GRA 市场周报（2025-09-06）

政策动态

国务院办公厅：支持体育场地设施发行公募 REITs

9 月 4 日，中国政府网发布《国务院办公厅关于释放体育消费潜力进一步推进体育产业高质量发展的意见》，提出到 2030 年，体育产业发展水平大幅跃升、总规模超过 7 万亿元的总体目标。其中在丰富体育场地供给方面，《意见》提出，出台国家步道体系建设总体方案。具体包括：

• 持续开展「国球进社区」「国球进公园」活动，推动户外运动设施、全民健身中心、体育公园、社会足球场地等群众身边的体育场地设施建设。
• 通过中央预算内投资、地方政府专项债券、彩票公益金等支持符合条件的体育场地设施建设。
• 支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。
• 引导金融机构优化投融资服务，加强信贷管理，丰富信贷产品，积极发展知识产权质押贷款等业务。支持符合条件的体育企业上市和再融资、发行债券、资产证券化。

财政部、央行：联合工作组召开会议，推动财政货币政策协同配合

9 月 4 日消息，财政部与中国人民银行联合工作组在北京召开第二次组长会议，旨在推动实施更加积极有为的宏观政策，加强财政政策与货币政策的协调配合。下一步，将继续发挥联合工作组机制作用，深化合作，加强协同，推动债券市场平稳健康发展，保障政策落地见效。

福州：住房公积金政策拟优化

9 月 1 日，福州拟优化住房公积金提取政策，①放宽购房提取和结清购房贷款提取的时限，将提取时限由「一年内」调整为「三年内」；②支持购买车库（位）提取住房公积金；③支持更新电梯提取住房公积金。

上海：存量房贷利率新一轮调整正式启动

9 月 1 日，上海存量房贷利率新一轮调整正式启动，二套房贷客户可申请将利率下调至首套房标准。多位购房者当日已在建设银行、北京银行手机 App 完成操作，利率由 3.45% 降至 3.36%，降幅 9 个基点。

市场动态

南京：土拍热度分化，揽金 30.7 亿元

8 月 30 日，南京出让 4 宗涉宅地，最终 1 宗溢价、3 宗底价；总成交建面 37.2 万㎡，成交总价 30.7 亿元，溢价率 8.69%。江苏成章溢价率 44.24% 摘江宁回购房地块，其余 3 宗均由地方城投托底。

广州：土拍收金 5.06 亿元，厦门国贸地产落子白鹅潭

9 月 2 日，广州成功出让一宗荔湾区宅地，收金 5.06 亿元。荔湾区石围塘 AF0107048 地块，位于白鹅潭板块，规划建筑面积 2.35 万㎡，由厦门国贸地产以总价 5.06 亿元竞得地块，成交楼面价 21,500 元/㎡，溢价率 0%。

上海：七批次土拍收金 111 亿元

9 月 4 日，上海 2025 年第七批次土拍圆满收官，共 5 宗地块成功出让，总出让面积 139,929.87 平方米，总规划建筑面积 237,146.94 平方米，总起始价 98.67 亿元，最终共收金 111.16 亿元，此次土拍中，3 宗地块溢价成交，2 宗地块底价成交。此次土拍是上海 8 月 25 日松绑楼市限购政策后的首场土拍，市场延续高热态势。竞拍房企中出现了宇诚集团和长江精工两家首次涉足上海房地产市场的民营企业，且均成功获得土地。

此外，央企、国企仍是上海土拍市场的主力，中铁置业以 27.36 亿元竞得杨浦区 N090601 单元 I4-01 地块，溢价率 28.09%，成交楼板价 92,225 元/平方米，在所属的东外滩板块中楼板价排名第二，仅次于内环内的平凉社区宅地。该地块容积率 1.8，限高 24 米，或将被打造成低密度洋房社区，瞄准优质改善型客户。

项目动态

上海：浦东金茂横沔公寓正式开业

8 月 27 日，中国金茂酒店商业旗下位于上海市浦东新区的金茂横沔公寓正式开业。该项目是金茂在浦东的首个高端公寓，公寓地处张江科学城与迪士尼度假区辐射区，覆盖高精尖企业集群和丰富文旅资源。金茂横沔公寓提供 44–104 平方米户型。

保利置业：广州白鹅潭地块将联手万豪打造奢华酒店

9 月 1 日消息，保利置业 38 亿元竞得的广州白鹅潭陆居路核心地块，将与万豪达成战略合作，拟斥资 10 亿元打造区域首座万豪系品牌奢华酒店。据悉，该项目采用「酒店+豪宅」复合开发模式，标志着万豪首次进驻广州白鹅潭核心商务区，其五星级酒店将配备国际会议中心、云端餐饮矩阵及超 200 间江景客房。

深圳：全球最大实体书城亮相

8 月 31 日，全球最大的实体书城——「湾区之眼」在深圳开启内部试运行，标志着粤港澳大湾区又一文化新地标的诞生。该项目预计将于 9 月 26 日正式对公众开放，届时将以最佳状态迎接广大读者。

「湾区之眼」由深圳出版集团建设运营，位于宝安中心区中央绿轴东侧、前海片区滨海核心地带，与宝安区图书馆、青少年宫相邻。作为粤港澳大湾区的地标级文旅目的地，该项目旨在打造面向粤港澳、辐射大湾区的文化旅游新地标。

「湾区之眼」总建筑面积达 3.8 万平方米，分为南北两区。北区规划了艺术花园、人文万象、无界生活、青年艺术聚落四大空间；南区则规划了 1 万平方米的湾区民俗馆，以及欢乐 META、湾剧场两大空间。项目以「文化+公园」的思路打造漫步式全生态文化公园，并集聚「文化+科技」「文化+旅游」「文化+艺术」「文化+创意」四大多元主题融合业态，以焕然革新的文化生态、精彩纷呈的数字科技和创意涤荡的运营范式，带来全面超越传统书城的极致文化体验。

企业动态

龙湖冠寓：上半年租金收入 12.4 亿元，整体出租率 95.6% 保持高位

8 月 29 日，龙湖集团控股有限公司公布其截至 2025 年 6 月 30 日的半年业绩。截至 2025 年 6 月 30 日，长租公寓品牌冠寓累计开业 12.7 万间房源，通过精耕产品和服务不断升级租住体验，整体出租率 95.6%，租金收入 12.4 亿元，盈利能力行业领先。两座活力街区「欢肆」于上半年同步亮相合肥、成都，以品质公寓叠加街区式商业的创新混合空间，焕新城市生活。

大家投控：联合大家人寿等保险公司共同设立 45 亿元长租住房基金

8 月 28 日，大家长租住房基金募集成立仪式在京举行。该基金由大家投控发起，联合大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、复星保德信人寿等保险公司共同设立，总规模 45 亿元，将重点布局北京、上海等一线城市的保障性租赁住房项目。据悉，该基金为保险业首支增值策略长租住房基金，致力于通过市场化、专业化运营，提升资产效益与服务水平，为城市奋斗者提供高品质、可负担的美好生活空间，助力实现住有所居的民生目标。

保利发展：联手上海地产共同开发 E1-08A 地块和北外滩地块

9 月 3 日，保利发展宣布其与上海地产联手开发新江湾和北外滩各一宗地块。上述地块都已通过上海联合产权交易所完成股权转让。其中 E1-08A 地块距离新江湾城站约 1.2 公里，容积率约 1.1，限高 20 米。该地块土地面积约 5.71 万平方米，建筑面积约 6.28 万平方米，住宅套数下限为 455 套。

8 月土地市场成交量价齐跌，热度较 7 月大幅下滑

截至 8 月 25 日，全国经营性土地招拍挂成交 4,074 万平方米，同比下降 14%，降幅较上月收窄了 1 个百分点；成交金额 953 亿元，同比下降 16%，主要是月内高能级城市优质宅地成交占比下降。

8 月土拍热度同步回落，仅深圳、杭州少数优质宅地拍出了高溢价，平均楼板价 2,339 元/平方米，同比下降 3%，平均溢价率 5.6%，为年内第二低点。市场热度持续分化，一线城市溢价率维持 26.64% 高位，创 2025 年月度溢价率新高，但二线城市平均溢价率仅有 2%，为年内最低。

上市房企发布 2025 年中报，经营能力分化加剧

已发布 2025 年中报的 TOP50 上市房企，今年上半年归属母公司净利润为 -984.83 亿元，亏损额较去年同期增加 323 亿元。50 家房企中，亏损者数量为 33 家，占比超过 6 成；营业收入同比下滑者为 36 家，占比超过 7 成。这反映出，房地产行业整体仍处于深度调整期。

与此同时，行业也呈现出一定的分化态势，扭亏为盈与首次亏损现象并存。有 4 家房企由盈转亏，包括合生创展、绿地控股、信达地产、中国奥园。其中，信达地产归属母公司净利润亏损 36.9 亿元，绿地控股净亏损 35.06 亿元，中国奥园净亏损 88.14 亿元。

有 3 家房企则扭转了亏损态势，今年上半年归属母公司净利润均转正，分别是远洋集团、中洲控股、大悦城控股。其中，远洋集团盈利 102 亿元，去年同期为亏损 53.82 亿元。不过，这主要得益于境外债务重组的非现金收益支撑，并非企业经营基本盘改善。

TOP50 上市房企中，上半年还在盈利的房企有 17 家，归属母公司净利润共计 452.72 亿元，且绝大多数都是国字头企业。2025 年上半年，保利发展、中海地产、华润置地销售额均超过千亿元，稳居行业前三，这 3 家企业也是上半年盈利最多的企业之一，归属母公司净利润共计 231.9 亿元，在还能盈利的 17 家房企中占比 51%。

华润置地成为「盈利之王」，上半年归属母公司净利润 118.8 亿元，超过保利发展与中海地产净利润之和，同比增长 16.2%；营业收入 949.2 亿元，同比增长 19.86%，这样的成绩在行业内是罕见的。2024 年，华润置地就以 255 亿元归属母公司净利润，成为行业「利润之王」。