GRA 市场周报（2026-08-28）

政策动态

三部门联合发文推进商品住房现房销售，预售门槛全面收紧

8 月 28 日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3 号）。核心内容：

• 预售条件收紧：商品住房项目实行预售的，单体建筑须完成主体结构封顶，具体条件由各地确定
• 预售资金全口径监管：首付款、按揭贷款等全部购房资金须存入监管账户，竣工验收且配套设施具备交付条件后方可解除监管
• 有力有序推行现房销售：自通知施行之日起，新出让土地项目及已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；推行现房销售定金制，取得施工许可证后可收取少量定金
• 推行「交房即交证」：优化网签、登记、抵押流程，交付时同步取得不动产权证
• 融资配套：实行主办银行制，支持开发公司通过股权、债券等多种方式融资，开发贷款发放与建设周期匹配

预售门槛从「出地面」提升至「结构封顶」，开发商回款周期延长 3–6 个月，高周转模式房企资金压力加大；但存量项目豁免形成过渡缓冲，实质冲击集中在新拿地项目。现房销售全面推行将从根本上重塑行业经营模型——从「预售回款 + 高杠杆」转向「自有资金 + 长期融资 + 产品力竞争」，加速低效开发商出清，利好财务稳健、产品力强的头部房企；「交房即交证」降低购房者风险预期，有望修复需求端信心，对住宅投资形成中期利好。

成都、西安接力：二线城市楼市新政密集落地

• 成都（8 月 25 日）推出「房地产市场十条」：公积金首付比例降至 15%，给予一年期 20% 的贷款利息补贴（单笔最高 2.5 万元），并鼓励各区发放团购、车位购置等补贴
• 西安（8 月 26 日）公布五条房地产新政：提高公积金贷款和提取额度，安排 5,000 万元专项补贴资金，支持居民「卖旧买新」

市场动态

北京：通州土桥宅地 187 轮竞价，金隅 8.70 亿元摘地

8 月 27 日，北京通州区老城平房棚户区改造项目一期土桥东西地块 FZX-0306-6037 地块（京土储挂（通）[2026]043 号）进行现场竞拍。地块用地性质为住宅用地，出让面积 16,140.23 ㎡（合 24.21 亩），规划建筑面积 32,280.46 ㎡，容积率 2，起始价 6.84 亿元，起始楼面价 21,189 元/㎡。

该地块挂牌阶段已获 3 轮报价，吸引招商蛇口、金隅集团、天津卓宸盛川三家房企参与现场竞拍。经过 184 轮现场举牌，最终由金隅集团以总价 8.70 亿元竞得，成交楼面价 26,951 元/㎡，溢价率 27.19%。

南通：通州 2 宗优质商住地 9.5 亿元成交，最高楼面价 8,955 元/㎡

8 月 24 日，南通通州区 2 宗商住用地成功落槌，编号分别为 CR2026-007、CR2026-008。两宗地块总占地约 7.33 万㎡（约 110 亩），总建面约 11 万㎡，分别被本土国企南通泽宏置业有限公司和南通润凯房地产有限公司竞得，总成交金额约 9.5 亿元，成交楼面价分别为 8,087 元/㎡、8,955 元/㎡，市场底气稳健。

两宗地块所处的主城和金沙湾新区，正迎来前所未有的战略势能。金沙湾新区东南侧紧邻南通新机场——该超级工程已正式入列国家「十五五」规划纲要 109 项重大工程清单，按民航最高等级 4F 标准规划建设，设计年旅客吞吐量 4,000 万人次，由沪苏两地共建（上海机场集团持股 51%、南通城建集团持股 49%），与浦东、虹桥机场一体化运营，预计 2027 年底前全面开工。作为上海国际航空枢纽的重要组成部分，新机场将加速人流、物流、资金流在通州北翼集聚，金沙湾新区由此从昔日的「城郊接合部」跃升为空港门户价值高地。

宁波：鄞州高新区宅地溢价 25.83%，中海 6.92 亿元竞得

8 月 24 日，宁波成功出让鄞州区 GX02-01-23（高新区）地块，土地用途为城镇住宅及配套用地。经过 72 轮竞价，宁波中海海棠房地产有限公司（中海地产旗下）以总价 6.92 亿元斩获该地块，溢价率 25.83%。

数据观察｜总量收缩与核心高热并存

进入 8 月以来，土地市场延续「点状高热」特征，核心城市优质地块受到房企集中关注。中指研究院数据显示，截至 8 月 19 日，8 月 300 城住宅用地成交规划建面 1,209 万㎡（同比 -34.2%），但土地出让金 684 亿元（同比 +6.9%）。

有限资金进一步向需求支撑较强、去化预期清晰的核心城市优质板块集中。分能级看，一线城市宅地溢价率约 19.6%，二线城市约 8.9%，三四线城市仅约 2.8%。

上海：商业地产上半年大宗交易额 270 亿元，同比增长 20%

仲量联行 8 月 20 日发布的数据显示，2026 年上半年上海共完成 51 宗商业地产交易，投资交易总额达 270 亿元，同比增长 20%。其中大宗交易和内环内核心资产占据市场主要份额，自用型需求明显上升，显示随着资产价格调整和市场预期改善，资本正重新加大对上海优质商业地产的配置。

分季度看：一季度成交 24 宗、投资额约 146 亿元，同比增长 27%；二季度成交 27 宗、投资额约 124 亿元，同比增长 14%。两个季度投资额均实现同比增长，市场交易活跃度持续提升。

交易结构的变化同样值得关注。上半年上海商业地产自用型需求占比升至 43%，较 2025 年全年的 18% 大幅提升——企业正在成为市场重要买家。内资企业买家占比达 56%，机构投资者及险资占比 34%。办公楼是资金布局最集中的资产类别，上半年投资额占比约 60%。随着价格完成一定程度修正，险资以及具有总部办公需求的大型企业开始加快核心区域资产配置。

与此同时，上海近期出台的工商业用地续期试行指导意见，也为存量商业地产的长期持有价值提供了新的政策支撑。「应续尽续」原则明确了企业产权延续预期，有望改善市场对部分存量资产土地年限问题的担忧，并进一步释放核心区域资产价值。

项目动态

上海临港：两万套保障性租赁住房纳入「十五五」安居体系

8 月 21 日，临港新片区管委会专职副主任唐浩在「开局起步『十五五』规划」系列主题新闻发布会上介绍，「十五五」期间，临港新片区将秉持「以产业聚人、以事业育人、以安居暖人、以服务留人」的发展理念，从四个维度协同发力，全面优化青年人才发展生态，确保各类人才「引得进、留得住、发展好」。

在安居保障方面，临港新片区将构建多层次、低成本的住房供给体系：从初来乍到的「青春驿站」，到规模达两万套的保障性租赁住房，再到四千套专属人才公寓，通过多元化的居住选择与不断提升的服务水平，增强青年人才在临港的归属感与获得感。

上海张江：万豪行政公寓启幕，品牌沪上首秀，落子科创腹地

8 月 26 日，上海张江万豪行政公寓在张江科学城核心区域正式开业，为该品牌在上海的首家项目，也是大中华区第 13 家。

酒店共设 249 间公寓式客房及套房，面积 45 至 182 ㎡，配备全套厨电、洗烘一体机及高速无线网络。餐饮方面，怡然居餐厅提供三林塘黑皮馄饨、老上海粢饭团等本帮特色早餐；设施包括泰诺健健身器材、全景恒温无边泳池及 176 ㎡多功能会议空间。此举旨在服务在沪科研人才与商务客群，强化张江区域高端住宿配套。

上海前滩：太古里扩建，零售面积翻倍至 25.9 万㎡，预计年底落成

浦东前滩商业地标的「扩容」有了明确时间表。据 8 月 27 日报道，前滩太古里扩建项目预计于 2026 年底正式落成。届时，整体零售面积将由现有的约 11 万㎡翻倍至约 25.9 万㎡，品牌数量也将突破 600 家。

连通性是核心看点。 此次扩建并非独立的商业体建设——新增的约 15 万㎡商业空间将通过地下通道与空中连廊，把现有的前滩太古里商业区与包含两座超甲级办公楼的前滩广场连为一体。这一设计将彻底打破区域内办公楼与商场间的步行阻隔，形成高密度的商业、办公、生活综合体。

场景同步更新。 不同于现有的露天里弄风格，扩建部分将引入以黄山山水为灵感的「山系与森系」主题，把石材与植被景观融入室内外空间，重点打造沉浸式社交场景。主力店数量将由现有的 4 家激增至 10 家。

企业动态

KKR 拟折价约 50%，出售中国 9 个商业地产项目

8 月 27 日，市场消息称，总部位于纽约的私募基金 KKR 正寻求以大幅折价出售其在中国的 9 处商业房地产资产，预计售价可能仅为当初收购价的 50% 左右。此次拟出售的 9 个项目覆盖北京、上海等多个城市，其中两笔标志性资产最受关注。

其一：北京大兴方隅公寓。 该项目是区域内唯一的双铁 TOD 综合体，周边环绕大悦春风里、龙湖天街等 6 大商圈，定位中高端白领公寓，拥有约 3,000 套房间，月租金从 2,000 多元到 4,000 多元不等。2022 年初，KKR 斥资约 18.7 亿元从中骏集团手中收购，由中骏方隅继续负责运营管理。

其二：上海外滩豫园桔子水晶酒店。 该资产属于「上海外滩 NEO」城市更新项目的酒店业态，前身为 2009 年建成的福都商厦——一个老牌小商品市场。2019 年，KKR 与翰同资本联手收购后，将其改造为 1.7 万㎡的混合用途综合体。如今整栋报价约 9 亿元。

香港：六方财团中标北都洪水桥片区开发项目

8 月 24 日，香港特区政府发展局公布北部都会区洪水桥／厦村新发展区首个「片区开发」试点招标结果：区域内一幅约 11 公顷的土地，以 10.3 亿港元批出。中标主体是一个罕见的由内地房地产央企、内地电商巨头和港资构成的六方财团联营公司。

财团成员包括中国海外发展、招商局置地、华润置地、中国旅游集团、京东集团及信和置业。六家企业组成的洪水桥新发展有限公司（HSK New Development Limited）于今年 7 月 3 日提交标书。公告显示，招商局置地、中国海外、华润置地（海外）、中旅投资、京东及信和置业在联营公司的持股比例分别为 17%、17%、17%、15%、17% 及 17%。

与传统住宅项目不同，这并非单纯的土地开发。联营公司竞得项目包括三幅住宅／商业用地及一幅企业及科技园用地，总面积约 3.62 万㎡，许可总建筑面积约 22 万㎡。京东被明确纳入项目的产业运营体系——京东物流将作为龙头企业进驻，建设智慧现代物流中心；按持股比例，京东在项目中的出资额为 28.56 亿港元。

香港：ESR Asset Management 连续三日减持泓富产业信托

8 月 24 日至 26 日，ESR Asset Management 在三个交易日内连续减持泓富产业信托，合计减持 53.8 万股，每股平均作价约 1.46 港元，总金额约 78.63 万港元。此前 ESR 于 8 月 20 日亦减持 17.2 万股，近期减持频率有所加快。

虽然单次减持规模不大，但连续操作反映出资产管理人对香港写字楼及工商业物业 REITs 短期估值修复空间的审慎态度。香港写字楼市场虽呈复苏态势（中环空置率 4 年来首次跌破 10%），但产业信托二级市场仍面临机构投资者的调仓压力，REITs 流动性及估值修复或需更长时间。

海外动态

泰国：中国买家泰国公寓支出骤降 27.7%，亚太跨境配置格局加速重塑

8 月 28 日，路透社引述泰国房地产信息中心数据：2026 年上半年外国买家在泰国购入 6,533 套公寓，同比下滑 8.8%，交易额降至 283 亿泰铢（约 55.6 亿元人民币）。其中，中国买家购房支出同比下降 27.7%，为降幅最大群体。

同期俄罗斯买家需求逆势暴涨 75.9%，集中于普吉岛和芭提雅。但这股来自北方的热情，远不足以填补最大买家留下的真空——中国买家多年积累的市场体量与资金厚度，绝非单一国家短期内能够承接。泰国房地产信息中心已发出预警：明年市场仍将「充满挑战」。