GRA 市场周报（2026-08-02）

7 月 30 日，中共中央政治局会议释放顶层政策信号，明确稳定房地产市场、加大逆周期调节力度，提出激活存量政策效能、适时推出增量政策，叠加前期六部委稳楼市组合拳，政策底部预期持续夯实，受到不动产投资、资管机构广泛关注。

本次顶层定调形成政策协同支撑，会议要求加快财政与债券资金投放，市场预期三季度末有望落地降息、降准等货币政策工具；全国多地持续出台公积金优化、住房以旧换新配套举措，政策叠加效应预计于四季度逐步显现，持续改善行业流动性环境。

业内分析指出，稳楼市顶层部署落地，一方面有望提振核心城市土地市场与大宗不动产交易情绪；另一方面持续降低房企融资成本，加速存量资产盘活进程，为城市更新项目推进、不动产 REITs 扩募创造有利宏观环境。

宏观政策

中共中央政治局会议定调「稳定房地产市场」

7 月 30 日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议定调下半年工作重点，涉及楼市股市，提出「稳定房地产市场」「提升资本市场韧性和信心」，同时强调「充分发挥各项存量政策效能，及时谋划出台务实管用的增量政策」，并明确提出「加大逆周期调节力度」。会议强调「宏观政策要发力提效，加快财政支出和债券资金使用进度」。

政治局会议对「稳定房地产市场」的政策定调，配合此前六部委「组合拳」形成的政策底预期，预计将对四季度土地市场和核心城市大宗交易情绪形成托底支撑。7 月前 26 日各地已出台政策 82 次，其中一半为公积金政策，政策叠加效应有望在 Q4 逐步显现。会议提出「及时谋划出台务实管用的增量政策」，释放了下半年稳增长政策进一步加力的信号。三季度末前后不排除出台降息降准等增量货币政策工具。对于房地产投资而言，流动性环境的进一步宽松将降低融资成本，利好存量资产盘活和 REITs 扩募。

住建部发布《完整社区建设可复制经验做法清单（第一批）》

7 月 28 日，住建部发布《完整社区建设可复制经验做法清单（第一批）》，涵盖 30 条经验、9 类举措、3 大机制，覆盖从工作统筹、法规政策到设施补短板、数字化服务、投融资运营的全链条。清单的发布为各地城市更新项目提供了标准化操作指引，有助于加速存量社区改造项目的审批和落地节奏，利好参与城市更新的房企和资管机构。

市场动态

上海第六批集中土拍：保利华润联合体 161.2 亿元竞得杨浦八埭头地块

上海第六批次土拍推出杨浦、徐汇、奉贤 3 宗涉宅地块，总起始价 178.72 亿元，三宗地全数成交，合计揽金 235.14 亿元。其中，杨浦八埭头商住地块（规划建筑面积 158,003 ㎡）历经 219 轮竞价后，被保利、华润联合体以 161.2 亿元拿下，溢价率 35.83%，成交楼面价约 10.2 万元/㎡，成交总价与楼面单价均创下杨浦土地出让历史新高，成为 2026 年上海土地市场标杆项目。同日，保利发展联合徐汇城投以 70.6 亿元竞得徐汇桂林公园地块，楼面价 79,073 元/㎡，溢价率 24.51%。

北京 3 宗宅地均超百轮竞拍成交

7 月 30 日，北京有 3 宗宅地出让，总成交金额 72.78 亿元。

• 门头沟地块：绿城以 14.706 亿元竞得，楼面价 24,553 元/㎡，溢价率 16.71%，竞价 160 轮
• 昌平地块：建发以 49.77 亿元竞得，楼面价 36,032 元/㎡，溢价率 10.6%，竞价 103 轮
• 顺义地块：沧州玖熙以 8.308 亿元竞得，楼面价 19,148 元/㎡，溢价率 12.57%，竞价 114 轮

华安锦江商业 REIT 公众发售首日超募，提前结束募集

7 月 30 日，华安基金管理有限公司公告，因公众投资者累计有效认购规模已超过初始募集规模上限，华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金（基金简称：华安锦江商业 REIT，场内简称：锦江 REIT，基金代码：508609）公众投资者发售部分提前结束募集，并进行比例配售。发行规模为 7 亿份（18.70 亿元，按 2.672 元/份估算）。商业不动产 REITs 认购热度延续，显示市场对优质酒店资产租金现金流的认可度提升。本周同时有华夏保利商业 REIT（17.96 亿元）生效，商业不动产 REITs 供给加速。

项目动态

上海杨浦区关山路新建租赁住宅项目开工奠基

项目为上海杨浦区五角场街道 C2-13 地块，总建筑面积约 1.5 万㎡，规划建设精装修出租公寓、配套商业及地下停车场。运营方/投资方为杨浦区总社、南方公司等，该项目系杨浦区保障性租赁住宅重点工程，旨在打造开放共享、功能复合的新型租赁社区。7 月 30 日举行开工奠基仪式。

上海启动收购二手房转保租房试点，3 区已收储 551 套

7 月 29 日，上海市房管局披露，今年 2 月上海启动收购二手住房用于保租房试点，初期浦东、徐汇、静安三区先行落地，5 月扩围至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦全部中心城区，由各区属保障房国企负责收储运营。截至 7 月 25 日，徐汇、浦东和静安 3 个试点区共收购二手住房 551 套，其中 16 户居民已完成置换购置新房。

昆山巴城正仪人才公寓地块挂牌，环沪新增服务型公寓供给

7 月 29 日，苏州昆山巴城镇正仪片区人才公寓地块挂牌。地块出让面积 10,453 ㎡，属于 40 年商业用地，容积率最高 2.5，8 月 26 日上午 10 点正式开拍，起拍总价 3,487 万元。规划有明确硬性要求，地上要建酒店、服务型公寓以及配套商业。其中酒店计容面积不能少于 3,800 ㎡，服务型公寓不少于 11,500 ㎡，地下部分主要做车库和设备用房，绿地率不少于 10%。整个正仪人才公寓项目总用地约 1.11 万㎡，总建筑面积大约 4.27 万㎡。户型设计偏向年轻人，除了小户型单间，也会配置一部分两居室。

企业动态

国寿资本联手丰树设立 15 亿元工业物流人民币核心基金

7 月 28 日，丰树产业（新加坡）正式宣布，携手国寿资本共同发起设立集团首只工业物流人民币核心基金，基金总资产规模约 15 亿元。除国寿资本外，大都会人寿与友邦保险的身影同样出现在该基金的 LP 名单当中。目前，基金已完成首轮 7.52 亿元募集，并顺利注入三个物流园项目。

凯德投资设立 31.5 亿元机构间 REITs「凯德优选」

7 月 24 日，凯德投资发起的中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划（简称「凯德优选」）正式设立，发行规模 31.5 亿元，为目前市场规模最大的外资机构间 REITs。这是继华夏凯德消费 REIT 上市、华夏凯德商业 REIT 获批后，进一步丰富了凯德投资的私募产品线。凯德优选的底层资产凯德晶萃广场，是位于上海新天地的旗舰综合体项目，总可租赁面积超过 13 万㎡。随着周边多个城市更新住宅项目陆续落地，区域人口预计在未来 3 年稳步增长。

建业地产 30 亿元出售两大文旅项目，险资接盘

7 月 23 日傍晚，建业地产抛出一则公告拟以约 30 亿元出售郑州两大知名文旅项目——「只有河南·戏剧幻城」和「建业电影小镇」（戏剧幻城 25 亿元 + 电影小镇 5 亿元）。接手方为苏州信宸股权投资合伙企业，背后为保险资金和产业资本。

海外动态

日本东京二手房价格 26 个月来首跌，中心 6 区降幅扩大

东京 23 区二手住宅楼平均期望出售价格（70 ㎡）6 月环比下降 0.8%，至 1 亿 2,741 万日元（约合人民币 527 万元，按 1 日元 ≈ 0.0414 人民币估算），为 26 个月来首次下跌。中心 6 区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷）同比下降 1.3%，连续 2 个月下跌且降幅扩大；中心 6 区近 3 个月降价房源比例达 50.9%，为雷曼危机后首次超半数。东京房地产市场出现结构性分化——中心 6 区因价格超出实际需求者承受力（7,000–9,800 万日元预算与 1.85 亿日元售价差距显著），投资客和富裕阶层购买趋缓；城南/城西 6 区及城北/城东区仍维持上涨。利率上行削弱贷款投资吸引力，短期转售增值预期减弱，中心区高价住宅进入调整期，外围区域刚需支撑下韧性犹存。