GRA 市场周报（2025-09-19）

宏观政策

国家外汇管理局：为符合条件的境外人士在境内购房提供付款便利

9 月 15 日，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》，通知指出，便利境外个人境内购房结汇支付。境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。境内购房结汇支付便利不改变境外个人境内购房政策。

专项政策

上海：优化调整本市个人住房房产税试点有关政策

9 月 19 日，上海对本市个人住房房产税试点有关政策进行优化调整。政策提到：

• 持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，和持有本市居住证满 3 年并在本市工作生活的购房人在本市新购住房，且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税。在本市新购且属于家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过 60 平方米（即免税住房面积，含 60 平方米）的，新购的住房暂免征收房产税；人均超过 60 平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按暂行办法的规定计算征收房产税。
• 持有本市居住证但不满 3 年的购房人，其上述住房先按暂行办法的规定计算征收房产税，待持有本市居住证满 3 年并在本市工作生活的，其符合第一条规定的免税住房和面积在本市居住证持证期间已征收的房产税，可予退还。

市场动态

杭州：土拍收金 21.23 亿元，越秀、兴耀房产各斩获 1 宗

9 月 16 日，杭州成功出让 2 宗涉宅用地，分别位于拱墅区康桥单元、钱塘区元成单元，总建设用地面积 7.28 万㎡，总规划建筑面积 14.60 万㎡，总起始价约 18.43 亿元。最终两地块均溢价成交，共收金 21.23 亿元。

宁波：中金唯品会奥莱 REIT 挂牌上市

9 月 12 日，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（简称「中金唯品会奥莱 REIT」，基金代码：508082）在上交所上市。中金唯品会奥莱 REIT 首发基金份额共计 10 亿份，每份发售价格为 3.480 元/份，募集资金合计 34.80 亿元。拟投资的底层资产为位于宁波市的杉井奥特莱斯项目，项目共分为三期，总建筑面积约 10.43 万平方米，为室外开放街区+室内馆相结合的建筑形态。自 2011 年一期开业以来，本项目已稳定运营约 14 年，是杉杉商业首个奥特莱斯项目，也是杉杉商业体系内优质奥特莱斯资产的代表。项目位于宁波市海曙区，紧邻宁波栎社机场，周边交通便利，半小时车程可基本覆盖宁波市主城区范围，辐射范围广，客群聚集能力强。本项目底层资产整体运营稳健，2022–2024 年度运营收入年均复合增长率为 8.7%，出租率均维持在 97% 以上，2025 年一季度的月租金坪效约 394 元/月/㎡，在已上市的消费 REITs 项目中处于较高水平。

项目动态

上海：普陀村镇企业约 21.68 亿元收购上海信泰中心 T1

近日，市场消息，上海商办市场再现重磅大宗交易。普陀长征镇下属村镇企业豪掷近 22 亿元买下上海信泰中心 T1 栋办公楼。上海信泰中心位于上海市普陀区大渡河路 1428 号，处于 15 号线梅岭北路站地铁上盖，总建筑面积为 38.5 万平方米，其中包含约 15.8 万平方米的双子塔楼、3 栋约 5.3 万平方米的企业总部独栋及一栋假日酒店、12 栋 900–1,300 平方米的海派商墅，配套 6.7 万平方米的商业和 2,394 个停车位。目前一嗨出行、古星电子商务等实力新经济企业已购买 T3 栋和 T4 栋作为总部使用。该笔交易成为上海 2025 年最大规模的办公楼收购交易之一。

北京：京东 JD YOUNG 实习生公寓正式投入使用

近日，京东北京总部 JD YOUNG（简称 JDY）实习生公寓正式投入使用，分批次开放实习生免费入住。公寓家电家具一应俱全，可实现拎包入住。园区内配备了超 5,000 平方米的商业空间，目前已入驻咖啡店、便利店、理发店、轰趴馆等各种配套业态。

无锡：保租房供给加速，政企合作助力人才「入住无忧」

9 月 15 日，无锡锡发控股集团有限公司官宣与尔家商业管理有限公司再度合作，推出荟聚二店首批 110 间保障性租赁房源，短期内出租率即达 97%。2024 年，锡发集团与尔家商业管理有限公司首度合作，以「政府主导+国企担当+市场化运作」模式，共同打造「尔家社区·锡山荟聚店」保租房项目。项目推出后，出租率稳步攀升至 98%。

企业动态

上美股份：签约聚梦天地办公项目 3.5 万方

国内美妆巨头上美股份正式签约聚梦天地 DREAM LIVE 整栋办公，以约 35,000 平方米的租赁面积，跻身 2023 年以来上海最大宗的办公租赁交易之一，同时也成为目前为止 2025 年上海最大规模办公租赁成交。聚梦天地 DREAM LIVE 坐落于上海徐汇区内中环核心区域——漕河泾东大门位置。其距离徐家汇中央商业区仅约 2.5 公里，距离交通枢纽上海南站仅约 2.2 公里；同时毗邻西郊、古北、徐汇滨江等多个国际社区，是距离市中心最近的产城融合综合体之一。项目为 9 号线及 15 号线桂林路站上盖，拥有 4 个地铁出入口。其总体量约 60 万平方米，囊括 24 万方科研办公、10 万方全景商业和 9 万方租赁住宅三大业态，是徐汇区迄今规模最大的城市综合体项目之一。

招商商管：与中免商贸签订战略合作协议

9 月 17 日，招商商管与中免商贸在北京签署战略合作框架协议，拟在文商旅项目开发运营、旅游零售业务、存量物业业态创新与流量赋能等业务板块开展战略合作。根据协议，双方首期将围绕厦门海上世界 5 号地块开展深度合作，整合招商商管的综合开发与运营能力，以及中免商贸在免税、旅游零售、国际品牌资源等方面的核心优势，对项目实行精准定位、统一规划、整体运营，共同探索多种经营模式，携手实现共赢。双方还将分批推进深圳太子湾片区、上海海上世界等招商商管旗下重点文商旅项目的深度合作，因项目制宜制定差异化合作方案，合力打造城市级商业新地标。

旭辉：百亿境内债券重组方案获投票通过

9 月 15 日，旭辉集团 7 笔境内公开市场债券的整体重组方案获债券持有人会议表决通过，涉及金额合计约 100.6 亿元。自今年 5 月 23 日公布境内债券重组框架以来，公司一直积极主动与投资人沟通，争取理解与支持。在充分征求多方投资人的反馈后，公司竭尽所能，于 7 月 8 日发布了优化后的重组方案，提高现金兑付比例至 20%、提高以资抵债兑付率至 40%、提高定增股票上限至 10.2 亿股，缩短留债展期时间至 7–8 年，以务实而诚恳的方案寻求投资人的支持。经过前后近 4 个月的努力，旭辉百亿境内债务重组方案终获通过，体现了投资人对公司恢复经营、谋求未来长期发展的信心。这将有效缓解公司未来的流动性压力，压降债务压力，改善整体财务状况和资产负债表，为公司逐步回归良性发展创造有利条件。

京东产发：17 亿元收购物流地产项目

9 月 7 日，多家媒体信源披露，京东旗下基础设施投资与资产管理平台京东产发，将联合瑞士合众集团及高瓴资本支持的 Eza Hill，以 3.06 亿新元（约 17 亿元）的价格从凯德腾飞房产信托手里收购新加坡四处物流资产。此次交易涉及的资产颇为引人注目，包括位于乌美路的一处工业资产，以及三处分别位于樟宜南街、裕廊东大厦（大士裕廊工业区附近）、班丹大道的物流仓库。据 CLAR 公告显示，交易价格较物业总市场估值溢价 6%，较原始购入价溢价 21%，充分显示了京东对这些资产价值的高度认可。

普洛斯：新一期收益基金完成募集，投资规模近 20 亿元

9 月 15 日，普洛斯宣布最新一期中国收益基金——普洛斯中国收益基金十四期（CIF XIV）完成募集，投资规模近 20 亿元。该基金投资人为领先国际机构，普洛斯担任资产及基金管理人。该基金拟投资位于华南、华东及华中地区多个核心城市的 5 处物流仓储及高端制造基础设施，主要服务第三方物流、电商零售、汽车及零配件等行业客户。

万科：史上最大组织变革落地

9 月 17 日，万科集团官网变更了组织架构、管理团队信息，意味着这场万科史上调整最大、酝酿了近一年的组织大变革已经落地。新的组织架构中，集团总部被分为董事会办公室、集团办公室/党群工作部和 11 个中心；原先的区域层级全部取消，变成了 16 个城市总公司；物业、商业、长租公寓等 8 个事业部保持不变。

市场数据

国家统计局：1–8 月房地产数据分析

一是房地产市场销售降幅收窄。1–8 月份，全国新建商品房销售面积同比下降 4.7%，降幅比去年同期收窄 13.3 个百分点，比去年全年收窄 8.2 个百分点。商品房销售额下降 7.3%，降幅比去年同期收窄 16.3 个百分点，比去年全年收窄 9.8 个百分点。部分一线和二线城市新建商品房销售面积和销售额保持增长。

二是新建商品住宅价格同比降幅收窄。8 月份，70 个大中城市中，多数城市商品住宅销售价格同比降幅有所收窄，其中一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月分别收窄 0.2、0.4 和 0.5 个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格同比降幅均收窄 0.4 个百分点。

三是房地产企业资金和库存有所改善。房地产去库存稳步推进，企业资金和库存状况有所改善。从资金来源看，1–8 月份，房地产开发企业到位资金同比下降 8%，降幅比去年同期收窄 12.2 个百分点，比去年全年收窄 9 个百分点。从商品房库存看，8 月末商品房待售面积比 7 月末减少 317 万平方米，连续 6 个月减少。