新版公积金条例临近施行，公募REITs一周四单获批

本期速览

政策 | 新版《住房公积金管理条例》9月20日起施行：灵活就业人员缴存上升为制度安排，明确租赁住房提取支持，政策重心从购房支持扩展至租购并举
REITs | 公募REITs一级市场一周4单获批，覆盖商业、保租房、仓储物流；广发新城吾悦商业REIT获注册批复推进发行，国泰海通中建租赁住房REIT启动询价
政策 | 云南印发城市更新行动三年计划（2026—2028年），保租房、城中村改造和危旧房更新被纳入投资抓手
土地 | 第36周全国300城土地成交建面665万平方米、环比增56.6%，成交金额450亿元、环比增64.5%；一线城市成交242亿元，占比约54%
数据 | 30个重点城市商品住宅周成交约190万平方米，二手房成交26,134套，市场呈“结构性筑底”特征
项目 | 上海普陀首单住房收购置换落地；静安新就业青年安居服务上线；深圳龙华第三批次公租房选房启动，供应1,385套
海外 | 香港7月私人住宅租金指数升至207.4创有记录新高，售价指数321.5；泰国商业发展厅对125,622家公司开展名义股东持股风险筛查

01 政策与资本市场

全国：新版住房公积金管理条例临近施行，租房提取和新市民住房消费支持进一步制度化

9月上旬，多地围绕新版《住房公积金管理条例》临近施行进行政策提示，条例将于2026年9月20日起施行。根据司法部、住房城乡建设部此前披露的修订内容，新规在缴存覆盖、提取使用和监管机制上均有调整：一方面，将灵活就业人员参加住房公积金制度的地方实践上升为制度安排，扩大新市民、青年人等群体的住房金融覆盖；另一方面，明确租赁住房提取支持，强化缴存人依法合规使用公积金改善住房条件。

对房地产市场而言，该项制度并非直接刺激新房购买，而是把政策重心进一步从单一购房支持扩展至租购并举。尤其有利于保障性租赁住房、长租公寓和产业园区配套租赁资产提升支付能力与需求稳定性。

公募REITs一周四单获批，商业、租赁住房和仓储资产供给进入密集落地阶段

9月6日，新浪财经及中泰证券REITs周报披露，当周公募REITs一级市场共有4单项目获批，涉及商业、保租房、仓储物流等底层资产。其中，新城吾悦商业REIT、国泰海通中建租赁住房REIT等项目进入发行或注册生效阶段，反映监管层对不动产资本市场服务房地产新模式的支持，正在从政策表述转化为产品供给。

与过去开发商依赖销售回款和债务融资不同，公募REITs扩容为持有型资产提供了更清晰的退出通道，也倒逼底层资产在租约稳定性、现金流透明度、估值合理性和运营治理上满足资本市场要求。对房企和资管机构而言，未来能够被证券化的资产，将从“能建成”进一步转向“能稳定运营、能持续分派”。

云南推进城市更新专项规划，保租房、城中村改造和危旧房更新被纳入投资抓手

9月7日至8日，新华社、人民网等报道云南省《持续推进城市更新行动三年计划（2026—2028年）》印发。计划提出以城市体检为基础，统筹推进老旧小区、城中村、危旧房、完整社区、地下管网和公共服务设施更新，并将保障性租赁住房建设、老旧小区改造和片区功能补短板作为重点内容。

该类省级城市更新计划的意义在于，它把房地产投资从传统增量开发转向存量空间再组织，项目收益不再只来自住宅销售，而更多来自土地整理、保障房建设、公共配套、商业更新和运营收益的组合。对社会资本而言，城市更新项目仍需关注政府支付能力、土地收益平衡和片区人口导入，但政策持续推出意味着存量改造会成为地方稳投资和改善居住条件的重要抓手。

02 市场动态

全国300城：新政后首周土地市场成交面积放量，一线城市成交金额占比超过五成

9月8日，证券之星转载市场机构统计显示，2026年第36周全国300城土地成交建面665万平方米，环比增加56.6%；成交金额450亿元，环比增加64.5%；平均溢价率5.3%。其中一线城市土地成交金额达到242亿元，占全国成交额约54%，成为当周土地市场的主要支撑。

该组数据说明，8月末房地产信贷和现房销售等制度调整并没有削弱核心城市优质土地的关注度，反而让资金更集中地流向确定性较高的城市和板块。需要注意的是，成交面积和金额的放量并不代表全国土地市场全面回暖，低能级城市和非核心区仍面临去化与利润率压力，土地投资的分化仍将围绕城市能级、地块条件和资金监管安排展开。

数据观察｜30城商品住宅周成交约190万平方米，二手房成交量维持相对韧性

9月8日，搜地网络地产研究院发布第36周市场数据，30个重点城市商品住宅成交面积约190万平方米，二手房成交套数为26,134套。分城市看，市场仍延续一二线城市结构性分化：核心城市在政策调整和优质项目带动下成交波动较小，但多数城市新房去化仍依赖价格让利、改善型产品和核心地段供应。

二手房方面，挂牌量较高、议价空间仍在，但成交保持一定韧性，说明购房需求并未消失，而是在新房交付不确定、价格预期尚未稳定的背景下，继续向现房和成熟社区分流。对投资判断而言，本周数据更像“结构性筑底”而非全面复苏，需要结合具体城市库存、改善产品供给和二手房价格传导继续观察。

03 项目动态

上海普陀：普陀首单住房收购置换落地，存量住房盘活进入可执行项目层面

9月10日，上海普陀区首单住房收购置换项目落地。该模式通过国有平台或指定主体收购存量住房，再与居民改善型购房、安置需求或保障性住房供给衔接，试图打通“卖旧买新、去库存、改善居住条件”之间的循环。

相比单纯发放购房补贴，收购置换的优势在于可以直接处理居民手中难以出售的旧房，降低改善型换房链条中的交易阻塞；但项目能否复制，取决于收购价格、资金来源、后续用途和资产运营或处置路径。对存量住宅投资而言，这类项目提供了地方政府介入市场、盘活旧房并形成保障房或租赁房源的新样本，也为后续城市更新、旧改安置和保租房筹集提供了新的工具箱。

上海静安：静安新就业青年安居服务上线，中心城区人才住房服务向平台化推进

9月10日，上海静安区新就业青年安居服务上线，面向新入职、新就业青年提供房源查询、政策咨询、资格服务和安居支持。静安作为上海中心城区，就业岗位密度高、租金水平高，新就业青年住房压力更集中，因此该类平台化服务的意义不止是发布房源，而是把人才政策、租赁房源、青年就业和城市公共服务进行连接。

对长租公寓和保障性租赁住房运营商而言，政府端安居服务平台可以提升客源触达和租赁合规性，但也会提高对租金透明、房源安全和服务质量的要求。若后续与企业员工住宿、人才补贴和公积金租房提取联动，中心城区青年租赁资产的出租稳定性有望进一步提升。

深圳龙华：龙华区公租房第三批次选房启动，千套级保障房供应继续释放真实租赁需求

9月5日至11日，深圳龙华区启动2026年第三批次公共租赁住房选房，合计供应1,385套房源。该批次选房覆盖多个项目，面向符合条件的轮候家庭和人才群体，反映深圳保障性住房供给正在从建设端持续进入分配和入住端。

与市场化长租公寓不同，公租房选房更能反映城市真实居住刚需和住房支付能力的下限，也会对周边普通租赁住房租金形成一定参照。对深圳租赁市场而言，千套级保障房集中供应一方面有助于降低新市民居住成本，另一方面也要求市场化公寓在区位、装修、社区服务和灵活租期上形成差异化，否则容易在租金端受到政策性房源挤压。

04 企业动态

新城控股：广发新城吾悦商业REIT获批并推进发行，新城控股商业资产证券化进入关键一步

9月5日至9月8日，多家媒体披露广发新城吾悦商业封闭式基础设施证券投资基金获监管注册批复并推进发行。该项目以新城控股旗下吾悦广场商业资产为底层资产，是商业地产企业通过公募REITs盘活成熟持有型资产的重要案例。

对新城控股而言，吾悦广场是其商业运营能力的核心载体，REIT上市不仅有助于回收部分资金、降低资产负债压力，也能为后续优质商业资产形成“培育—运营—退出—再投资”的资本循环。对行业而言，新城吾悦商业REIT能否获得机构投资者认可，将取决于底层商场的租金稳定性、客流恢复、租户组合和未来分派水平，而非单纯品牌知名度。

租赁住房REIT：国泰海通中建租赁住房REIT启动询价，租赁住房资产证券化供给继续扩容

9月9日，国泰海通中建租赁住房REIT发布询价公告并进入发行定价流程。作为租赁住房类公募REIT，该项目的意义在于把保障性租赁住房或市场化租赁住房的长期租金现金流，转化为公开市场可投资产品。

租赁住房REIT与商业REIT的差异在于，底层资产通常租金涨幅有限，收益率更依赖高出租率、低空置和稳定运营成本；但其政策属性更强，需求端受新市民、青年人、产业人口和公积金租房提取支持。若本次发行顺利，将进一步丰富租赁住房退出样本，也有助于提高开发商、地方平台和资管机构参与租赁住房建设运营的积极性。

05 海外动态

香港住宅租金指数升至有记录高位，住宅租赁资产基本面继续强于买卖市场

香港差饷物业估价署9月更新的私人住宅价格和租金指数显示，2026年7月私人住宅租金指数升至207.4，创有记录以来新高；私人住宅售价指数为321.5，较年内低点有所修复，但仍明显低于上一轮高位。租售分化说明香港住宅市场正在呈现更典型的“买卖端受利率和收入预期压制、租赁端受人才流入和住户结构支撑”的格局。

对已投或关注香港住宅、服务式公寓和学生住宿资产的机构而言，租金指数创新高比成交价短期反弹更有参考意义，因为其直接影响NOI、估值模型和再融资能力。后续需要继续观察专才、学生、跨境商务人士和内地家庭需求，能否持续支撑九龙、港岛核心区和大学周边租赁资产。

泰国继续强化名义股东审查，12.56万家公司被纳入外资持有风险筛查

9月8日，The Nation报道，泰国商业发展厅（DBD）正加大对名义股东（nominee）持股安排的审查力度，重点筛查可能存在外国人通过泰籍名义股东规避限制、持有土地或经营受限行业的公司。报道披露，DBD已对125,622家公司开展风险筛查，并重点关注旅游、酒店、房地产和土地持有相关行业。

对泰国住宅市场，尤其是普吉、曼谷、芭提雅和苏梅等外资需求较高区域，该监管趋势会直接影响通过公司结构持有土地、别墅或开发项目的交易安排。短期看，买方尽调周期、公司结构审查和交易交割时间可能拉长；中长期看，合规产权清晰的公寓项目、外籍配额透明的开发商项目以及专业托管运营资产会相对受益。