购房贴息与城市更新政策加码，核心资产与存量改造机会持续分化

本期速览

政策 | 首套购房贷款按年贴息1个百分点、最长五年，单户贴息本金上限100万元。
更新 | 城市更新“十五五”规划明确专项债、REITs及不超过五年的用途转换过渡期。
上海 | 封顶预售、主办银行制与土地价款分期同步落地；“十五五”拟新增25万至27万套保租房。
市场 | 9月50城新房成交环比增长2.4%、同比下降20.1%；二手房成交同比增长3.1%。
土地 | 50城土地成交981.05亿元；闵行古美地块经177轮竞价，以64.16亿元成交、溢价24.44%。
项目 | 上海多个改善项目开盘售罄；广州“啤酒厂1985”以47亿元投入推进工业厂区更新。
企业 | 恒大物业控股权出售进入排他谈判；锦江酒店拟8.11亿元收购两家子公司各10%股权。
海外 | 香港商厦拟转学生公寓、凯悦酒店传出出售谈判；Weave收购东京108套出租住宅。

01 政策与城市更新

三部门推出购房贷款贴息政策，首套房贷款五年内可获1个百分点补贴

财政部、中国人民银行和金融监管总局发布居民购房贷款贴息政策，自10月1日起实施一年。政策适用于新发放的首套住房商业性个人住房贷款，所购住房建筑面积不超过120平方米、成交价不超过150万元。符合条件的贷款按年贴息1个百分点，最长五年，每户可享受贴息的贷款本金上限为100万元。

贴息资金由中央与地方按90%和10%分担，经办银行直接从月供中扣减，实现“免申即享”。财政资金直接作用于刚需家庭月供，面积、总价及本金上限则明确了政策覆盖范围。对于低总价住宅项目，贴息有望增强购买力，降低销售对额外折价的依赖。

城市更新“十五五”规划公开发布，专项债、REITs与用途转换期支持存量盘活

国家发展改革委公开发布此前印发的《城市更新“十五五”规划》，提出到2030年城市更新取得重要进展，并将建成20年以上的城镇住宅小区纳入重点体检范围。

资金端，符合条件的项目可使用地方政府专项债券作资本金，并获得基础设施REITs、资产支持证券、公司债和中期票据等工具支持；土地端，存量建筑在满足安全等要求的前提下，可实行不超过五年的用途转换过渡期。

规划强调市场化运作和不新增地方政府隐性债务。老旧商业、办公、厂房及住房改造的融资和退出路径进一步清晰，稳定运营能力仍是资本市场工具落地的前提。

上海落实住房销售新规，封顶预售与主办银行制重构开发节奏

上海市住房城乡建设管理委等部门发布实施意见。对8月28日后新发布出让公告的住宅用地，项目原则上在主体结构封顶后方可预售，预售资金实施全过程监管，并在综合验收后解除监管；存量项目设置至2027年底的过渡期。

购房定金不得超过房价3%，按揭贷款须在竣工验收备案后发放，开发融资由一家主办银行或其牵头银团统筹。土地价款可在30日内缴纳不低于50%，余款原则上一年内缴清，符合条件可再展期一年且不计利息。

上海“十五五”拟新增25万至27万套保租房，收购二手房与办公楼改造拓宽供给

上海市地方金融管理局披露，“十四五”期间全市累计筹措保障性租赁住房61.2万套、供应40.4万套；“十五五”计划再新增25万至27万套，并增加12万张面向城市建设者和管理者的床位。新增供给将更重视中心城区布局，通过收购二手房、改造存量办公楼等方式盘活资产。

截至8月底，全国已有9只保障性租赁住房REITs上市，其中3只底层资产位于上海，相关产品2026年上半年分派率约3.27%至3.48%。收储改造、专业运营与公募REITs退出的衔接，为区位合适但经营效率偏低的住宅及办公资产提供了新的盘活方向。

南京扩大公积金提取场景，装修支出每户最高可提15万元

南京开展自住住房装修和物业费提取住房公积金业务。职工家庭凭装修合同、发票等材料，可按不高于每平方米1000元核定提取金额，每套住房家庭累计上限15万元，须在发票开具一年内一次性申请。

物业费可按年提取，有发票的年度上限为5000元，无发票的上限为1000元。线上预约于9月20日启动，线下业务自10月9日起办理。

02 市场动态

50城新房成交环比止跌、同比仍降两成，二手房韧性继续强于新房

中房网发布的9月市场报告显示，重点监测50城新建商品住宅成交面积约1020万平方米，环比增长2.4%、同比下降20.1%，前九个月累计同比下降11.1%。其中，北京成交约50万平方米，环比增长35.3%、同比增长19.5%；上海约36万平方米，环比下降27.0%、同比下降25.8%。

同期20个重点城市二手住宅成交约1411万平方米，环比下降2.2%，同比增长3.1%。“金九”尚未形成普遍放量，新房仍受供应节奏和购买力约束，二手房则凭借价格调整及即买即住优势维持相对稳定。

50城土地成交金额981亿元，核心地块支撑楼面价同比上升35.1%

9月重点50城经营性土地供应建筑面积约2889万平方米，环比增长130%；成交建筑面积约1181万平方米，环比增长23.4%、同比下降41.6%，成交金额约981.05亿元，环比下降8.5%、同比下降21.1%。

成交进一步向高能级城市和核心区位集中，平均楼面价达到8308元/平方米，同比上升35.1%，平均溢价率为8.89%。上海当月成交金额约224.63亿元，北京约109.95亿元。成交规模收缩与楼面价抬升并存，说明土地市场继续分化，资金充裕的房企仍围绕确定性较高的核心资产补仓。

上海三宗住宅地块成交129.11亿元，最高溢价率达29.65%

上海完成三宗住宅用地出让，土地总面积约7.16万平方米、规划建筑面积约17.9万平方米，总成交价129.11亿元。黄浦老西门地块由中海以38.88亿元底价竞得，楼面价约9.69万元/平方米；静安中兴社区地块成交价70.50亿元，楼面价约6.96万元/平方米，溢价率5.48%；另有地块溢价率达到29.65%。

同批次地块热度差异较大。核心区稀缺性仍能支撑高总价交易，房企报价则依赖地块体量、产品定位与预期售价，土地市场继续呈现“强区位优先、非核心审慎”的特征。

招商蛇口、南山与滨江联合竞得闵行古美地块，177轮竞价后溢价24.44%

上海出让四宗住宅地块，总成交金额约159.69亿元。其中，闵行古美地块经过177轮竞价，由招商蛇口、南山控股与滨江集团联合体以64.16亿元竞得，溢价率24.44%，楼面价约6.38万元/平方米。这也是滨江集团时隔11年再次进入上海公开土地市场。

该地块是上海销售制度实施意见发布后首批成交的住宅用地之一。高溢价反映成熟居住板块的吸引力，联合拿地则体现资金占用周期拉长后，房企通过合作分散资本金和开发风险的倾向。

03 项目动态

上海多个改善型项目开盘售罄，徐泾281套房源吸引1364组认购

9月下旬，上海多个中端改善项目集中去化。徐泾板块一项目于9月28日推出281套房源，备案均价约6.28万元/平方米，登记认购1364组，经资格审核后525组参与摇号，开盘当日售罄。象屿金茂满嘉135套房源和森兰越秀天玙147套房源，也分别于9月25日、26日售罄。

9月21日至27日，全市新房成交约8.91万平方米，环比增长3.13%；供应约15.82万平方米，环比增长152.81%。

广州“啤酒厂1985”焕新亮相，47亿元投入打造复合商业社区

由珠江啤酒旧厂区更新形成的“啤酒厂1985”亮相。项目占地约6.9万平方米，改造后总建筑面积超过21万平方米，总投资约47亿元。由原包装车间改造的商业空间“珠江云手”面积约3.6万平方米，首期开业引入超过60个品牌。

项目结合工业遗存、文化展览、餐饮零售与办公功能，依托珠江沿岸公共空间形成目的地消费。其投资体量和分期运营模式表明，工业更新项目的收益除了租金提升，还依赖历史场景转化、内容活动和周边片区价值的共同兑现。

04 企业动态

恒大物业控股权出售进入排他谈判，暂定至10月27日

中国恒大清盘人推进所持恒大物业股份出售招标后，潜在卖方与获选潜在买方同意展开排他谈判，排他期暂定至10月27日，期内继续尽调并协商正式交易文件。公告强调，双方尚未签署具有约束力的买卖协议，交易能否完成仍存在不确定性。

恒大物业拥有独立运营现金流和大规模在管面积。控股权交易既关系到清盘资产回收，也将检验大型物业管理平台在母公司风险隔离后的估值。潜在买方最终出价将重点考虑关联应收减值、项目质量、收费率和持续获客能力。

锦江酒店拟8.11亿元收购两家子公司少数股权，整合维也纳品牌体系

锦江酒店董事会通过交易，拟从黄德满处分别收购维也纳酒店有限公司和深圳市百岁村餐饮连锁有限公司各10%股权，合计对价约8.11亿元。

交易完成后，两家公司的持股集中度将进一步提高，有利于减少少数股东利益分摊，强化品牌、会员和运营资源协同，同时形成一次性现金支出。在行业供给增加和单店经营分化的背景下，交易价值取决于未来利润贡献与管理协同能否覆盖收购溢价。

05 海外动态

Shorea Capital收购上环The Pemberton，拟将整栋商厦改为学生公寓

Shorea Capital通过接管人交易收购香港上环The Pemberton，市场报道作价约4.3亿至4.4亿港元。物业楼高24层，总建筑面积约5.8万平方英尺，邻近上环港铁站及香港大学。买方已申请改造成学生住宿，具体方案仍待审批。

交易以大学周边区位和整栋控制权为基础，将弱势商业资产转向供给紧张的学生住房。若改造获批，床位密度、消防及公区投入、学年租赁节奏和运营品牌将直接影响收益率，也为同类老旧商厦提供价值提升参考。

香港住宅成交环比下降约40%，甲级写字楼录得41.24万平方英尺净吸纳

戴德梁行统计，香港三季度住宅成交约13240宗，环比下降约40%、同比下降约21%；7至8月住宅价格累计回落0.8%，但前八个月仍上涨7.0%。

商业地产表现分化，甲级写字楼三季度净吸纳约41.24万平方英尺，机构预计2026年全年租金可能上升5%至7%。住宅成交在前期反弹后降温，反映利率预期变化和价格修复对购买力的重新约束；写字楼则受到租户搬迁和核心区需求支撑。

尖沙咀凯悦酒店传出约30亿港元出售谈判，381间客房资产或由华业集团接手

市场消息称，新世界发展与阿布扎比投资局各持50%的香港尖沙咀凯悦酒店，正与新加坡华业集团洽谈出售，物业估值约30亿港元。酒店位于河内道18号，设381间客房，处于尖沙咀核心旅游及商业区。

报道时交易仍在谈判，尚未形成确定买卖安排。若落地，将体现香港旅游住宿资产的机构需求和新世界发展回笼资金的策略；买方需要综合评估客房收益、管理合约、翻新资本开支与核心地段土地价值。

Weave引入日本本土资金收购东京三栋公寓，共108套出租住宅

Weave Living与日本投资者财团合作收购东京三栋公寓，共计108套，是其第二次以日本本土资本完成住宅投资。交易金额未披露，买方表示将通过集中运营和产品升级提升出租表现。

此前，Weave与KKR在9月上旬通过约550亿日元再资本化退出东京14项住宅资产组合。本次收购显示，运营平台在实现一轮退出后继续补充资产。组合化持有有利于统一品牌、渠道和成本管理，也体现日本机构资金对城市出租住宅稳定现金流的配置需求。