GRA 市场周报（2025-05-10）

宏观政策

国新办：发布「一揽子金融政策支持稳市场稳预期」，央行推出三大类共十项措施

5 月 7 日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证券监督管理委员会负责人介绍「一揽子金融政策支持稳市场稳预期」有关情况。央行表示将加大宏观调控强度，推出一揽子货币政策措施，主要有三大类共十项措施：

• 降低存款准备金率 0.5 个百分点，预计将向市场提供长期流动性约 1 万亿元
• 完善存款准备金制度，阶段性将汽车金融公司、金融租赁公司的存款准备金率从目前的 5% 调降为 0%
• 下调政策利率 0.1 个百分点，即公开市场 7 天期逆回购操作利率从目前的 1.5% 调降至 1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约 0.1 个百分点
• 下调结构性货币政策工具利率 0.25 个百分点，包括各类专项结构性工具利率、支农支小再贷款利率均从目前的 1.75% 降至 1.5%（这些工具利率是中央银行向商业银行提供再贷款资金的利率）；抵押补充贷款（PSL）利率从目前的 2.25% 降至 2%（PSL 是由中央银行向政策性银行提供资金的工具）
• 降低个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，五年期以上首套房利率由 2.85% 降至 2.6%，其他期限利率同步调整
• 增加 3,000 亿元科技创新和技术改造再贷款额度，由目前的 5,000 亿元增加至 8,000 亿元，持续支持「两新」政策实施，即大规模设备更新和消费品以旧换新
• 设立 5,000 亿元「服务消费与养老再贷款」，引导商业银行加大对服务消费与养老的信贷支持
• 增加支农支小再贷款额度 3,000 亿元，与调降再贷款利率的政策形成协同效应，支持银行扩大对涉农、小微和民营企业的贷款投放
• 优化两项支持资本市场的货币政策工具，将 5,000 亿元证券基金保险公司互换便利和 3,000 亿元股票回购增持再贷款两个工具的额度合并使用，总额度 8,000 亿元
• 创设科技创新债券风险分担工具，央行提供低成本再贷款资金，可购买科技创新债券，并与地方政府、市场化增信机构等合作，通过共同担保等多样化的增信措施，分担债券的部分违约损失风险，为科技创新企业和股权投资机构发行低成本、长期限的科创债券融资提供支持

金融监管总局：加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度

金融监管总局表示，将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。同时提出以下举措：

• 进一步扩大保险资金长期投资试点范围，为市场引入更多增量资金
• 调整优化监管规则，进一步调降保险公司股票投资风险因子，支持稳定和活跃资本市场
• 尽快推出支持小微企业、民营企业融资一揽子政策，做深做实融资协调工作机制，助力稳企业稳经济
• 制定实施银行业保险业护航外贸发展系列政策措施，对受关税影响较大的市场主体提供精准服务，全力帮扶稳定经营、拓展市场
• 修订出台并购贷款管理办法，促进产业加快转型升级
• 将发起设立金融资产投资公司的主体扩展至符合条件的全国性商业银行，加大对科创企业的投资力度
• 制定科技保险高质量发展意见，更好发挥风险分担和补偿作用，切实为科技创新提供有力保障

专项政策

多地宣布下调公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 月 8 日起执行

北京、上海、广州、深圳、西安、长沙、海南、珠海、郑州、合肥等多个城市宣布，自 5 月 8 日起下调个人公积金贷款利率 0.25 个百分点。

针对存量个人住房公积金贷款利率，2025 年 5 月 8 日（不含）前已经发放的个人住房公积金贷款，本年度内执行原利率，自 2026 年 1 月 1 日起执行调整后的利率。针对 5 月 8 日前个人住房公积金贷款申请已被受理但未发放的贷款，发放时执行调整后的利率标准。

市场动态

上海：四批次土拍 4 幅宅地全部出让，合计揽金约 97 亿元

5 月 9 日，上海四批次土拍开拍，4 幅宅地全部成功出让，合计揽金约 97 亿元。其中：保利置业以总价 424,063 万元竞得杨浦区 N090602 单元 L4-02 地块，该地块位于杨浦滨江南段，直线距黄浦江约 500 米，未来项目高区有概率瞰江。作为一宗纯宅地，起始楼板价 6.35 万元/㎡，出让面积 2.12 万㎡，限高 60 米，容积率 2.5，住宅建面约 5.3 万㎡，体量适中，最终楼面价 80,199 元/㎡，溢价 26.3%。中铁建以总价 247,082 万元竞得松江区 SJC10006 单元 C03A-04 号地块，楼面价 25,288 元/㎡，溢价 20.42%。虹口和青浦地块底价成交，分别由北外滩集团和保利发展竞得。

上海：虹口区乍浦路百米豪宅土地包 21.57 亿元底价成交

5 月 9 日，虹口区北外滩 C080101 单元 hk196-08（住宅）与 hk196-06（商业文化用地）挂牌捆绑组合出让，北外滩集团以底价 21.57 亿元摘得，标志着乍浦路影视基地正式从规划蓝图转向建设实施阶段。地块位于北外滩，与北外滩国际商务区一街之隔，东北侧紧邻瑞虹新城高端居住区，周边拥有大量的水岸、绿地等公共空间，同时中高区可鉴赏到北外滩、陆家嘴、外滩的局部城市天际线。两幅地块总建筑面积 3.21 万㎡，将形成「影视+居住」复合开发模式。其中，hk196-06 作为乍浦路影视基地首发地块，其设计秉持「修旧如旧」的原则进行更新提升，需融合胜利电影院、酱园弄等历史风貌，复原上世纪 30 年代石库门场景，打造沉浸式影视拍摄与消费体验。

项目动态

乐鑫科技：4.37 亿元买入上海浦东御桥写字楼

近日，乐鑫信息科技（上海）股份有限公司披露，其拟向上海陆家嘴（集团）有限公司购买位于上海市浦东御北路 235 弄 3 号 3 幢的房产。标的房产的建筑面积为 12,996.91㎡（其中地下面积 735.51㎡），总价款为人民币 436,696,176.00 元（实际房屋面积及交易金额以最终签署的买卖合同及产权证明文件为准），上述拟购买标的房产的资金来源于部分再融资募集资金和自有资金。

所购房产为张江科学城数智天地·智慧云，项目位于御桥 03B-03 地块、御中心北侧，距地铁 11 号线康恒路站步行 5 分钟，总建筑面积约 11.2 万㎡，包括 1 栋 80 米的甲级办公楼（研发性质）、2 栋独栋总部办公（研发性质）、6 栋品质租赁公寓（约 6 万㎡）、停车位 992 个。

企业动态

黑石：1.75 亿美元收购纽约金普顿 Eventi 酒店

近日，黑石集团旗下酒店投资平台 BRE Hotels 以约 1.75 亿美元完成对纽约金普顿 Eventi 酒店的收购，卖方为 DLJ 房地产资本合伙公司。这座坐落于曼哈顿切尔西区的 292 间客房酒店，自 2010 年开业以来始终占据艺术与科技产业交汇的核心区位，毗邻公园与谷歌总部，距哈德逊城市广场仅 3 个街区，步行 8 分钟可达宾夕法尼亚车站，周边聚集 23 家全球 500 强企业区域总部。2024 年 RevPAR 达 389 美元（约合人民币 2,800 元），较切尔西区域均值高出 27%，平均入住率 82%。

数据显示，2025 年 Q1 曼哈顿酒店交易资本化率压缩至 4.8%（2024 年为 5.3%），显示资产估值走强。此次交易再次印证核心城市高端酒店的避险属性，尽管美联储维持高利率，2025 年纽约酒店投资中外资占比仍达 58%，其中中东主权基金与亚洲险资活跃度显著提升。

贝莱德：2.8 亿新元收购凯德旗下新加坡服务式公寓

新加坡凯德综合商业信托（CICT）近日将地标建筑 CapitaSpring 大厦内的 Citadines Raffles Place 服务式公寓以 2.8 亿新元（约合 16.2 亿元人民币）售予贝莱德与马来西亚杨忠礼集团联合体。这处位于莱佛士坊核心区的 299 间客房资产，凭借 3.6% 的退出收益率刷新新加坡服务式公寓交易溢价纪录，其所在的 51 层垂直综合体汇聚跨国企业区域总部与绿色金融枢纽，步行 5 分钟即达滨海湾金融中心。贝莱德则是通过旗下规模达 120 亿美元的亚洲城市基建基金完成此次收购，延续其「核心+增值」的另类资产配置策略。

市场数据

五一假期上海二手房延续回暖趋势，5 天成交 1,199 套

4 月 28 日至 5 月 4 日，上海二手房头部中介带看量为 134,790 组，与去年五一假期相比，是其带看量的 1.6 倍。1 日至 5 日，共成交了 1,199 套二手房，为近 5 年的第二高，仅次于 2023 年同期的 1,710 套。从成交产品来看，300 万元以下的刚需房产是市场的中流砥柱，当前上海二手房市场仍然处于刚需托底、改善观望的格局。

地方新增专项债正加速投向房地产，4 月占比达 40%

今年 4 月全国地方政府新增发行的 1,763 亿元专项债中，投向房地产相关领域合计 717 亿元，占比 40%，较上月提升 8 个百分点。其中，明确主要投向房地产规模为 336 亿元，环比 3 月份增加了 30%。从累计数据来看，1–4 月新增专项债累计发行 1.1 万亿元，其中 3,891 亿元投向房地产相关领域，占比 35%，明确主要投向房地产的额度为 1,646 亿元，占比 15%。