上海量化城市更新目标，全国新房与二手房走势分化

本期速览

政策 | 上海三年拟更新不少于90幢商务商业楼宇、盘活约50平方公里低效产业用地；江西提出16项更新规划土地保障措施。
公积金 | 杭州新购住房装修最高可提25万元，多子女家庭最高贷款额度上浮60%，政策已于10月14日实施。
市场 | 前九个月全国新房销售额同比降13.9%，二手住房网签面积同比增10.7%；北京商业地产投资额已超过2025年全年。
更新 | 北京东城集中签约9个更新项目，石景山三个项目入选示范案例；杭州青城里以13亩老厂房探索复合运营。
企业 | 保利发展新增6个全资项目、获取价款约66.89亿元；鹏瑞利青羊商业REIT获深交所首轮问询，拟募集13.41亿元。
香港 | 首幅专用学生宿舍用地拟于第四季度招标；截至10月20日，年内二手住宅登记暂录44758宗，同比增20.5%。
日本 | KDX Kolet租赁住宅REIT获批上市，计划11月25日挂牌，底层资产约920亿日元、组合评估NOI收益率约5.1%。

01 政策与城市更新

上海发布城市更新三年行动计划，低效楼宇与产业用地进入量化推进阶段

上海市10月21日公开《上海市城市更新三年行动计划（2026—2028年）》。住宅方面，计划完成70万平方米不成套旧住房改造、2400万平方米旧住宅小区综合修缮和1200万平方米住宅节能改造，建设100个以上“美丽街区”。

经营性资产方面，三年内更新不少于90幢商务商业楼宇、涉及约120万平方米，提升约300万平方米商业设施，并盘活约50平方公里低效产业用地。基础设施任务包括改造1200公里老化燃气管线，以及各300公里供水与排水管线。

住宅、商办、产业和市政更新被纳入同一张量化任务表，有助于提高存量项目改造节奏的可预期性，也为具备运营能力的社会资本提供更清晰的资产筛选范围。

杭州完善公积金使用政策，装修最高提取25万元、贷款认定进一步放宽

杭州市政府公报10月20日发布住房公积金新规，政策已于10月14日起实施。新购住房装修可按实际发票提取公积金，单套最高25万元；房龄十五年以上的自住住房更新改造，可按建筑面积每平方米1000元核定额度。

对名下无未结清公积金贷款的家庭，购买首套或第二套住房时不再以历史贷款次数作为限制；多子女家庭最高贷款额度上浮60%。危旧房自主更新项目还可用更新后的住房作为抵押申请贷款。新规覆盖交易、装修与重建，有助于降低改善型家庭现金支出，但贷款资格放宽并不等同于放松首付和偿付能力审核。

江西推出16项更新规划土地保障措施，危旧住房可由业主共同出资原拆原建

江西省10月21日发布城市更新规划土地保障举措，围绕详细规划、综合开发、土地供应、产权登记和建设许可五方面提出16项措施。政策允许符合条件的危旧住房由产权人共同出资原拆原建，并通过片区统筹、用途兼容、弹性供地和分层设权等方式处理存量项目的土地与产权问题。

这套规则着重打通规划、供地与确权环节，有助于降低老旧住宅、低效商业及混合业态项目的前期协调成本。

02 市场动态

北京前三季度商业地产投资额超2025年全年，小额成交与自用买方更活跃

世邦魏理仕10月21日发布北京三季度市场报告。三座CBD超甲级办公项目入市，结束连续四个季度无新增供应的状态，全市空置率因而上升1.1个百分点，但净吸纳量同比增长6%。零售市场当季无新增供应，空置率降至近四年低位；物流仓储连续第二个季度实现净吸纳超过新增供应。

投资市场方面，2026年前三季度成交额已超过2025年全年，小额项目、自用买家和折价资产更活跃。不同业态基本面继续分化：办公新增供应仍需消化，零售与物流运营相对更稳，交易流动性则主要集中在总价可控资产。

前九个月全国新房销售额降13.9%，二手住房网签面积增10.7%

国家统计局10月19日发布数据显示，2026年1至9月全国房地产开发投资5.34万亿元，同比下降20.6%，其中住宅投资4.11万亿元、下降20.5%；新建商品房销售面积5.65亿平方米、销售额5.38万亿元，分别同比下降13.2%和13.9%。

同期二手住房网签面积6.17亿平方米，同比增长10.7%，已超过新房销售面积。9月末商品房待售面积7.48亿平方米，同比下降1.5%，但房企到位资金仍下降21.6%。市场呈现“新房投资与销售承压、二手房成交扩张、库存缓慢消化”的组合，存量房在住房交易中的主导地位进一步上升。

03 项目动态

北京东城城市更新主题周签约9个项目，覆盖院落、养老与商业运营

北京市东城区10月21日举行城市更新主题周活动，集中签约9个项目，涵盖政企共建、医疗养老、胡同院落保护利用、商业空间运营和历史建筑活化。活动同步展示13个示范案例、12个成熟项目和14家参与企业，推动项目与运营主体集中对接。

集中签约反映东城更新从公共环境改善向资产运营与服务导入延伸。后续重点包括院落产权协调、历史风貌限制下的经营面积、养老服务定价，以及商业运营方能否形成持续现金流。

首钢滨水片区、八角锅炉房与自主更新住宅入选北京城市更新示范案例

北京石景山区10月19日披露，三个项目入选2026年城市更新示范案例。首钢滨水片区联动工业遗存、公共空间与文体功能，推进片区更新。

八角锅炉房建于1987年、2004年停用，曾被鉴定为D级危房，改造后于今年5月开放，服务周边约7700名居民并辐射2万人，累计客流超过60万人次、营业收入超过730万元。另一处1971年建成的30户住宅通过业主自主更新原拆原建，各关键表决环节同意率达到100%。三个案例分别提供片区、公共服务设施与住宅微更新的量化样本。

杭州青城里更新13亩老厂房，以青年居住、办公与社区商业探索复合运营

杭州上城区青城里项目10月20日披露最新改造进展。项目由原香料厂约13亩土地和13幢建筑更新而来，2025年启动建设，规划导入青年居住、联合办公、社区商业、文化活动、体育休闲和公共服务六类功能，并通过多运营主体组合及3至6个月租金优惠吸引首批商户。

项目尚未正式开业。其价值在于利用低密度工业遗存补足周边青年居住与社区服务，后续需观察公寓合规、商业租户存活率和公共空间维护成本，验证复合业态能否形成稳定运营现金流。

04 企业动态

保利发展新增6个全资房地产项目，土地及项目价款约66.89亿元

保利发展10月17日披露近期项目获取情况，在西安、武汉、福州、石家庄、广州和三亚新增6个房地产项目。六宗项目用地面积合计约27.01万平方米，规划计容建筑面积约57.76万平方米，土地或项目获取价款合计约66.89亿元，公司均持有100%权益。

布局集中于省会和核心二线城市，其中广州、三亚项目具备较高改善或旅游住宅属性。

鹏瑞利青羊商业REIT获首轮问询，13.41亿元项目面临解押与估值核查

深交所10月20日对国泰海通鹏瑞利商业不动产REIT发出首轮问询。底层资产为成都青羊广场及地下通道商业，总建筑面积约12.17万平方米、可出租面积约5.55万平方米，拟募集13.41亿元，剩余土地年限23.81年。

问询重点包括项目公司股权及不动产仍质押给星展银行、相关解押同意函尚未取得，2025年经营指标下滑，以及预测出租率94%、资本化率5.01%的合理性。监管要求在30个工作日内回复。商业不动产REIT拓宽了退出通道，但存量融资清偿、运营表现与估值假设仍是发行的重要审核门槛。

05 海外动态

香港拟推出首幅专用学生宿舍用地，教育类资产占三季度大宗成交43%

香港政府计划在10月至12月季度招标首幅专门用于学生宿舍的土地，地块约1100平方米，为私人资本参与学生公寓提供独立供地渠道。仲量联行数据显示，2026年第三季度香港大宗房地产交易约107亿港元，其中教育相关资产占43%；高力国际估计学生床位缺口可达10万张。

专用土地叠加“城中学舍”改造政策，显示学生住宿正从酒店、办公楼转换的机会型交易走向独立资产类别。供需缺口提供租赁支撑，但投标地价、床位密度、消防合规和院校分布仍将影响项目收益率。

截至10月20日香港年内二手住宅登记44758宗，千万港元以上交易增47.8%

香港物业统计显示，截至10月20日，2026年内二手住宅买卖登记暂录44758宗，为近五年同期高位，同比增长20.5%。其中成交价1000万港元以上的登记6338宗，同比增长47.8%；500万至1000万港元交易15256宗，同比增长24.5%。

由于10月尚未结束，以上为阶段性统计，并非完整十个月数据。高总价段增速快于整体，反映利率和价格调整后，改善型及高净值买家的活跃度回升。

KDX Kolet租赁住宅REIT获批上市，约920亿日元资产拟于11月进入公开市场

东京证券交易所10月20日批准KDX Kolet投资法人上市，计划于11月25日挂牌，证券代码666A。发行方案包含516991个新份额及最多27210个超额配售份额，暂定每份10万日元。

底层资产规模约920亿日元，主要为东京都市圈的出租独栋及联排住宅，组合评估NOI收益率约5.1%，平均楼龄约2.7年。该产品把分散式单户出租住宅打包进入公开REIT市场，提供新的证券化路径；大量小体量资产的维护、出租及跨区域管理能力，将影响分配稳定性。