GRA 市场周报（2025-05-24）

政策动态

央行：5 月 LPR 下调

5 月 20 日，5 月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉：5 年期以上 LPR 为 3.5%，上月为 3.6%；1 年期 LPR 为 3%，上月为 3.1%。这是 LPR 年内首降，1 年期和 5 年期以上 LPR 双双下降 10 个基点。

央行：加量续作 5,000 亿元 MLF

5 月 22 日，央行宣布加量续作了 5,000 亿元的中期借贷便利（MLF），以延续稳增长信号。此前，央行已通过降准释放了万亿元流动性。

上海：发布《上海市提振消费专项行动方案》

5 月 21 日，上海最新发布了《上海市提振消费专项行动方案》（以下简称《行动方案》）。共七个部分，包括城乡居民增收行动、消费能力保障支持行动、服务消费提质升级行动、大宗消费更新行动、新型消费培育行动、消费环境提升行动等六大行动及完善支持政策，共提出 32 项具体举措。其中明确提及「加快构建房地产发展新模式」的部署，主要涉及 4 个方面：

• 建造「好房子」，建设安全、舒适、绿色、智慧的「好房子」
• 加快「老破小」小区更新改造，扩大美丽家园综合修缮范围，滚动推进老旧小区更新改造
• 扩大保障性住房供应，扩大保障性租赁住房供给，重点向青年群体倾斜
• 优化税费政策，支持居民刚性和改善性住房需求，落实好促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策

海口：限价商品住房满 5 年可上市交易

5 月 21 日，海口市住房和城乡建设局公开征求《海口市限价商品住房取得完全产权和上市交易实施细则（征求意见稿）》意见，该政策针对海口市限价商品住房取得完全产权及上市交易管理。取得完全产权指购限价房满 5 年，按细则缴土地溢价等价款后变更为普通商品住房；上市交易是同样条件后变更并转让给第三人。意见稿提出：购买限价商品住房不满 5 年，原则上不得取得完全产权或者上市交易。

市场动态

上海：黄浦区老西门 01 单元 57 公顷城市更新版图启幕

近期，《黄浦区老西门-01 更新单元规划实施方案（暨黄浦区单元规划相关街坊局部调整）》正式公示。此次更新单元主要位于老西门地区，涉及老西门街道、淮海中路街道，范围北至复兴中路、复兴东路，西至济南路、肇周路，东至中华路、迎勋路，南至陆家浜路。从单元更新的图则来看，此次调整区位属于中央活动区核心，接壤老城厢风貌区，西藏路发展轴穿境而过，规划面积达到了 57 公顷。

其中包含了复兴珑御、中海建国里等高端住宅社区；此外，096/097 街坊为联发与丰隆以约 90 亿元的总价拿下的住宅、商业、文化混合用地。096 街坊内规划为三类住宅用地和商业用地，住宅高度 135 米，超高层建筑；097 街坊为别墅和公共设施混合用地，其中的法藏讲寺予以保留。另外，280A 街坊和 283A 街坊为中崇与信达开发的老西门大兴街项目，未来将会推出 315–400㎡ 高层以及 400–800㎡ 合院产品。

成都：10.11 亿元成功出让三地块

5 月 23 日，成都土地市场迎来 3 宗涉宅出让，总土地面积 70,766.16㎡，总规划建面 155,217.44㎡，起始总价约 7.85 亿元。最终 2 宗地块溢价成交，溢价率最高近 60%，1 宗底价成交，共收金 10.11 亿元。

70 个大中城市 4 月房价数据

5 月 19 日，国家统计局刚发布 70 个大中城市房价数据：4 月份，新建住宅销售价格北京和上海分别环比上涨 0.1% 和 0.5%，广州和深圳分别下降 0.2% 和 0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同。在二手房中，上海上涨 0.1%，广州持平，北京和深圳分别下降 0.6% 和 0.3%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降 0.4%，降幅比上月分别扩大 0.2 个和 0.1 个百分点。

上海壹号院再度日光，2025 全国第一个百亿盘诞生

5 月 21 日，黄浦新天地塔尖顶豪——由中信、新湖、融创联袂打造的上海壹号院迎来三批次开盘，当日热销 40.25 亿元，64 套房源全部售罄。至此，上海壹号院今年已二开二捷，年度累计销售额 108.71 亿元，成为全国第一个销售额破百亿元的项目。

上海壹号院位于黄浦区老城厢核心，属于上海豪宅成交最为活跃的板块之一，与新天地直线距离仅 400 米，豫园、外滩等多个上海核心地标环绕四周，难以复制的稀缺性资源使其率先成为高端购买力锚定的目标。兼具核心地段、稀缺性特质和升值潜力，上海壹号院项目三批次 18.5 万元/㎡ 的均价横向对比来看，已是目前市场上可以提前锁定城市未来的核心区域项目中极具性价比的一个，项目的三开三罄也印证了市场对核心城区核心地段项目的信心。

项目动态

华润：降价挂牌转让旗下某购物中心

近日，北京产权交易所披露，润欣商业发展（沈阳）有限公司 100% 股权及相关债权再次挂牌转让，挂牌底价约 1.78 亿元。这已是该公司今年的第四次挂牌，转让底价从年初的 3.57 亿元一路下调至目前，降幅接近五成。

润欣商业发展（沈阳）有限公司为沈阳乐都汇购物中心的持有方。该项目位于沈阳大东区核心地段，建筑面积约 8.28 万平方米，设有地上五层和地下三层，项目紧邻地铁 10 号线东北大马路站 C 口。此次挂牌也折射出华润对旗下「乐都汇」品牌的战略调整。自 2020 年全面接手 TESCO 中国业务后，华润逐步清理旗下存量低效项目。部分项目如广州、福州的乐都汇，经过改造升级，焕新为「欢乐颂」品牌；而多数缺乏改造潜力的门店，则被挂牌处置。

万科：以楼抵债，万物云拿下陆家嘴综合体

近日，上市公司万物云发布公告，宣布已于 3 月 31 日获得上海万科投资持有的上海祥大 55% 股权，转让初始代价为人民币 8.7 亿元。连同过往交易，此次交割后，万物云将持有上海祥大 100% 股权。上海祥大主要持有资产为位于上海陆家嘴滨江沿线商办综合体。该综合体由万科集团打造，总建筑面积约 5.4 万平方米，包含 25 层的写字楼滨江万科中心和 4 层的商场光合新座及 2 层的地下车库。值得关注的是，拿下上海祥大 100% 股权，万物云用「以楼抵债」分两步完成。

中原投资：成立全新学生公寓营运服务品牌

5 月 14 日，香港中原投资宣布成立全新学生公寓营运服务品牌 CampusOne Communities，由中原投资旗下中原管理服务公司负责营运。CampusOne Communities 旨在为留学香港的高等院校学生提供优质及安全的住宿和生活体验，同时协助业主将合适的物业转型为学生公寓，藉以创造更好的投资回报，目标 2 年内床位可达 3,000 个。

城投宽庭：徐汇社区正式开业运营

5 月 16 日，城投宽庭徐汇社区正式开业运营。社区坐落于漕溪路 258 弄 25 号，地处徐汇中城功能区核心地段。社区提供 1,283 套房源，首批推出 546 套。30–79 平方米的一居室至两居室户型均以全装修交付。值得一提的是，徐汇社区是通过城投宽庭保租房 REIT 净回收资金完成收购的典型范例，该项目原为华鑫置业开发的存量资产，通过市属产业集团之间协调资源整合盘活。

企业动态

中骏集团：上海中骏天悦方隅公寓被出让，交易价格约 2 亿元

5 月 16 日，上海本土企业成功收购中骏集团位于中环真如城市副中心的中骏天悦方隅公寓，交易方式为股权转让，交易价格约 2 亿元人民币。公寓建筑面积 7,457 平方米，建筑用途为旅馆，性质为商业住宅，共有 152 间复式公寓，基本满租，租金 9,000–12,000 元/月，年租金收益约 1,700 万元。公寓地上 11 层，总高 49 米，单层 4.5 米，全部为 loft 公寓，一居室占 12%，二居室占 88%。

万科：与成都产投集团签署合作备忘录

5 月 23 日，据媒体消息，成都产投集团与万科（成都）企业有限公司近日在深圳签署合作备忘录，双方将在载体运营服务、产业资源导入、城市物业开发、资产优化升级等领域展开深度合作，推动成都核心区域成熟项目落地实施，助力城市能级提升。

雅诗阁：推出特许经营新模式，发布馨乐庭 2.0 及雅院品牌焕新

5 月 16 日，雅诗阁中国于上海开展首场特许经营业务品鉴会，推出在华特许经营模式，并发布 Citadines 馨乐庭品牌 2.0 及雅院品牌焕新升级。凭借全球领军地位、本土智慧与优选方案，以 SUPER 模式为公寓酒店投资赋能，两大品牌升级巩固市场，其将依托凯德传统，坚持在地化战略深耕中国市场。

新黄浦：2.15 亿收购北京昌平硅谷 SOHO-2 号楼商办项目

5 月 15 日，上海新黄浦实业集团股份有限公司发布公告，宣布收购北京市昌平区硅谷 SOHO-2 号楼项目，产权对价为人民币 2.15 亿元，单价每平方米 9,880 元，建筑面积 21,759 平方米。此次交易对方为北京博兴众业房地产开发有限公司，标的资产位于北京市昌平区中兴路 21 号院 2 号楼，土地性质为商业办公，楼体 2017 年建成，目前状态为毛坯，房产权属清晰但有抵押，抵押权人为中国长城资产北京分公司。此次交易，新黄浦全资子公司上海新黄浦投资管理有限公司独资成立 SPV，以 SPV 名义出资 21,500 万元收购标的资产产权。项目总成本投入预计 28,349 万元，其中标的资产收购价 21,500 万元、契税 645 万元、装修改造费用 6,204 万元。

新世界发展：寻求 6 月底前完成价值 875 亿港元的贷款再融资

5 月 22 日，据资本市场消息，新世界发展有限公司正寻求在 6 月底前完成其价值 875 亿港元（约 112 亿美元）的贷款再融资，以期迅速改善其流动性状况。此举部分是由于新世界现有贷款的一项契约豁免将于下月到期，若豁免到期而再融资协议未达成，部分银行可能要求立即偿付，尽管这种情况被认为不太可能。此项贷款谈判是香港企业有史以来规模最大的再融资努力之一。

海外动态

香港楼市撤辣新政一周年，内地买家在香港的购房数量和金额均创下历史新高

根据中原地产的最新数据，自 2024 年 2 月香港政府全面撤销「辣招」（即取消针对非本地买家的额外印花税等限制措施）以来，内地买家在香港的购房数量和金额均创下历史新高。2024 年全年，香港共录得超过 1.1 万宗内地买家的购房登记，较之前的历史记录大幅增长。2025 年上半年，内地买家购房登记数量达到 6,117 宗，较去年同期增长近 70%，创 1995 年有记录以来的新高。2024 年内地买家购房总金额超过 1,300 亿港元，同比增长 67%。2025 年上半年，内地买家购房总金额达到 705.4 亿港元，同比增长 42%。启德新区是内地买家在香港购房的首选区域，主要原因归功于：①地理位置优越，处于九龙区的核心地段，交通便利，且有多个地铁站和交通枢纽。②配套设施完善，该区域有丰富的教育资源、购物设施和休闲场所，且随着启德体育园的落成，区域价值进一步提升。③价格优势，启德新区的房价相对合理，且在「撤辣」政策后，购房成本进一步降低。