GRA 市场周报（2026-07-24）

政策动态

住建部将加装电梯升格为「攻坚型任务」，超长期特别国债首次覆盖，约 76 亿元/2.8 万台

7 月 17 日住建部党组理论学习中心组扩大会议，将加装电梯从「支持」升格为「解决」，与「急难愁盼」正式绑定。关键量化指标：

• 2026 年超长期特别国债首次覆盖加装电梯领域，全国安排约 76 亿元支持加装电梯 2.8 万台
• 补贴标准：4–6 层住宅每台补助 25 万元，7 层及以上每台补助 30 万元
• 国务院城市更新「十五五」规划：未来五年新开工改造 11.5 万个城镇老旧小区，年均超 2 万个
• 表决门槛：依据《民法典》第 278 条，取消一票否决制，改为「双三分之二+双四分之三」表决规则

加装电梯从地方事权上升为国家统筹民生工程，预计释放电梯制造、安装及老旧小区改造产业链约 200 亿元市场空间。对存量资产投资者而言，完成加梯改造的老旧小区租金溢价和流转率将显著提升。

市场动态

杭州土拍高热延续，4 宗宅地收金 39.84 亿元

7 月 21 日，杭州迎来本月第二场土拍，本次共出让 4 宗涉宅用地，根据成交结果，除 1 宗地块底价成交外，另 3 宗地块溢价均超 30%，共计成交金额约 39.84 亿元。根据地块信息，此次出让的四宗地块分别位于上城区、拱墅区、钱塘区（2 宗），地块起始总价 31.19 亿元。本次拿地主体均为本土房企，其中，滨江集团表现亮眼，分别以 39%、34% 的溢价率拿下拱墅区康桥单元及上城区长睦单元地块；天阳地产以 38% 溢价率拿下钱塘区元成单元宅地；英冠控股则以底价摘得钱塘江海之城单元地块。

KKR、AEW 集体出售中国一线城市商业地产资产

7 月 20 日，市场消息称，华尔街私募巨头 KKR & Co. 以及全球知名资产管理公司 AEW Capital Management, L.P. 正寻求出售其在北京、上海的一系列商业地产资产。KKR 出售标的：①北京大兴方隅公寓（长租公寓，约 3,000 套，双铁 TOD 综合体，2021 年以 19 亿元自中骏集团收购）；②上海外滩豫园桔子水晶酒店（酒店）。此外上海、广州、成都等地核心收租型物业亦进入出清阶段。AEW 出售标的：北京泓晟国际中心、北京京印国际中心、上海陆家嘴浦发大厦（均为办公资产）。外资 PE 正结构性退出中国商业地产，核心驱动为美元高息推高持有成本，叠加境内资产回报率承压——上海/北京核心甲级写字楼 Cap Rate 已从 2019 年的 3.2%–3.6% 上行至当前 5.5%–6.1%。2017–2020 年窗口期设立的美元基金普遍进入退出期，贝莱德、基汇资本此前已先行离场。据戴德梁行数据，2026H1 上海大宗交易中外资成交占比仅约 7%。

高力国际发布 2026H1 中国商业地产投资市场回顾：总额 1,212 亿元，同比 +76%

2026 年上半年全国商业地产大宗交易总额约 1,212 亿元，共 192 笔，较 2025H1（688 亿元）增长 76.2%。按资产类别：

• 零售商业：32 笔/370.8 亿元（占比最高），代表交易为保险联合体收购宜家北京、武汉、无锡三座荟聚中心（约 80 亿元）
• 办公：43 笔/257.4 亿元，代表交易为拼多多收购上海星展银行大厦
• 酒店及公寓：46 笔/167.8 亿元，法拍渠道为主
• 工业物流：45 笔/107.4 亿元
• 数据中心：1 笔/53.9 亿元（基汇资本及阿布扎比投资局联合出售北京房山中恩云数据中心）

投资机构/保险资金成交金额占比 33.6%（407.2 亿元/22 笔），为最大买家群体；民营企业交易数量领先。外资成交占比仅约 7%。上海以 370.7 亿元/55 笔领跑，同比增 37.3%。

项目动态

深圳南山西丽同富裕工业城旧改项目：中海地产 100% 接盘

项目位于深圳南山区桃源街道西丽大学城片区，建设用地 2.29 万㎡，总建面 22.89 万㎡（住宅 10.14 万㎡/保障房 8,253㎡/商文 1.5 万㎡），规划 6 栋住宅塔楼（45–53 层），约 900 套商品住宅。该项目 2019 年纳入南山区首批城市更新计划，历经 5 年推进，今年 6 月取得备案名。中海华南（深圳）有限公司 100% 持股项目公司，管理层全面换血。7 月 15 日完成全项目工程报建备案，7 月 20 日住宅地块桩基工程取得施工许可。项目紧邻清华大学深圳国际研究生院，周边二手房参考均价 7.1–8.5 万元/㎡，预计 Q4 至明年初入市。

广州番禺万博 CBD 集中式长租公寓开业

项目位于广州市番禺区万博商务区（CBD 核心），建筑面积约 2.8 万㎡，共 486 间公寓（30–65㎡一居/两居），配套商业约 3,000㎡。月租金区间 4,200–8,500 元，开盘首周签约率超 65%。采用「商办改租赁」模式，原为闲置商办物业，改造周期约 14 个月，单房改造成本约 6 万元/间。配套引入社区商业、共享办公及健身空间，定位服务番禺万博 CBD 年轻白领及南沙自贸区就业人群。项目由龙湖集团旗下「冠寓」品牌运营，越秀地产持有，已取得绿色建筑二星认证，预计年化租金收益率约 4.8%，单房月租金坪效约 5.2 元/㎡/天，改造投资回收期约 8–9 年。

企业动态

宜家委托仲量联行出售 8 处中国自持物业

近日，仲量联行披露，已获得宜家母公司英格卡集团独家销售委托，将宜家位于上海、广州、天津、哈尔滨、南通、徐州、贵阳及宁波的 8 处资产出售，总产权面积约 49.8 万㎡。从重资产持有向轻资产运营转型。宜家中国 2024 财年销售额 111.5 亿元（同比 -7.6%，较 2019 年峰值缩水 29%），客流增长但客单价骤降。「上述资产目前已全面清空，无租约限制，可实现现状即时交付，为投资者提供了极具灵活性的收购契机与资产再定位窗口。」仲量联行表示，「本次推出的 8 处资产均位于各城市成熟商圈或重点发展板块，建筑体量完整、产权清晰，具备转型为长租公寓、社区商业、文旅综合体或企业总部等多种用途的坚实基础。」

万科再获深铁集团 5.19 亿元借款

7 月 21 日晚，万科A（000002.SZ）公告，公司第一大股东深铁集团向公司提供不超过 5.19 亿元借款，用于偿还公司在公开市场发行的债券本息及指定借款利息。借款期限最晚不超过首笔借款资金实际支付之日起 3 年，利率为 1 年期 LPR 减 71 个基点（目前为 2.29%）。公司及下属子公司以海南万骏享有的应收账款及处置收益提供质押担保，质押率为 100%。本次借款利率低于 1 年期 LPR，大股东持续低息输血，保公开市场债券兑付信用，争取「时间换空间」。2026 年初至今深铁累计向万科提供借款超 45 亿元。万科上半年预亏 120 亿–150 亿元，Q1 合同销售同比暴跌 53.8%。深铁持续托底体现深圳国资对万科信用价值的守护，但销售端实质性拐点仍是关键变量。

物业平台接手酒店资产，金辉减重 13 亿债务包袱

7 月 20 日，金辉控股公告，官宣将上海北外滩金辉索菲特酒店的全部股权拱手让出，买方为金辉物业全资持有的北京闽越管理咨询有限公司，属关联方内部资产腾挪。交易价格现金对价仅 1 元，但买方需一并接手标的公司 12.95 亿元债务。从金辉控股到金辉物业，这场酒店资产的出让，并非寻常意义上的资产瘦身或现金回笼，而更像一次精心计算的战术性缩表。

海外动态

花旗上调 2026 年香港住宅楼价预测至 +12%，豪宅成交创 31 年新高

花旗报告核心观点（7 月 22 日发布）：

• 2026 年香港住宅楼价同比升幅预测从 8% 上调至 12%，预测 2027 年再升 6%（仍较历史高位低 11%）
• 2026H1 一手住宅成交量同比增 34%，创 22 年新高；发展商销售额同比增 95%
• 总价 2,000 万港元以上住宅登记 2,372 宗/1,113 亿港元，创 1995 年下半年以来半年度新高
• 山顶南区豪宅成交 121 宗（同比 +72.9%），内地买家占比达七成
• 中环甲级写字楼空置率创 3 年新低，租金预测从 +2% 上调至 +3%
• 零售销售额预计全年突破 4,000 亿港元（同比 +5% 以上），街铺空置率降至 2 年低位
• 2026/27 年每年住宅落成量 1.5–1.6 万个单位，可售单位处 4 年低位
• 下半年偏好顺序：零售 > 中环写字楼 > 住宅 > 其他写字楼