GRA 市场周报（2026-02-15）

专项政策

上海大都市圈国土空间规划草案公示，覆盖沪苏浙皖 14 个城市

2 月 10 日，《上海大都市圈国土空间规划（2025—2035 年）》（草案）正式面向社会公示。

这份跨省域协同规划涵盖上海、江苏、浙江、安徽三省的 14 个城市，旨在推动长三角世界级城市群建设取得新突破。规划提出构建「一核四翼、三层三网三底色」的国土空间开发保护新格局。

• 「一核」指以上海为中心，强化国际经济、金融、贸易、航运、科技创新「五个中心」功能
• 「四翼」包括北翼长江口地区、西翼太湖周边地区、南翼杭州湾地区和东翼沿海地区，将分别打造世界级河口区、创新湖区、开放湾区和海洋经济发展示范区

强化「三层三网三底色」空间结构布局：以上海中心城区 100 公里范围内的通勤生活圈重点推动省际毗邻地区融合；200 公里范围内的同城功能圈强化产业创新协同；300 公里范围内的产业协作圈加强区域联动发展。

重大基础设施方面，规划明确共建「轨道上的大都市圈」，构建上海主城区 30/60/90 分钟交通圈；协同推进世界级机场群和港口群建设；同时布局新型基础设施，支持低空经济、绿色算力中心等新业态发展。

REITs 市场

凯德申报商业不动产 REITs：预计募集 40.52 亿元，两大项目合计估值 50.42 亿元

近日，上海证券交易所披露了《华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书》。从招股说明书披露的核心信息来看，凯德此次申报的商业不动产 REITs，底层资产包括：深圳来福士商业综合体，坐镇南山核心商圈，集购物中心、写字楼、服务式公寓于一体；凯德广场·涪城，深耕当地超 18 年，出租率稳定 98.23% 的高位，现金流持续稳健，两大项目形成「高能级标杆+二线压舱石」的黄金组合。该基金预计募集规模 40.52 亿元，两大项目合计估值达 50.42 亿元。其中，深圳来福士综合项目估值约 38.5 亿元，占总估值 76% 以上，而位于非一线城市的绵阳凯德广场·涪城估值约 11.92 亿元。

崇邦申报商业不动产 REITs：国泰海通崇邦商业不动产公募 REITs 报送上交所

2 月 9 日，中国证监会官方网站以及上海证券交易所显示，国泰海通崇邦商业不动产公募 REITs 正式申报至上海证券交易所。崇邦集团成立于 2003 年，由香港、新加坡、加拿大和荷兰投资者联合一支具有丰富房地产开发经验的管理团队组成，专注在上海和周边地区投资开发具商业功能的城市综合体项目。自成立以来，崇邦已参与投资开发八个具商业功能的城市综合体项目，六个在上海，一个在昆山（苏州），一个在余杭（杭州）。其中位于上海的大宁国际商业广场、金桥国际商业广场、思南公馆、嘉亭荟城市生活广场，以及位于昆山市中心的昆城广场和位于杭州余杭的余之城生活广场已成为当地的时尚地标和消费休闲热点。

首农食品集团申报商业不动产 REITs，底层资产为北京龙德广场

2 月 11 日，上海证券交易所官网显示，中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金已正式申报。华联股份（股票代码：000882）发布公告称，公司将与首农信息产业投资有限公司、北京三元嘉业集团有限公司共同投资设立北京元创联商业企业管理中心，以收购公司全资子公司北京隆邸天佟商业管理有限公司持有的龙德置地有限公司 50% 股权。按照公告，合伙人共同出资设立北京元创联商业企业管理中心，其中：

• 华联商厦作为有限合伙人，认缴出资 50,000 万元人民币
• 三元嘉业作为有限合伙人，认缴出资 100,000 万元人民币
• 首农信息作为普通合伙人及执行事务合伙人，认缴出资 1 万元人民币

元创联拟与龙德置地另一股东北京粮食集团有限责任公司作为原始权益人，以龙德置地持有的龙德广场为底层资产，开展商业不动产 REITs 发行申报工作。

龙德广场是位于北京市昌平区东小口镇的大型商业综合体，作为天通苑地区的核心商圈，项目于 2008 年 8 月开业，总建筑面积约 33 万㎡，涵盖购物中心、主题街区及高端百货，日均客流超 5 万人次。

企业动态

瑞安联合境内外资本，33 亿元出资拿下黄浦核心商办项目 99% 股权

近日，瑞安房地产正式公告，联合加拿大宏利金融、中国人寿信托、大家保险成立境内合营企业，总出资承诺额 33 亿元，瑞安持股 40.5%，拿下黄浦核心商办项目 99% 股权。本次为存量股权重组，并非全新收购。原境外持股架构转为境内主体，打通境内银行融资通道，降低资金成本，预计二季度完成交割。

标的项目为上海企业天地 5 号（含湖滨道购物中心），属于黄浦区核心综合体，毗邻上海新天地，含办公、商业，总建面 7.9 万㎡。截至 2025 年 9 月 30 日，项目前三季度税后利润 5,100 万元，资产净值 55.05 亿元，租户以金融、专业服务为主，租约稳定、现金流扎实，是上海内环内稀缺优质商办资产。

万豪国际大中华区 2025 年再破开发项目签约纪录，签约同比增长 25%

万豪国际宣布，2025 年集团大中华区开发项目签约项目及签约客房数量再创历史新高——全年共计签署超 200 个项目，同比增长 25%，新签约客房总量超 36,000 间，以强劲的增长势能持续深耕大中华区市场。集团旗下奢华及高端品牌持续夯实市场领先优势。2025 年，奢华品牌签约项目强力布局一线和新一线城市，包括：广州（第一家瑞吉酒店），深圳（第二家丽思卡尔顿酒店）及南京（第一家 JW 万豪酒店）。此外，2025 年签约项目将进驻更多备受期待的目的地：大中华区第二家丽思卡尔顿隐世酒店选址敦煌，JW 万豪酒店将首秀新疆赛里木湖畔，滨海度假胜地三亚亦将迎来第二家瑞吉度假酒店。

市场数据

1 月重点城市二手住宅交易保持活跃，多数城市仍表现为「以价换量」

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2026 年 1 月，百城二手住宅均价环比下跌 0.85%，同比下跌 8.67%；十大城市二手住宅均价环比下跌 1.12%，同比下跌 8.15%。

成交方面：

• 北京二手住宅成交 1.5 万套，受 2025 年 12 月「翘尾」收官影响，本月环比下降 12.3%；由于 2025 年 1 月恰逢春节假期，成交量有所减少，本月成交量同比上升 20.8%
• 上海二手住宅成交约 2 万套，环比增长 0.9%，同比增长 27.5%
• 深圳二手住宅成交 5,281 套，环比增长 6.9%，同比增长 16.0%
• 杭州二手住宅成交 5,437 套，环比增长 7.5%，低基数下同比增长 19.7%

价格方面：

• 北京二手住宅价格环比下跌 1.28%，同比下跌 8.52%，年初价格仍承压
• 上海二手住宅价格环比下跌 1.22%，同比下跌 7.61%，市场延续「以价换量」
• 深圳二手住宅价格环比下跌 0.97%，同比下跌 6.00%
• 杭州二手住宅价格环比下跌 0.70%，环比跌幅较上月收窄，同比下跌 6.00%

一线城市房租出现结构性上涨：1 月深圳套均租金 7,377 元/月领跑全国

克而瑞数据显示，进入 2026 年，受春节前返乡退租潮影响，重点城市个人房源租金坪效仍在持续回调。其中，一线城市 1 月个人房源租金坪效环比均出现下降，但降幅基本在 1% 以内，仅深圳略高，环比下降 1.27%。

值得关注的是，尽管房源租金坪效有所下降，重点 55 城个人房源套均租金环比仍上涨 0.5%，其中一线城市中北京、上海和深圳，套均租金更是同环比齐涨。核心原因是改善型租赁需求崛起，客户更愿意对大面积、高品质、配套全的租赁房源买单，带动套均价格结构性上行。

深圳和上海依然是租金高地，1 月份深圳市场化房源套均租金达到了 7,377 元/月，领跑全国；上海「核心区稳、外围区跌」的结构性分化趋势下，1 月份套均租金达到 6,258 元/月，仅次于深圳；北京套均租金也达到了 5,926 元/月。

结合二手房市场低总价房源挂牌量下滑的情况可以看出，部分房东开始出现惜售现象，再加上个人房源租赁性价比提升，尤其是一些区位较好的「老破小」，部分租金回报率已超 2.5%，部分房东选择「以租代售」，并通过翻新、配置升级等方式优化房源，这类高品质房源集中入市，结构性拉高了整体套均租金水平。

2025 年房企债券融资 5,967.2 亿元，同比增长 5.6%

2025 年，房地产企业债券融资总额为 5,967.2 亿元，同比增加 5.6%。从融资结构来看：

• 信用债融资 3,428.7 亿元，同比微降 0.6%，占比 57.5%
• 海外债融资 161.5 亿元，同比增长 141.0%，占比 2.7%
• ABS 融资 2,377.0 亿元，同比增长 11.2%，占比 39.8%

从房地产开发企业到位资金来看，规模延续 2022 年以来的下降态势，实际融资环境仍未显著回暖。其中，受城市融资协调机制「白名单」等融资政策提振，国内贷款占比提升；销售下滑对房企资金面产生不利影响，定金及预收款、个人按揭贷款占比仍在下降。2025 年，房地产开发企业到位资金 93,117 亿元，同比下降 13.4%。其中：

• 国内贷款 14,094 亿元，下降 7.3%，占比 15.1%，比上年提升 1.0 个百分点
• 利用外资 25 亿元，下降 20.8%
• 自筹资金 33,149 亿元，下降 12.2%，占比 35.6%，比上年提升 0.5 个百分点
• 定金及预收款 28,089 亿元，下降 16.2%，占比 30.2%，比上年下降 1.0 个百分点
• 个人按揭贷款 12,852 亿元，下降 17.8%，占比 13.8%，比上年下降 0.7 个百分点