GRA 市场周报（2025-09-12）

政策动态

国务院印发《关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》

9 月 11 日，国务院印发《关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》，同意自即日起 2 年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈等 10 个要素市场化配置综合改革试点，原则同意有关实施方案，并全文印发向社会公布。《批复》要求，方案实施以综合改革试点为牵引，深入推进要素市场化配置改革，完善要素市场制度和规则，着力破除阻碍要素自由流动和高效配置的体制机制障碍，保证各种所有制经济依法平等使用生产要素、公平参与市场竞争、同等受到法律保护，推动要素质量逐步提高、生产要素畅通流动、各类资源高效配置、市场潜力充分释放，为促进新质生产力发展、纵深推进全国统一大市场建设、构建高水平社会主义市场经济体制提供坚强支撑。

市场动态

上海：新房公寓单价纪录再次刷新

金陵华庭二期项目于近日开启认购。项目本次推出建面约 360–875㎡大平层，共计 120 套房源，一房一价表现已公布。本批入市均价 20.5 万元/㎡，套均总价约 8,203 万元。其中，T2 东边套建面约 865㎡顶复总价约 2.83 亿元，单价达 32.68 万元/㎡，超过今年保利世博天悦 30.27 万元/㎡的最高单价，同样超过去年滨江凯旋门 30.2 万元/㎡最高单价，刷新近年上海新房公寓单价纪录。

北京：土拍收金 33.46 亿元

9 月 5 日，北京迎来 2 宗涉宅用地出让，分别位于丰台区和朝阳区，总用地面积 27,072.59 平方米，总规划建筑面积 65,588 平方米，总起始价 33.46 亿元。最终 2 宗地块均顺利成交，共收金 33.46 亿元。

项目动态

成都：春熙路繁华商圈的瑞贝庭公寓酒店正式开业

9 月 3 日，城家瑞贝庭西南旗舰店开业。这是华住·城家旗下服务式公寓产品首次落地西南地区。不同于过往本土品牌布局长租公寓，该门店卡位服务式公寓，用「全周期服务+灵活租赁」满足周边商旅和亲子客源需求。180 间房源，再加大储物空间；配有洗衣机+烘干机、嵌入式洗碗机和微波炉等设施；入住即可享受健身房、休闲书吧、多功能厅等公区服务。

上海：上海吴泾方隅服务公寓正式开业

近日，国内中高端服务式公寓领军品牌方隅公寓旗下的上海吴泾方隅服务公寓正式开业。该项目位于莲花南路 3966 弄，「大零号湾」核心区域，距轨交 15 号线永德路站仅 200 米。项目总建筑面积 37,533㎡，合计两栋楼共提供 810 套房源，其中包含 497 间 40㎡单间、111 间 60㎡一居室、2 间 118㎡两房。这种多元户型组合，全面覆盖新生代主流居住场景。

长沙：北京骊驰 5.14 亿元拿下长沙富力万达文华酒店

9 月 9 日，据京东拍卖小程序，长沙富力万达文华酒店拍卖已经成交。该酒店由广东省广州市中级人民法院在京东拍卖平台公开拍卖，评估价约 6.42 亿元，起拍价 5.14 亿元。9 月 9 日 10:02 拍卖结束，仅 1 人报名并出价一次，最终以 5.14 亿元成交，吸引超 12 万人围观。据公布的成交确认书显示，湖南骊驰咨询管理有限公司通过竞拍，以最高出价成交。

该酒店位于长沙市湘江中路，资产含酒店全部物业，涵盖 416 间客房、会议中心、宴会厅及顶级私人会所「名仕会」等设施，还包含地下两层设备间，建筑面积 65,772.28 平方米。2017 年 7 月，富力地产以 199.06 亿元收购万达商业 77 个酒店全部股权。随后，长沙万达文华酒店更名为长沙富力万达文华酒店。

企业动态

黑石：收购迈阿密一家品牌酒店

近日，市场消息，Trinity Investments 与 Certares Real Estate Management LLC 宣布已完成向黑石房地产出售 EAST Miami 酒店的交易。这家酒店是太古 2016 年斥资 10.5 亿美元打造的 Brickell City Centre 一部分。该酒店位于迈阿密布里克尔社区的核心区域——布里克尔城市中心（Brickell City Centre），为一处集零售与住宅于一体的综合性地标，自 2016 年开业以来一直备受瞩目。EAST Miami 酒店共设有 352 间客房，包含 89 间服务式公寓及多个餐饮场所。

黑石：入股迪拜房地产信息平台

近日，黑石与私募股权公司 Permira 宣布，将以 5.25 亿美元收购总部位于迪拜的房地产分类信息平台 Property Finder 的少数股权。这笔交易显示投资者对迪拜房地产市场的兴趣依然浓厚。交易完成后，Property Finder 将能借助 Permira、黑石与 General Atlantic 的全球资源，继续扩展平台并寻求在中东和北非房地产市场的进一步增长。迪拜作为海湾的商业与旅游中心，在疫情后经历了房地产繁荣，受益于外国资金流入和政府推动的居留改革。根据莱坊（Knight Frank）数据，截至 2024 年 12 月，迪拜住宅价格四年间上涨近 70%。

万科：拟退出国内最大城市更新项目

近日，据媒体报道，中信集团旗下中信城开拟出资 120 亿元，入股绿景中国地产白石洲项目 2-3-4 期 50% 股份。原股东万科或退出。资料显示，深圳白石洲旧改项目号称「全国最大城市更新项目」，地处深圳南山区的核心地带，规划总建面 358 万平方米，预估货值约 2,200 亿元。项目 2005 年立项发展，2014 年纳入深圳城市更新名录，2018 年获得批复。据悉，万科是在住宅一期动工后的一个月加入的，23 亿元注资，占项目公司 8% 的股份。

凯德商业：华夏凯德商业 REIT 发售火爆收官，公众认购倍数超 535 倍

华夏凯德商业 REIT（基金代码：508091）发售结果揭晓。基金比例配售前认购资金累计 3,091.7 亿元，公众投资者有效认购倍数超 535.2 倍、网下投资者有效认购倍数超 252.6 倍，创消费 REITs 历史新高，彰显市场对首单外资消费 REITs 的认可和追捧。

华夏凯德商业 REIT 首发底层资产为两个购物中心，凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，分别位于广州和长沙，形成一线与强二线城市资产组合，分散风险且优势互补。两个资产均运营超九年，业态品牌丰富，基本面坚实。

秦淮数据 100% 股权将被东数三号收购，国内 IDC 最大规模并购交易诞生

东阳光 9 月 10 日晚公告，公司与控股股东深圳市东阳光实业发展有限公司（以下简称深圳东阳光实业）拟共同增资宜昌东数一号投资有限责任公司（以下简称东数一号），增资金额分别为 35 亿元、40 亿元。同时，东数一号通过全资孙公司宜昌东数三号投资有限责任公司（以下简称东数三号）拟收购秦淮数据中国区业务经营主体 100% 股权。本次交易完成后，东阳光成为东数一号的参股股东，间接持有秦淮数据中国的股权。秦淮数据 9 月 10 日也宣布，公司迎来发展历程中的全新里程碑——由深圳市东阳光实业牵头、涵盖保险投资机构与地方政府基金的银团收购方与贝恩投资正式达成交易协议，以 280 亿元现金收购秦淮数据中国区全部业务。这是中国数据中心行业迄今为止规模最大的并购交易。

京沪限购放松带动成交回暖

中指研究院统计，今年以来全国各地出台超 420 条楼市新政，其中 8 月各地出台的 30 余条政策中，北京、上海两地的限购政策放松，无疑成为市场关注的焦点。政策落地后，两地市场给出积极反馈，北京新房与二手房成交均呈增长态势，其中新房增幅更显著，当月网签量环比增长近 9%。上海市场同样暖意渐显，外环外市场重点新房项目到访量和认购量明显增加，另据安居客数据，8 月上海二手房成交近 2 万套创下近四年同期新高。除京沪之外，8 月全国多地楼市调控持续发力，如苏州取消限售，广西拟优化限价，长春计划降低新房贷款首付比例等，一系列精准施策进入酝酿或落地阶段，进入 9 月后深圳也逐渐放松限购政策，全国各城市为「金九银十」传统旺季积蓄动能。

上市物企 2025 年中报

截至目前，除 2 家企业中报延期外，63 家上市物企 2025 年中期业绩已全部发布。2025 年上半年，披露在管面积的 53 家上市物企总在管面积约 77.9 亿平方米，同比增长 3.8%，增速较去年同期下滑 5.3 个百分点。其中碧桂园服务在管面积最高，为 10.63 亿平方米，保利物业其次，为 8.34 亿平方米，前两名的在管面积明显与其它上市物企拉开差距。

2025 年至今，物企主动退出项目管理的情况呈现常态化。包括中海物业、滨江服务、龙湖物业、金科服务在内的品牌物企亦在持续承压下主动放弃部分在管项目。其中，中海物业退盘面积达到 2,680 万平方米，永升服务、世茂服务、金科服务等企业退出项目也超过千万平方米。

综合各物业企业退出的原因来看，主要还是在成本上升、收缴率下降及增值服务增长乏力等多重压力下，企业持续对低质低效项目进行汰换。

22 城集中式公寓新增 1.8 万套

8 月，全国租赁市场供应端持续发力，为市场注入强劲活力。各大品牌公寓企业加快了房源上新节奏，地方国企主导的保租房密集入市，有效填补住房需求缺口。据不完全统计，2025 年 8 月，全国 22 城典型新开集中式公寓项目有 55 个，合计房源数近 18,000 套（间）。从资产类型分析，新建项目有 37 个，房源总计超 13,000 套（间）；存量改建类项目为 18 个，房源超 4,000 套（间）。就市场属性而言，保租房项目有 38 个，房源达 11,000 套（间）；市场化房源项目为 17 个，房源数量超 6,600 套（间）。

从典型新开项目布局城市来看，从一线城市向新一线城市、三线城市延伸、全面铺开，形成了覆盖不同经济发展水平、人口流动特征城市的多元化布局网络。上海、深圳、济南、成都、苏州是本期典型新开项目供应量最大的五个城市。