GRA 市场周报（2026-08-16）

在国内盘活存量资产、公募 REITs 加速扩容的背景下，上海率先推出全国首个工商业用地续期系统性政策。近期，上海出台工商业用地续期试行指导意见，统一明确续期流程、地价标准和办理规则，补齐了以往存量产业、商办用地年限不确定、到期处置无规范的制度短板。

业内分析指出，本次新政一方面落地常态化续期机制，稳定企业资产持有预期、夯实资产估值基础；另一方面针对性打通 REITs 发行核心堵点，通过专属绿色通道灵活适配年限要求，破解了存量工商资产无法证券化的难题，将有效激活本地存量不动产市场，也为全国相关制度优化提供了先行样板。

宏观政策

上海发布工商业用地使用权续期新政，打通 REITs 发行核心堵点

上海市规划和自然资源局近日正式印发全国首个系统性工商业用地使用权续期专项政策文件——《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》；明确「拟发行 REITs 等特殊情形，申请年限可根据项目实际情况确定」，相当于为 REITs 项目开通土地年限适配绿色通道；覆盖工商业项目土地使用权延期、到期续期及提前续期等全流程机制。

不动产 REITs 存续期需 20 年以上，而上海大量存量商办剩余土地年限不足 20 年，此前这一缺口是制约资产证券化的核心障碍。该政策打通后，预计上海商业不动产 REITs 和基础设施 REITs 的申报储备量将显著扩容，年内或有多单项目加速推进。

市场动态

北京海淀四季青地块 97.61 亿元成交，金茂 130 轮竞价夺「双料地王」

8 月 12 日下午，北京海淀四季青西冉地块完成现场竞拍出让，地块起始价 85.55 亿元，竞价阶梯 900 万元，竞买保证金 17.11 亿元。该宗地吸引中国金茂、中海地产、招商蛇口、保利发展，以及华润置地 + 越秀地产联合体共五家央国企参与角逐。经过 130 余轮竞价，中国金茂以 97.61 亿元、14.1% 的溢价率拿下该宗地；地块综合成交楼面价 6.84 万元/㎡，其中住宅部分楼面价达 8.81 万元/㎡。

中信建投沈阳国际软件园 REIT 二级市场价格短期暴跌超 20%

8 月 8 日，中信建投基金公告表示，中信建投沈阳国际软件园 REIT 二级市场收盘价于 2026 年 8 月 7 日跌至 2.507 元/份，较 7 月 10 日累计跌幅达 20.39%，触发上交所 REITs 临时报告披露要求。底层资产为 3 个产业园区项目，地上建筑面积 196,577.49 ㎡，报告期末出租率 76.81%（建筑面积口径）；2026 年前 2 季度可供分配金额 2,984 万元，达成率 104.57%；2026 年预测年化分派率达 7.65%，显著高于发行价对应的 5.24%。

这一现象反映出当前 REITs 市场流动性偏弱、投资者情绪脆弱，价格发现功能受情绪面影响较大。基金管理人明确提示：「二级市场价格受市场情绪、流动性等多重因素影响，不反映底层资产真实价值」。对于机构投资者而言，当前 REITs 市场存在定价偏差带来的配置机会，但需关注流动性风险。

项目动态

上海普陀「家政之家」：闲置楼宇「非居改保」标杆

项目位于上海普陀区真如片区兰溪路 201 号，整层三楼统一规划为四人间宿舍，共计 579 张床位。该楼宇此前规划为商场项目，因经营不善闲置近十年。由普陀区房管局统筹引导，项目方自如友寓接手后启动「非居改保」改造，正式纳入上海市保障性租赁住房体系。租金实行惠民限价——带外窗床位月租约 1,000 元，天井窗床位月租仅 800 余元，远低于周边市场合租均价。目前已有 150 余名家政从业人员稳定入住，另有一家酒店达成合作意向。配套齐全：紧邻轨交 11、14、15 号线，一楼配套社区食堂与便民商超。

香港金钟远东金融中心高层单位 1.08 亿港元成交，半年升值近 20%

香港金钟远东金融中心 37 楼 01 室（极高层海景单位），建筑面积约 5,406 平方呎，成交 1.08 亿港元（约合 9,936 万元人民币，按 1 港元 ≈ 0.92 人民币估算），呎价约 19,978 港元。卖方为内地金融财团（持货仅约半年，账面获利约 1,729 万港元，升值近 20%），买方为恒丰酒店李氏家族（香港老牌地产家族），以佐敦恒丰酒店及恒丰中心为核心资产，掌舵人李德义家族在香港、伦敦、东京及日内瓦等全球顶级城市持有数百项甲厦、商场及豪宅等物业。

上海恒隆广场三期扩建 9 月启幕，新增 4,300 ㎡商业空间全部预租

8 月 12 日，恒隆地产宣布上海恒隆广场开启全域焕新升级，总计拓展与重构 6,749 ㎡商业及公共空间。其中，三期扩建项目 Pavilion 将于 2026 年 9 月正式启幕，新增约 4,300 ㎡商业空间及 645 ㎡ Art Pavilion 户外休闲空间，目前已获全面承租，将引入 27 个全新品牌，涵盖环球一线品牌首店与概念店。商场 6 楼打造 1,080 ㎡屋顶花园，以「都会度假概念」呈现，预计 2026 年第四季开业；VIC 贵宾室扩容 65% 至 724 ㎡，迁至 5 楼并增设室外空间，预计 2027 年首季启用；商场及扩建项目同步引进约 20 家餐饮，涵盖米其林食府及上海首店。

企业动态

城投宽庭发布战略升级，年内已新增房源 8,073 套

8 月 7 日，上海城投举行租赁业务战略升级暨品牌生态发布会，正式发布「向新 3+1」战略升级体系，涵盖资产赋能、品牌赋能、体验赋能三大价值及数字化服务底座。同步首发六级租住会员体系，以「认人不认房、时长不清零、权益可延续」为核心理念。城投宽庭已累计提供超五万人次服务。运营方判断「服务式公寓将成为高端核心区居住的主流选择」，强调服务升维将是下一轮核心竞争力。2026 年截至目前，城投宽庭新开社区 4 个，新增房源 8,073 套，「下半年，我们还将有新的社区面向公众推出。」

济南建工 27.99 亿元转让恒大等债权，地方国资接盘房企不良资产

8 月 10 日，济南建工集团有限公司发布公告，拟转让对恒大地产集团有限公司及其关联方、其他债务人等的债权资产及相关权益。本次交易标的原始价值合计 43.43 亿元，经评估后，转让价款合计 27.99 亿元。受让方为济南国投园区运营管理有限公司，其控股股东为济南市国有资产投资有限公司，实际控制人为济南国资委。

太盟投资集团（PAG）再度收购三座万达广场

近期，太盟投资集团（PAG）再度出手收购三座万达广场，标志着以 PAG 为代表的部分资本正利用市场下行周期，以「买方」身份在商业地产领域进行结构性布局。本次收购的三座万达广场均为当地成熟运营的商业体，拥有稳定的客流和租约基础。例如，上海松江万达广场靠近地铁站，商业面积约 18.15 万㎡；泉州浦西万达广场为万达全国首家 A 级旗舰店，自持购物中心面积达 27 万㎡。在资产价格回调背景下，太盟通过设立专项基金（如规模约 30 亿元的苏州安益股权投资基金），联合广州资产、弘毅投资等机构，以相对合理的价格接手这些具备持续现金流的资产，获得了较高的安全边际。通过整合地方 AMC 的处置能力与自身资本优势，太盟不仅是在「接盘」，更是在主导后续的资产运营与价值提升，为未来的退出（如通过 REITs）铺路。与此同时，以 KKR、黑石为代表的其他外资机构则因基金到期与市场估值下滑而选择折价退出。

海外动态

日本 Q2 商业不动产成交 1.12 万亿日元同比增 17%，外资加速布局

2026 年 Q2 日本商业不动产总成交额 1.121 万亿日元（约合 538 亿元人民币，按 1 日元 ≈ 0.048 人民币估算），同比增长 17%；外资买家成交 4,090 亿日元，同比增长 20%。东京连续第 7 年位居 CBRE 亚太跨境不动产投资首选城市；写字楼 6 年来首次超越物流资产，重回投资者第一偏好赛道。东京都心 5 区甲级写字楼（大手町）2026 年 6 月 NOI 收益率 3.10%（持续下行），银座核心零售 3.15%，东京湾物流 3.65%。日元贬值效应叠加写字楼市场回暖，东京核心区办公资产正成为全球机构资金的重点配置方向，日本 REITs 估值仍具吸引力。