中央财政加码城市更新，上半年商业地产大宗交易创历史同期新高

本期速览

政策 | 2026年中央预算内投资城市更新专项安排970亿元，另有1600亿元超长期特别国债投向地下管网改造；叠加城市更新项目贷款管理办法与REITs支持，“财政撬动、银行贷款、运营回款、REITs退出”链条成型
政策 | 江西城市更新规划编制细则9月15日起试行，建立五级传导机制；重庆部署“1580”高质量城市更新体系，中心城区从单体改造转向片区经营
市场 | 上半年中国商业地产大宗交易额1442亿元创历史同期新高，新经济资产占比39%、数据中心交易约222亿元，险资与机构资金成交占比升至27%
REITs | 广发新世界商业REIT申报，拟发行38.18亿元、底层资产为上海K11综合物业；国泰海通中建租赁住房REIT公众发售首日提前结束，预计募集13.675亿元
交易 | 上海外滩NEO完成整体股权交易，1.68万平方米酒店及商业资产由产业资本承接；协通集团逾8亿元收购南京西路汇银大厦，中信资本退出
土地 | 正弘置业12.18亿元竞得郑州二七区核心宅地，溢价率32.67%，成交楼面价8226元/平方米
项目 | 广州科韵路老办公楼改造为328套保租房启幕；广州白鹅潭万象城9月30日开业，18.5万平方米商业集结超300家品牌
企业 | 友邦人寿、恒安标准人寿、汇丰人寿与华平投资设立25.8亿元不动产基金，险资合计出资23.22亿元，投向仓储物流与建造出租住宅
海外 | 凯德投资23亿港元收购香港宜必思酒店改造学生公寓，创2019年以来香港最大酒店交易；香港施政报告未来五年公共住房年均供应超3.5万套；日本全国地价连续第五年上涨

01 政策与城市更新

全国：城市更新形成财政、信贷和资本市场协同框架，970亿元中央投资与1600亿元特别国债提供资金底座

9月14日，中国金融信息网披露，2026年中央预算内投资城市更新专项安排970亿元，重点支持老旧小区和危旧房改造等项目，预计惠及约800万户居民；另有1600亿元超长期特别国债用于城市燃气、排水、供水和供热等地下管网改造。8月底印发的城市更新项目贷款管理办法进一步明确准入条件、资金用途、还款来源和闭环管理，证监会同期提出支持符合条件的租赁住房和城市更新项目发行或扩募REITs。

由此形成的“财政撬动、银行贷款、运营回款、REITs退出”链条，为长周期更新项目引入社会资本提供了较完整的制度基础。对投资人而言，城市更新的资金来源和退出路径首次在中央层面被串成一个闭环，项目测算的可预期性明显提高。

江西城市更新规划编制细则9月15日起试行，建立从体检到项目实施的五级传导机制

江西省住房城乡建设厅印发的《江西省城市更新规划编制实施细则（试行）》自9月15日起施行。细则将城市更新工作拆分为“城市体检—专项规划—片区策划方案—年度计划—项目实施方案”五个层级，要求更新目标、片区边界、建设时序和具体项目逐级传导，并强化与国土空间规划、财政安排和项目审批的衔接。

相比单个旧改项目式推进，这套机制将片区功能、资金平衡和实施主体提前纳入规划，有利于减少项目启动后再反复调整用途和收益方案的情况。对参与方而言，前置的片区策划也意味着进入时点可以更早、边界条件更清楚。

重庆部署“1580”高质量城市更新体系，中心城区示范项目将更强调片区统筹和持续运营

9月17日，重庆召开高质量城市更新工作推进会，提出以“1580”工作体系推进更新行动，并要求中心城区强化示范带动，通过成片连片更新、功能补短、产业集聚、绿色空间扩量和历史文脉保护提升片区综合价值。

会议释放的信号是，重庆更新模式将从单体改造进一步转向片区经营，项目评价不再只看建设投资规模，还将看产业导入、公共空间改善和长期运营。对社会资本而言，具备策划、建设、招商和运营一体化能力的联合体更有竞争力，但也需审慎测算公益性投入、低效资产盘活和经营性收入之间的平衡。

02 市场动态

数据观察｜上半年商业地产大宗交易额1442亿元，新经济资产和机构资金成为增量来源

世邦魏理仕在9月15日的市场访谈中披露，2026年上半年中国商业地产大宗交易额达到1442亿元，创历史同期新高，其中投资型交易占比84%；保险资金、机构投资者和房地产基金的成交占比合计升至27%，为2021年以来最高。新经济资产交易金额环比增长179%，占大宗交易比重39%，数据中心交易额约222亿元，自2025年2月以来相关大宗交易累计已超过500亿元。

交易结构显示，资金并非普遍回流所有商办资产，而是优先选择可形成稳定现金流、可改造提升或可对接REITs的资产类型，传统办公和低效商业仍需通过用途转换和运营改造才能获得定价。本周上海几宗核心区商办交易，正是这一逻辑的具体样本。

公募REITs：广发新世界商业REIT申报，拟发行38.18亿元并以上海K11综合物业为底层资产

9月17日晚，上交所项目信息显示，广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金状态更新为“已申报”，拟发行金额38.18亿元，原始权益人为新世界中国地产旗下上海新世创曜企业管理有限公司，基金管理人为广发基金。新世界发展同步公告，底层资产为黄浦区淮海中路300号上海香港新世界大厦，由上海K11 Art Mall购物艺术中心及上海K11 ATELIER新世界大厦构成，目前由集团间接全资持有。

项目仍需证监会批准注册及上交所出具无异议函；若顺利发行，将为成熟核心商业综合体提供权益型退出路径，并成为新世界盘活内地持有物业的重要资本动作。

上海黄浦：外滩NEO完成整体股权交易，1.68万平方米酒店及商业资产由产业资本承接

大宗资产交易服务机构大楼世界披露，上海外滩NEO项目已完成整体交易，采用股权交易方式，总建筑面积约1.68万平方米，物业包含酒店和商业两种业态。项目位于黄浦区人民路399号，由原福都商厦更新改造而来，2019年由KKR与翰同资本收购并完成混合用途改造；后续市场报道显示，项目由大窑饮品创始人王庆东通过自有资金平台承接，实际成交金额未公开，此前整栋市场报价约9亿元。

核心区更新资产由私募机构转入产业或家族资本持有，说明稳定租金、统一产权和可持续运营已成为上海商办交易中比短期价格上涨更重要的承接条件。

上海静安：协通集团逾8亿元收购上海汇银大厦，中信资本完成南京西路核心商办资产退出

9月17日，市场消息显示，位于上海静安区南京西路758号、临近兴业太古汇的汇银大厦已完成交易，买方为上海本土企业协通集团，成交总价超过8亿元。项目地上建筑面积约2.09万平方米，按此计算成交单价约4万元/平方米。交易采用项目公司股权收购方式，协通集团通过收购上海静融实业实现对项目的完全控股，原控股方中信资本退出，相关工商变更已于三季度完成。

该交易反映上海核心商圈具备自用、改造或长期持有价值的中等体量办公资产仍有本地产业资本承接，也为机构持有的成熟存量项目提供了可执行的股权退出样本。

郑州：正弘置业12.18亿元竞得郑州二七区核心宅地，溢价率32.67%成为本周土地市场高热案例

9月15日，郑州二七区粮二库地块经过约两小时竞价成交。地块出让面积约5.11万平方米，规划建筑面积14.81万平方米，容积率2.9，起始价9.18亿元、起始楼面价6200元/平方米；河南正弘置业最终以12.18亿元竞得，成交楼面价8226元/平方米，溢价率32.67%。

在多数城市土拍仍以底价成交为主的背景下，本土民营房企对中心城区地块积极补仓，反映成熟板块的客群、配套和销售预期仍可支撑竞争，但较高地价也会提高后续产品定位和去化要求。

租赁住房REIT：国泰海通中建租赁住房REIT公众发售首日提前结束，预计募集13.675亿元

国泰海通中建租赁住房REIT原计划于9月14日至16日发售，但公众投资者在首日的有效认购已超过初始募集上限，9月15日起提前结束公众认购。基金共发售5亿份，认购价格2.735元/份，预计募集13.675亿元，其中战略配售3.5亿份、占70%，网下发售1.05亿份，公众发售4500万份；有效网下拟认购份额约91.01亿份，为初始网下份额的86.67倍。

高倍认购说明租赁住房资产仍受长线资金关注，但同年新发REITs上市后的价格分化也提示，投资人将更严格区分发行热度和底层资产持续分派能力。

03 项目动态

广州科韵路老办公楼改造为328套保租房，中建彩寓以产业园区员工为核心客群

9月12日，中建彩寓·科韵路店正式启幕。项目由中建四局城投实施，将一栋老旧办公楼更新为保障性租赁住房，总建筑面积约1.35万平方米，提供328套20—58平方米公寓，并配置健身、会议和多功能公共空间。

项目距地铁5号线科韵路站约700米，周边广州天河软件园聚集700余家科技企业，目标客群具有明确的通勤和中长期居住需求。老办公楼改保租房的路径在产业园区周边具有较强的可复制性，客群稳定性是这类项目出租率的主要支撑。

广州白鹅潭万象城将于9月30日开业，18.5万平方米商业集结超300家品牌

9月16日，华润万象生活宣布广州首座万象城——白鹅潭万象城将于9月30日启幕。项目位于荔湾白鹅潭板块，占地约3.5公顷，商业建筑面积约18.5万平方米，另配套约6万平方米办公空间和约250米高塔楼；首批集结超过300家品牌，其中包括99家广州首店和139家荔湾首店。

该项目既是白鹅潭商务区的重要消费配套，也是华润万象生活第100座在营自营购物中心。对片区价值而言，开业后的客流和首店留存率将是检验新兴CBD商业成熟度的关键指标。

04 企业动态

险资 · 不动产基金：三家外资寿险与华平投资设立25.8亿元不动产基金，险资出资覆盖仓储、长租住宅等资产

9月17日，每日经济新闻披露，嘉兴曜盈股权投资基金认缴规模25.8亿元，友邦人寿、恒安标准人寿和汇丰人寿分别认缴12.64亿元、8.00亿元和2.58亿元，三家险资合计出资23.22亿元，华平投资关联方参与管理。基金投资方向包括仓储物流、建造出租住宅等经营性不动产，并涉及上海、东莞和苏州等地资产。

交易体现了长久期保险资金对可持续现金流资产的配置需求，也说明外资寿险在不动产基金架构下更倾向通过专业管理人实现分散投资和资产运营，而非直接持有单一项目。

05 海外动态

香港：凯德投资23亿港元收购香港宜必思酒店改造学生公寓，创2019年以来香港最大酒店交易

9月14日，Mingtiandi披露，凯德投资以23亿港元收购550间客房的香港中上环宜必思酒店，计划改造为学生公寓，并作为雅诗阁香港居住平台的种子资产。项目建筑面积约21.8万平方英尺，成交单价约每平方英尺10,552港元，折合每间客房不足420万港元；酒店位于德辅道西，靠近西营盘站，与香港大学仅一站之隔。该交易是凯德自2014年以来在香港的首宗大型收购，也是香港自2019年以来最大酒店交易。

预计2027/28学年香港非本地大学生将达6.78万人，其中约5万人需要校外住宿，供需缺口正推动酒店向学生公寓的机构化转换。

香港施政报告加快公共住房供给，未来五年年均供应将超过3.5万套

香港特区政府9月16日发布施政报告，宣布本届政府规划的3万套简约公屋将在2027年3月底前全部落成，较原目标提前；从2027/28年度起的未来五年，公共住房年均供应预计超过3.5万套，较本届政府上任后的前五年平均水平增加约73%。

供给提速有助于缩短公屋轮候和改善基层居住条件，也会逐步改变私人住宅低价租赁段的需求结构。对香港住宅和服务式居住投资而言，机构化机会更可能集中在学生、专业人士和中高收入流动人口，而不是与公共住房直接竞争的低租金客群。

日本全国地价连续第五年上涨，东京圈和大阪圈涨幅扩大、地方核心城市增速放缓

日本国土交通省9月15日公布2026年都道府县地价调查，覆盖全国21,466个基准地点。全国全用途、住宅地和商业地平均价格均连续第五年上涨，其中商业地涨幅扩大，住宅地涨幅与上年持平；东京圈和大阪圈各用途涨幅扩大，名古屋圈涨幅收窄。地方圈三类地价连续第四年上涨，但札幌、仙台、广岛和福冈四个地方核心城市的涨幅均出现放缓。

对日本住宅投资而言，人口流入和租赁需求仍支撑大都市资产，但土地成本持续抬升会压缩新建项目收益率，地方核心城市也需要从普遍上涨转向更细致的站点和供需选择。