GRA 市场周报（2025-11-07）

政策动态

住建部部长倪虹撰文：改革完善房地产开发、融资、销售制度

近日出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中刊登了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。倪虹表示，要全面落实推动房地产高质量发展的重点任务：

• 优化保障性住房供给
• 促进房地产市场持续健康发展
• 改革完善房地产开发、融资、销售制度
• 实施房屋品质提升工程
• 实施物业服务质量提升行动
• 建立房屋全生命周期安全管理制度

深圳：拟规定社会类保租房租金不高于市场参考租金 90%

深圳市住建局就《深圳市社会主体出租保障性租赁住房管理细则》公开征求意见和建议至 11 月 29 日。《细则》重点围绕社会类保租房的房源发布、租金确定与备案、承租条件核查、租赁收费以及监督管理等内容作出了细化规定，明确社会类保租房租金不得高于同期同区域同品质市场租金 90%。

广州：2026 年起新出让居住用地 100% 实施装配式建筑

11 月 6 日，广州市智能建造与工业化建筑产业发展工作专班办公室印发《广州市大力发展智能建造与工业化建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见》。目标到 2030 年，智能建造与建筑产业化总产值目标突破 5,000 亿元。自 2026 年起，全市新出让居住用地将 100% 实施装配式建筑，商业与工业用地应用尽用，政府投资新房建项目全面推行装配式建筑与装修，并推广智能家居。

市场动态

南京：7 宗涉宅用地收金 23.54 亿元，仅 2 宗溢价成交

11 月 7 日，南京迎来 7 宗涉宅用地出让，其中秦淮区 1 宗、栖霞区 2 宗、六合区 2 宗、江北新区 2 宗，总土地出让面积 20.69 万㎡，总规划建筑面积 29.45 万㎡，总起始价约 23.52 亿元。最终 2 宗栖霞区地块溢价成交，其余地块底价成交，共收金 23.54 亿元。

义乌：溢价率 28.44%，绿城 8.58 亿元斩获稠城街道宅地

11 月 6 日，义乌市稠城街道稠州路与县前街交叉口东南侧地块出让，用地性质为城镇住宅用地、商业用地，总用地面积 18,456.27㎡，规划建筑面积 46,140.68㎡，容积率 2.5，起始价 6.68 亿元，起始楼面价 14,477 元/㎡。该地块开拍前已获 3 轮报价，经过 39 轮竞价，最终由义乌浙筱置业有限公司（绿城）以总价 8.58 亿元竞得，成交楼面价 18,595 元/㎡，溢价率 28.44%。

北京：中建壹品联合联投置业 19.04 亿元底价竞得大兴西红门 6038 地块

11 月 4 日，北京市大兴区西红门镇 DX04-0102-6038 地块出让，用地性质为 R2 二类居住用地，总用地面积 27,592.846㎡，规划建筑面积 63,463.546㎡，容积率 2.3，起始价 19.04 亿元，起始楼面价 30,001 元/㎡。最终该地块由中建壹品投资发展有限公司和武汉联投置业有限公司联合体以总价 19.04 亿元竞得，成交楼面价 30,001 元/㎡，溢价率 0%。

项目动态

北京：建信住房租赁基金泊寓院儿·旧宫芯社区开业，提供 1,500 余套保租房

11 月 6 日，建信住房租赁基金在北京大兴区旧宫镇成功举办「北京泊寓院儿·旧宫芯社区」开业启动活动。据悉，该项目原为北京市大兴区集体土地入市流转试点项目，曾长期处于停工状态。2023 年末，建信住房租赁基金以市场化方式介入并启动资产盘活工作，经过 20 多个月的改造升级，原闲置资产焕发新生，转型为面向新市民、青年人的高品质长租公寓社区。

项目总建筑面积 6.5 万平方米，可提供 1,500 余套保障性租赁住房，户型涵盖开间、一居、二居及三居室，并配套健身房、自习室、台球室、乒乓球室、匹克球场等公共活动空间，全面满足现代租住生活需求。

深圳：前海珑湾国际人才公寓启用，首批 544 套开放配租

11 月 4 日，前海首个国际人才社区前海珑湾国际人才公寓正式启用。项目由普利兹克奖得主福斯特建筑事务所操刀设计，以「太空舱」为灵感，融合科技与未来感，装配率超 70%，获评国家 A 级装配式建筑。项目以「香港味、国际范、滨海风、现代化、未来感」为特色，标志着前海在构建国际化人才服务体系、打造粤港澳大湾区高水平人才高地的进程中迈出了关键一步。

前海珑湾国际人才公寓由深圳市前海人才乐居有限公司开发建设，总建筑面积 15 万平方米，规划 1,028 套高端人才住房。目前公寓率先开放 T2 栋 544 套服务式公寓，房型包含约 75 平方米的一房一厅、约 88 平方米的 1+1 房一厅和约 150 平方米的三房两厅，每月租金为 155.9 元/平方米。

西安：安居·乐筑 8 个保租房项目开始报名，共计 1,149 套房源

11 月 4 日，西安市保障性住房管理中心发布《关于发布安居·乐筑（全运村店）等 8 个保障性租赁住房项目房源的通告》。根据《西安市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》等文件精神要求，该中心对以下共计 1,149 套房源进行公布，开始报名分配工作：

• 安居乐筑·全运村店 179 套
• 安居乐筑·灞桥湿地公园店 75 套
• 安居乐筑·纺六路店 80 套
• 安居乐筑·航天大道店 72 套
• 安居乐筑·凤栖原店 75 套
• 安居乐筑·浐灞湿地公园店 117 套
• 安居乐筑·世博大道店 207 套
• 安居乐筑·辛家庙店 344 套

上海：建元资管「瑞元里·中山西路店」开业，同步发布「瑞元里」品牌

近日，建元资管旗下「瑞元里·中山西路店」在中山西路 1790 号盛大开业，并同步发布「瑞元里」品牌。这座承载着岁月记忆的建筑以全新面貌亮相，不仅实现了从旧貌到新颜的蜕变，更将为城市更新与租住领域注入全新活力。建元资管作为项目改造与运营的核心力量，充分发挥专业优势，对原房屋进行了全面且深入的改造升级，打造 20–52㎡ 的多样化户型，涵盖阳光一居室、舒适一室一厅等丰富房型，充分满足单身青年、情侣以及家庭等不同群体的租住需求。

企业动态

凯德投资：CLARA 二号私募基金完成最终关账，募资超 6.5 亿美元

11 月 5 日，新加坡凯德投资（CapitaLand Investment）宣布，旗下 CLARA 二号私募基金完成最终关账，募资总额超 6.5 亿美元（47 亿人民币），较原定目标实现超额认购。据悉，CLARA 二号基金将主要投向亚太区域数据中心、产业园区及新经济基础设施，目前已锁定多个项目并启动部分资金部署。

据悉，凯德投资人民币母基金将通过一系列子基金，重点投向具备稳定现金流和长期增值潜力的优质资产。子基金的投资范畴涵盖中国一线及强二线城市的产业园区、购物中心、租赁住房及服务公寓等资产类别。未来，子基金还有望涉足数据中心、物流园和办公楼等其他领域的特殊机会投资。

凯德投资：拟合并丰树投资，管理规模或超 1,500 亿美元

近日，据新加坡《联合早报》报道，新加坡主权基金淡马锡旗下两大核心房地产平台凯德投资（CapitaLand Investment）与丰树产业私人有限公司（Mapletree Investments Pte Ltd）正探讨潜在业务合并。若交易落地，新公司管理资产规模将突破 1,500 亿美元（约合 10,800 亿人民币），有望跻身亚洲房地产公司前列，为区域行业格局带来深远变革。

作为淡马锡不动产板块的两大支柱，丰树与凯德的潜在整合被业内解读为新加坡资本优化全球资产配置的关键动作。近年来，淡马锡持续推动旗下资产整合，2023 年曾促成 Keppel Offshore & Marine 与 Sembcorp Marine 合并成立 Seatrium，此次房地产板块整合被视为其战略梳理的延续。

北京扬子江置业：22.54 亿元竞得北京世茂大厦，较评估值折让约三成

11 月 4 日，根据京东司法拍卖消息，扬子江药业集团有限公司通过全资孙公司北京扬子江置业有限公司，以 22.54 亿元竞得北京世茂大厦，成交价较评估值 32.2 亿元折让约三成。标的位于北京市朝阳区建国路甲 92 号，总建筑面积 7.02 万平米，含地下 4 层至地上 24 层及相应土地使用权，其中地上建面约 6 万平米，折合单价不到 3.8 万元/平米。房屋证载用途为综合用途及地下车库，剩余土地使用年限不足 28 年，至 2053 年 8 月 9 日到期。

上海镇属企业：7,106 万元收购浦东商办项目

11 月 1 日，京东拍卖又现大宗成交，上海北蔡资产管理有限公司以一拍 7,106.4 万元购入位于上海市浦东新区锦绣路 2885 弄 29 号 1–4 层的商业资产。通过股权穿透，上海市北蔡资产管理有限公司是北蔡镇集体经济的核心运营与管理平台之一，直属于上海北蔡实业有限公司，而北蔡实业代表北蔡镇人民政府行使对镇级集体资产的所有权、管理权和经营权。

此次收购，是上海村镇企业的又一次出手。2025 年 4 月，上海枫泾古镇旅游发展有限公司以 7,251 万元价格拍卖收购上海市金山区枫泾古镇酒店类资产；2025 年 6 月，上海普陀村镇企业又以 21.68 亿元收购上海信泰 T1。

市场数据

2025 年 1–9 月全国新开工改造城镇老旧小区 2.43 万个，完成率 97.2%

据住建部城市建设司公布，2025 年全国计划新开工改造城镇老旧小区 2.5 万个。根据各地统计上报数据，1–9 月份，全国新开工改造城镇老旧小区 2.43 万个，完成率已达 97.2%。分地区看，河北、辽宁、吉林、上海、江苏、安徽、海南、重庆、陕西、青海、新疆生产建设兵团等 11 个地区已完成年度城镇老旧小区改造计划。