GRA 市场周报（2025-10-24）

宏观政策

二十届四中全会公报：推动房地产高质量发展

二十届四中全会公报提出，加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕。坚持尽力而为、量力而行，加强普惠性、基础性、兜底性民生建设，解决好人民群众急难愁盼问题，畅通社会流动渠道，提高人民生活品质。要促进高质量充分就业，完善收入分配制度，办好人民满意的教育，健全社会保障体系，推动房地产高质量发展，加快建设健康中国，促进人口高质量发展，稳步推进基本公共服务均等化。

专项政策

上海：印发建筑业高质量发展行动方案，21 条举措稳定房地产投资规模、促进城市更新扩面提速

10 月 21 日，上海市人民政府办公厅印发《上海市促进建筑业高质量发展 加快培育增长新动能行动方案》（以下简称《行动方案》），从八个方面提出 21 条具体举措，促进建筑业高质量发展。《行动方案》明确，推动建筑企业整合升级，构建房地产发展新模式，稳定房地产投资规模，筑牢上海建筑市场基本盘。加快推进实施城市更新行动，促进城市更新扩面提速。

杭州：5 个区县市开展「购房+消费券」限时补贴，每套发放 10 万元消费券

杭州市住房保障和房屋管理局发布消息称，为进一步激发住房消费市场活力，支持居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场持续平稳健康发展，10 月 24 日，杭州市部分区县市（富阳区、临安区、桐庐县、淳安县、建德市）发布公告，将于近日开展「购房+消费券」限时补贴活动，对符合条件的活动对象，每套发放 10 万元消费券。

市场动态

上海：第八批次土拍揽金 198.8 亿元，徐汇滨江再诞「地王」、楼面价 14.85 万元/㎡

10 月 20 日，上海第八批次宅地交易结束，6 幅地块总出让金额达 198.8 亿元。此次出让有 3 幅地块溢价成交，溢价率最高为 14.7%，其余以底价成交。其中，徐汇滨江板块再诞「地王」，中海以 44.65 亿元竞得一幅住宅用地，成交楼面价高达 14.85 万元/㎡，刷新区域纪录；静安苏河湾地块由招商 & 越秀联合体以 77.37 亿元总价摘得，可售住宅楼面价约 11.15 万元/㎡；杨浦滨江地块竞争激烈，保利置业经过多轮竞价，以 14.69% 的溢价率成功竞得，成为本批次热度最高的地块。

广州：绿城 4.968 亿元斩获番禺区黄沙岛宅地，溢价率 17.78%

10 月 21 日，广州成功出让一宗番禺区宅地，收金 4.968 亿元。地块规划建筑面积 19,155㎡，容积率 1.1，最终经过 16 轮竞价，由绿城华南投资发展有限公司以总价 4.968 亿元竞得地块，成交楼面价 25,936 元/㎡，溢价率 17.78%。

成都：新希望联合体底价竞得成华区青龙街道宅地，收金 4.11 亿元

10 月 21 日，成都市本级范围内成功出让 1 宗成华区宅地，收金 4.11 亿元。地块位于成华区青龙街道海滨湾社区，规划建筑面积 36,668㎡，容积率 2，该地块最终由新希望和蓉华置业以楼面价 11,200 元/㎡竞得，成交总价 4.11 亿元，溢价率 0%。

项目动态

上海：前滩首个长租公寓项目雍萃 46 号成交，挂牌价 9.45 亿元、股权溢价 33%

近日，市场消息，高力国际与陆家嘴集团深度合作，协助其成功引入知名机构收购前滩核心长租公寓项目——雍萃 46 号。前滩雍萃 46 号是上海前滩商务区首个租赁公寓项目，位于浦东新区芋秋路 163 弄，由上海鸿霈置业有限公司开发运营。占地 1.17 万平方米，总建筑面积约 5.5 万平方米，包含 184 套精装公寓（85–96㎡两居室），租金区间 1.2 万–1.9 万元/月，自 2019 年入市以来长期满租。2025 年 7 月，陆家嘴集团旗下前滩投资以 9.45 亿元挂牌转让该项目，其中股权溢价 33%，显示其对地块增值潜力的预期。

北京：泊寓院儿·旧宫芯社区亮相，提供 1,505 套房源

近日，北京泊寓｜院儿·旧宫芯社区全新亮相。该项目位于大兴区旧宫镇永慕路 3 号院，是继成寿寺社区、高立庄社区及草桥社区之后，泊寓在北京推出的又一集体用地新建租赁住宅项目。社区总建筑面积约 6.54 万平方米，由 8 栋楼组成，提供 1,505 套品质房源，涵盖单间、一居室、两居室、三居室多种户型，致力于为城市青年人才与家庭型客户打造一个安全、干净、便捷、友爱的全龄大型品质租赁社区。

企业动态

万科：底价获取成都郫都区 2 宗涉宅用地及徐州万达东 C 地块

10 月 22 日，成都郫都区有 2 宗涉宅用地出让，均由成都弘万瑞博置业发展有限公司底价竞得。同日，徐州万达东 C 地块出让，最终由万科旗下徐州茗科企业管理有限公司以底价摘得。2024 年以来，万科在拿地力度上明显收缩。根据万科财报，2024 年累计获取新项目 13 个。进入 2025 年，万科在拿地方面更加克制，上半年累计获取新项目 6 个。

蒙西矿业 2.89 亿元买下三亚华源温泉海景度假酒店 100% 股权，溢价 31%

近期，北京产权交易所刊登了一则成交公告，内蒙古蒙西矿业有限公司斥资 2.89 亿元买下三亚华源温泉海景度假酒店有限公司 100% 股权，标的挂牌价 2.2 亿元，溢价了 6,900 万元，溢价幅度达到了 31%，消息引发市场关注。挂牌公告显示，三亚华源温泉海景度假酒店是央企背景中国绿发旗下资产，按国际四星级标准建造，拥有 120 间客房。目前处于亏损状态，2024 年度净利润 -331.84 万元；2025 年 1–6 月净利润 -17.17 万元。

建信住房租赁基金：在京发布「好公寓」产品标准，覆盖全周期 150 余项控制点

10 月 22 日，建信住房租赁私募基金管理有限公司举行建信长租·住就美好——「好公寓」产品标准发布会。本次发布会系统展示建信住租贯彻落实党中央、国务院有关建设「好房子」决策部署所取得的实践成果，并发布《建信长租「好公寓」产品标准》（以下简称《标准》），启动《宁静公寓评价标准》编制工作。据悉，该标准以安全、舒适、绿色、智慧的「好房子」为指引，聚焦长租公寓行业特点与痛点，以建设要宁静、要从容、要安心、要健康、要质慧的「5 要好公寓」为目标，形成了覆盖规划设计、施工建造、运营维护全周期的 150 余项控制点。

KKR：约 900 亿日元（近 44 亿元）成为日产横滨全球总部大楼牵头竞购方

近日，据媒体消息称，另类资管巨头 KKR 已通过其日本子公司 KJR Management，以约 900 亿日元（按当日汇率折合 6.1 亿美元，折合人民币接近 44 亿元）的最高报价，成为日产汽车横滨全球总部大楼的「牵头竞购方」（preferred bidder），并有望在未来一到两个月内签署最终协议。日产 2025 年 3 月年报显示，该物业账面净值 1,075 亿日元；第三方评估机构三井住友房地产给出的最新估值区间 950–1,050 亿日元，取中间值基本估值 1,000 亿日元（折合人民币约为 48.64 亿元）。目前双方已就主要商业条款达成原则性共识（term sheet），若进展顺利，将在 2025 财年结束前（2026 年 3 月 31 日）完成过户。

市场数据

房价降幅收窄、竣工同比转正

10 月 20 日上午，国家统计局如期发布 2025 年前三季度宏观经济和房地产数据。国民经济运行整体平稳，环比增速略有回升。地产行业方面，国房景气持续回落，开发投资、销售同比降幅均在扩大。但得益于中央加快推进城市高质量发展和高品质住房建设，再加之市场自身调节，房价指数同比降幅继续收窄，行业供求关系也在持续趋好。

9 月全国新建商品房销售面积 8,531 万平方米，销售额 8,025 亿元，分别环比上升 49% 和 43%。同比来看，受 2024 年同期基数上行影响，2025 年 9 月商品房销售面积同比下降 10.5%，成交金额同比下降 12%。前三季度商品房销售面积累计降幅 5.5%，较上月增加了 0.8 个百分点。

9 月各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续呈收窄态势。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降 0.7%，降幅比上月收窄 0.2 个百分点。其中，上海上涨 5.6%，北京、广州和深圳分别下降 2.6%、4.1% 和 1.8%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降 2.1% 和 3.4%，降幅均收窄 0.3 个百分点。随着南宁、宜昌、三亚等三市房价同比转增，9 月共有上海、杭州、成都、太原、乌鲁木齐等 8 市新房价格同比上涨，为 2025 年以来房价上涨城市数量最多的一个月。

环比来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.3%，降幅比上月扩大 0.2 个百分点。其中，北京和上海分别上涨 0.2% 和 0.3%，广州和深圳分别下降 0.6% 和 1.0%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.4%，降幅扩大 0.1 个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.4%，降幅与上月相同。

房企到位资金方面，9 月份个人按揭贷款新增 1,027 亿元，较上年同期下降 11%，降幅收窄 8.5 个百分点，与商品房销售面积降幅相若。库存指标方面，9 月商品房待售面积环比下降 292 万平方米，连续 7 个月下降，行业库存压力持续缓解。