子公司以 28 亿元拿下海淀区两宗商业地块。两宗地块分别为北京市海淀区蓝景丽家收储项目 HD00-1603-01 地块、HD00-1603-03A 地块，属于 B4 综合性商业金融服务业用地，在海淀区中关村科技园区辐射范围，土地面积 39,522.111㎡，地上建筑规划面积约 96,811.508㎡。其中，HD00-1603-01 地块起始价为 279,550 万元，HD00-1603-03A 地块起始价为 450 万元。该项目地上、地下全部出让建筑规模自持，自持年限为 20 年，1603-01 地块及 1603-03A 地块地上建筑规模统筹使用。

按照相关要求，本次出让的两宗地应在签订《国有建设用地使用权出让合同》后 12 个月内开工建设，并在出让合同约定的开工之日起 3 年内竣工。此外，其使用权出让年限为商业 40 年，办公 50 年。

交易信息显示，此次两宗地块竞得人为北京云月长石科技有限公司，该公司成立于 2025 年 7 月 9 日，注册资本超过 19 亿元，是字节跳动全资子公司，实际控制人为抖音集团（香港）有限公司。其经营范围包括软件开发、信息系统集成服务，信息技术咨询服务，非居住房地产租赁等。

宝龙地产：6 只境内债重组方案获通过，总规模约 43.36 亿元

1 月 26 日晚间，宝龙地产（01238.HK）宣布，公司附属公司上海宝龙实业发展（集团）有限公司发行的六笔境内公司债券及资产支持专项计划的重组方案已获债券持有人会议审议通过。6 笔债券总规模约 43.36 亿元。

重组方案将对债券的本息偿付安排进行调整，并向相关债券持有人提供包括购回选项、资产抵债选项、股票选项、一般债权选项等重组方案选项。

市场数据

1 月核心城市二手房成交回暖：重点 20 城成交 11.8 万套，同比增长 15.3%

2026 年开年，重点城市二手房市场延续「以价换量」特征。根据中指数据，2026 年 1 月份，重点 20 城二手住宅共成交 11.8 万套，环比微降 3.1%，同比增长 15.3%，市场整体交易保持一定活跃度。同时，自去年四季度以来，主要城市二手房新增挂牌与存量挂牌规模已有所减少，业主议价空间略有收窄，反映出短期供应压力有所缓解，市场预期也出现一定改善。其中，上海二手商品房成交 2.28 万套，环比增长 1.1%，同比增长 26.1%，开年市场保持较高活跃度。

2025 年上海二手房占一二手房总成交量（不含保障房）的比例为 83%，二手房市场占据绝对主导地位。2025 年，上海总价 400 万元以下且面积 70㎡以下的二手房成交 7.9 万套，同比增长 14.6%，占全市二手房成交总量的 36.0%，同比提升 2.8 个百分点。分区域看，2025 年该类二手房成交中，浦东新区以 1.7 万套的成交量位居全市首位；徐汇区、静安区分别成交 4,800 套、4,737 套。