GRA 市场周报（2026-01-18）

宏观政策

住建部、财政部、税务总局：联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》

1 月 14 日，住房城乡建设部、财政部、税务总局为继续支持居民改善住房条件，联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。《公告》明确自 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。主要内容如下：

• 一、自 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
• 二、本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。
• 三、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：①纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内，同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围；②出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

财政部、税务总局：延续实施公共租赁住房税收优惠政策

1 月 16 日，财政部、税务总局发布关于延续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告，核心如下：

• 一、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。
• 二、对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。
• 三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
• 四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税。
• 五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额 12% 以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额 12% 的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除；个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额 30% 的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
• 六、对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。
• 七、对公租房免征房产税；对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。

专项政策

央行：2026 年降准降息仍有空间

2026 年 1 月 15 日，中国人民银行（下称「央行」）宣布，自 1 月 19 日起，下调再贷款、再贴现利率 0.25 个百分点。下调后，3 个月、6 个月和 1 年期支农支小再贷款利率分别为 0.95%、1.15% 和 1.25%，再贴现利率为 1.5%，抵押补充贷款利率为 1.75%，专项结构性货币政策工具利率为 1.25%。

同日，央行新闻发言人、副行长邹澜出席国新办新闻发布会，并宣布两方面政策措施：一方面是下调各类结构性货币政策工具利率 0.25 个百分点，提高银行重点领域信贷投放的积极性；另一方面是完善科技创新、民营企业、绿色转型等领域的结构性工具并加大支持力度，进一步助力经济结构转型优化。

央行：将商业用房购房贷款最低首付比例下调至 30%

1 月 15 日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍货币金融政策支持实体经济高质量发展成效，并答记者问。发布会上，央行新闻发言人、副行长邹澜表示，将会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至 30%。

市场动态

杉杉集团上海总部大楼，降价 4.5 亿再次拍卖

2026 年 1 月 13 日，君康金融广场在阿里拍卖二次上拍，起拍价 18.1 亿元，保证金 1.81 亿元，评估价 32.03 亿元（该资产 2026 年 1 月 8 日上拍，起拍价 22.6 亿元流拍）。项目占地面积 22,281.00㎡，建筑面积 104,092.20㎡，其中地上部分建筑面积合计 58,215.25㎡，地下部分建筑面积合计 45,876.95㎡。君康金融广场是位于上海浦东后滩 CBD 的甲级写字楼群，由 T1、T2 等 5 栋花瓣形独栋建筑组成，总建筑面积约 10.54 万㎡，毗邻黄浦江，地铁 7 号线后滩站直达。该项目原为杉杉集团总部所在地，后因债务问题多次易主，目前处于司法拍卖状态。

KKR：完成 25 亿美元亚洲私募信贷基金募资

1 月 15 日，全球投资公司 KKR 宣布完成 25 亿美元亚洲私募信贷基金募资，将重点投资于亚太地区的非公开市场优质信贷资产。据悉，本次募资包含 18 亿美元的 KKR 亚洲信贷机遇基金二期（KKR Asia Credit Opportunities Fund II，以下简称「ACOF II」或「二期基金」），以及 7 亿美元的专注于同类投资机会的独立管理机构账户。

景瑞控股被香港法院裁定清盘

据香港司法机构网站显示，香港特别行政区高等法院于 1 月 15 日颁布清盘裁决，裁定景瑞控股清盘。判决书显示，中国中信金融资产国际控股有限公司（呈请人）于 2024 年 10 月 8 日提交针对景瑞控股的清盘呈请，以该公司无力偿债为由申请清盘令。呈请人称该公司拖欠其近 1.6 亿美元债务。

景瑞控股是 1993 年创立于上海的老牌房地产企业，2013 年在香港上市（股票代码：1862.HK），主营业务涵盖住宅开发、公寓、办公等资产管理。目前公司深陷债务危机，2024 年因未偿还约 1.08 亿美元贷款被中信金融提出清盘呈请，聆讯已多次延期至 2025 年 8 月 26 日。其境内子公司景瑞地产存续的 18.5 亿元债券已全部展期，近三年累计亏损超 90 亿元，短期债务占比高达 82.8%，销售持续下滑，2024 年合约销售额仅 20.77 亿元。

天风证券：签约上海北外滩金茂中心超 1 万㎡办公

近日，天风证券签约上海北外滩金茂中心 T1 栋超 10,000㎡办公面积，原办公场地位于虹口东大名路 678 号国客中心 6 号楼。目前北外滩金茂中心招商不到一年出租率超 70%，成功引入上海市律师协会、大家人寿上海分公司、北明软件、创氪际、金茂上海、圆通国际、乐玩幻境、律创工坊等优质企业，涵盖法律、金融、科技、TMT、航运等多个领域。北外滩金茂中心位于虹口区东长治路 919 号（提篮桥地铁站 4 号口对面），与浦西第一高楼上海北外滩中心（480 米）及北外滩来福士、友邦金融中心为邻，总建筑面积约 10.98 万㎡，由 T1、T2 双塔约 5.86 万㎡高端 5A 甲级写字楼、商业裙房及地下商业街围合组成。

华兴资本：3.08 亿收购个人消费不良资产包

2025 年 12 月 31 日，华兴资本发布公告称，已以 3.08 亿元收购奇富科技旗下两笔个人消费不良资产包，合计未偿本金达 74.29 亿元。按此计算，折扣率仅为 4.15%，相当于仅以 0.4 折成交。第一个资产包来自福州奇富融资担保公司，未偿本金 66.77 亿元，平均逾期 854 天，其中 20% 债务已逾期 1–2 年；第二个资产包来自福州奇富网络小额贷款有限公司，涉及本金 7.52 亿元，平均逾期 439 天，近四成债务逾期 1–2 年，且全部为无抵押个人贷款。华兴在公告中明确表示，此举旨在「扩大自营投资范围、多元化收入来源」。

上市公司 4.56 亿元拍得上海建国西路花园洋房

1 月 12 日，位于上海市徐汇区建国西路 319 号衡复风貌区的一栋近三千平花园洋房以 4.56 亿元的底价法拍成交，竞得者为上市公司方大炭素旗下子公司。该栋洋房总高 4 层，建筑面积 2,997.83㎡，另有 1,000㎡的花园，成交单价约为 15.22 万元/㎡。土地性质为办公用地，使用期限至 2064 年 1 月 27 日。

中指院：上海房地产市场 2025 年数据报告

• 新房市场·成交面积：100㎡以下刚需结构下滑明显，110–140㎡刚改结构提升明显。2025 年，100㎡以下刚需类产品成交占比达 29.7%，同比下降 8.9 个百分点；110–140㎡刚需改善型户型占比达 23.9%，同比增长 8.8 个百分点，是增量主要集中区域。
• 新房市场·成交价格：800 万以下成交占比下降，800–2,000 万成交占比增长，2,000 万以上项目成交向顶豪转化明显。800 万以下成交房源占据市场 59.6% 的比重，是市场主力成交区间，年同比下降 8.1 个百分点；800–2,000 万成交房源占市场 32.3% 比重，是市场次主力成交区间；2,000–5,000 万豪宅项目同比下降约 2.3%；5,000 万以上项目占比同比增长 1.1 个百分点。
• 二手房市场：12 月二手房以价换量特征持续，市场去库存特征明显，二手住宅成交价格持续下降，销量有所增长。2025 年全年，二手住宅成交 222,206 套，同比上涨 4.14%；12 月网签均价为 35,707 元/㎡，环比下跌 1.32%，同比下跌 17.43%。12 月二手房市场去库存表现明显，截至 12 月底，挂牌存量为 279,375 套，环比减少 7.92%。