GRA 市场周报（2025-06-28）

政策动态

国家外汇局：起草《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知（征求意见稿）》

6 月 18 日，为进一步便利经营主体开展跨境投融资活动，优化营商环境，服务经济高质量发展，国家外汇局起草了《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》），并向社会公开征求意见。《通知》共涉及三大方面，一是深化跨境投资外汇管理改革，二是深化跨境融资外汇管理改革，三是优化资本项目收入支付便利化，分别包含四项投资端政策、两项融资端政策和三项支付便利政策，综合体现外汇管理深化改革、扩大开放、促进引资稳资导向。

值得注意的是，在优化资本项目收入支付便利化方面，国家外汇局拟推出政策：缩减资本项目收入使用负面清单，根据市场形势变化，取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。该项政策是在房地产市场过热背景下落实房地产宏观调控的一项举措，国家外汇局从防范「热钱」投机炒作角度，配套出台了非房地产企业的资本金、外债等资金不得用于建设、购买非自用房地产的措施，为房地产市场阶段性平稳健康发展发挥了积极作用。近年来，国内房地产市场步入新发展阶段，针对房地产行业的宏观调控已优化调整，相关外汇管理措施也有必要加以优化，以适应新形势新要求，助力房地产市场回稳。

中国人民银行、国家发展改革委、财政部、商务部、金融监管总局、中国证监会等六部门联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》

6 月 24 日，中国人民银行、国家发展改革委、财政部、商务部、金融监管总局、中国证监会等六部门联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，《意见》从支持增强消费能力、扩大消费领域金融供给、挖掘释放居民消费潜力、促进提升消费供给效能、优化消费环境和政策支撑保障等六个方面提出 19 项重点举措。

其中提出，支持符合条件的消费基础设施发行基础设施领域不动产投资信托基金。围绕文旅体育设施、赛事演艺场馆、医疗养老设施、通信基站、充电装备、适老改造等消费基础设施建设重点领域，探索创新适应资金需求特点的金融产品和融资模式。

专项政策

青岛：优化住房公积金政策

6 月 26 日，青岛市住房公积金管理中心发布《关于优化调整住房公积金贷款政策的通知》，优化调整岛城住房公积金贷款政策。根据最新政策，叠加后，公积金贷款最高额度不超过 170 万元。

一、调整贷款支持政策叠加限额。多子女家庭住房公积金贷款额度上浮政策，购买高品质住宅、绿色住宅住房公积金贷款额度上浮政策，商品房现房住房公积金贷款额度上浮政策，灵活就业人员住房公积金贷款额度上浮政策可叠加使用，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，叠加后最高贷款额度不超过 170 万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的，叠加后最高贷款额度不超过 110 万元。

二、调整还贷能力系数。

三、优化多子女家庭支持政策。

市场动态

杭州：3 宗低密地块全部底价成交，成交面积 8.82 万㎡，成交金额 11.67 亿元

6 月 24 日，杭州再次土拍，杰立&浙江光大建设包揽临平区龙安湖公园姊妹地块；中交拿下钱塘区江海之城单元地块。

临平区龙安湖公园姊妹地块位于龙安湖公园西侧，容积率均为 1.2，起拍楼面价均为 10,500 元/㎡，杰立&浙江光大建设拿下该地块，成交总价 39,476 万元，楼面价 10,500 元/㎡。

钱塘区江海之城单元地块东至青西三路，南至规划绿化，西至规划绿化，北至规划向民路，占地面积 31,338㎡，容积率 1.8，最终由中交拿下该地块，成交总价 45,122 万元，楼面价 7,999 元/㎡。值得一提的是，上个月地块南面成交了 2 宗商住地块，全部以底价被中交包揽，成交楼面价约 3,800 元/㎡。

苏州：狮山上瑞阁东地块底价成交

6 月 25 日，苏州狮山上瑞阁东地块成交，地块由绿城建设管理（江苏南京）有限公司&苏州新高城市发展有限公司竞得，成交总价 75,677 万元，成交楼面价 20,500 元/㎡，无溢价。

南京：绿城、盐城兴邦拿地

6 月 27 日，南京第 10 号公告内 2 宗低密宅地开拍。地块均位于玄武区，分别位于红山新城（新玄武）和紫金山南麓。红山新城（新玄武）G23 地块由盐城兴邦置业有限公司底价竞得，成交总价 18,800 万元，楼面价 12,058 元/㎡；紫金山南麓 G32 地块经过 3 轮竞价，由绿城房地产集团有限公司竞得，成交总价 102,200 万元，楼面价 19,150 元/㎡，溢价 0.39%。

项目动态

上海：南京西路地标综合体兴业太古汇超甲级办公打造第三社交空间

近日，在上海南京西路的天际线中央，兴业太古汇超甲级办公香港兴业中心一座 38 层空中大堂，为租户打造的约 1,100 平方米第三社交空间——TERRA 正式亮相。TERRA 处在约 180 米的高空，拥有上海天际线空中景观，占据了空中大堂近一半的面积。香港兴业中心在此打造了一座集合了轻餐咖啡、会议活动、康养休憩三重功能的共享空间。不同于当下办公市场的价格战竞争，香港兴业中心通过空间服务提升，来提升项目的格调感与租户的幸福感。截至 2024 年底，该办公楼的出租率高达 96%。

浦发有家 X 漫柏·M 寓正式亮相

近日，漫柏集团与国企浦发有家再度携手，于浦东新区新杨思板块筑就 138 席高端城市新栖所——浦发有家 X 漫柏·M 寓正式亮相。项目位于上海金色中环发展带核心「新杨思板块」，以时尚生活新范式为设计原点，融合现代都市潮流风尚与典雅东方美学，锚定年轻财富新贵、海归精英、企业高管个性化需求，共同缔造引领未来的都市精英人居新生态范本。主力户型为 52㎡ 的一室一厅一卫，月租金 4,500 元起。

企业动态

中国金茂：21.37 亿元回购上海普陀金茂府 49% 股权

6 月 24 日，中国金茂控股集团有限公司（中国金茂）发布公告，宣布完成对上海洮茂 49% 股权的收购，总对价约为人民币 21.37 亿元。于本次交易完成后，上海洮茂将成为中国金茂的间接全资附属公司。

上海洮茂从事上海普陀金茂府项目的开发，该项目占地约 29,828 平方米，已开发为可售住宅项目，计容建筑面积共计约 74,571 平方米。

大家保险：约 34 亿元投资瑞安房地产岭南新天地

6 月 25 日，瑞安房地产发布公告，宣布增加对岭南新天地项目的基金出资及项目公司股权转让的主要交易。基金出资承诺总额将增加至人民币 35.4 亿元，以进行股权转让，并透过项目公司持有项目资产。现有股东会将其于佛山瑞安及佛山安盈各自 100% 股权转让予基金，总对价（可予调整）为约人民币 34.9 亿元。基金为青岛瑞见私募股权投资基金合伙企业，基金普通合伙人 1、基金普通合伙人 2 及基金有限合伙人均由中国财政部最终拥有的保险公司间接拥有，经股权穿透，其为大家人寿保险股份有限公司。

项目公司主要持有并运营岭南新天地，包括位于广东省佛山市禅城区东熙里北侧、福贤路西侧、天地路东侧及良缘路南侧商业用地等土地使用权以及楼宇、构筑物，其可供销售及可供出租总建筑面积约为 55,325 平方米。

中国电信：完成私募基金备案登记

6 月 16 日，中电信私募基金管理有限公司（以下简称「中电信私募」）在中国证券投资基金业协会完成备案登记。该公司注册资本为 2 亿元，实缴资本为 5,000 万元，注册地位于北京市顺义区，办公地位于北京市西城区，目前有 6 名全职员工。中电信私募由中国电信集团投资有限公司 100% 持股，其业务主要聚焦于云计算、网络信息安全等前沿科技领域。

香港居住物业租金攀升

根据《The Standard》报道，今年 5 月初，香港大埔、沙田、西环等大学周边的重点区域市场，租金已普遍上涨 10%，远高于整体住宅市场 3%–5% 的涨幅。美联「租金走势图」显示，香港租房市场在 2025 年 5 月延续强劲走势，以实用面积计算的私人住宅平均呎租约为 38.1 港元，按月微升 0.21%，连升 4 个月，刷新近 6 年（70 个月）新高，与 2019 年 7 月的历史高位仅差 0.6%；2024 年前 10 个月，租金指数已累计攀升 4.78%，形成连续 7 个月的「涨租潮」，最主要的影响因素莫过于人才和学生的双重「涌入」。

龙湖集团年度股东大会

近日，香港龙湖集团年度股东大会现场，董事会主席陈序平郑重宣告：「2025 年将是龙湖在债务方面穿越周期的最后一年。」目前，商业、租赁、物业等「非地产」舰队，已成为支撑龙湖穿越寒冬的核心引擎：

• 商业运营——2024 年龙湖商业正式迈入「百 MALL 时代」，累计开业商场超 100 座，全年租金收入 135.2 亿元，出租率稳定在 96.8% 高位
• 资产管理——长租公寓品牌「冠寓」已开业 12.4 万间，整体出租率高达 95.3%
• 智创生活——龙湖智创生活 2024 年实现收入 131.9 亿元，物业管理在管面积达 4.1 亿平方米
• 智慧营造——龙智造以「智慧营造」切入代建市场，与传统代建企业形成差异化竞争，2024 年新签超 100 个物业服务项目，涵盖产业园、企业总部、城市服务等多元场景

2024 年龙湖经营数据显示：开发业务利润率仅 1.31%，而运营业务毛利率高达 75%，服务业务毛利率也达到 31.4%。今年 1–5 月，龙湖运营及服务业务收入达 110.2 亿元，同比增长 2.51%。其中运营收入约 59.1 亿元，服务收入 51.1 亿元，这一结构性优势直接铸就了龙湖的财务韧性。

10 多家房企化债获批

近期，出险房企债务重组重整进展加快，佳兆业、融创、金轮天地等海外债重组基本获债权人通过。少数品牌房企选择采取破产重整方式解决债务危机，金科、协信远创重整草案已经获得法院批准，后续将进入执行阶段。财信发展、苏宁置业 2025 年也进入破产重整程序，房企风险出清提速。

2025 年，房地产企业海外债尚有一千多亿元，总体规模较之过往高峰期已经明显下滑，地产海外债已经度过偿债高峰期，叠加债务重组，海外债到期时间将明显延长、规模明显减少，海外债风险逐渐缓释。这也是海外融资重新打开的一个前置条件。