GRA 市场周报（2026-03-14）

政策动态

自然资源部：土地规则大改，保民生成核心导向

3 月 5 日，自然资源部、国家林业和草原局联合印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，明确划定土地使用新规则：新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发，标志着土地供给逻辑发生根本性转变。

此次政策并非禁止房地产开发用地，而是管控「新增建设用地」（即农用地转用的土地增量），房地产开发仍可依托存量建设用地，包括旧城改造、城中村更新、低效工业用地再开发等。政策同时建立「增存挂钩」机制，要求各省新增城乡建设用地规模不得超过当年盘活存量土地面积，倒逼城市转向内涵式发展，房企拿地逻辑将重构，城市更新、旧改项目将成为主流赛道。

此外，两会定调 2026 年地产政策核心为「控增量、去库存、优供给」，鼓励收购存量房用于保障房、人才房，推进公积金改革、绿色智慧住宅建设，同时扩大现房销售试点、强化预售资金监管，进一步筑牢市场稳定基础。

多地优化住房公积金制度，强化民生保障与市场激活

• 成都：拟提高公积金最高贷款额度，单缴存人提至 80 万元、双缴存人提至 120 万元，阶段性取消贷款次数限制，现房销售项目贷款额度上浮 20%；新增城市更新项目公积金提取场景。
• 福州：新增住房装修公积金提取政策，提取标准 1,500 元/㎡；将购房提取范围扩大至福建省内，新增配偶父母提取权限。
• 达州、西安等多地同步优化公积金政策，简化提取流程、便利异地贷款，拓展物业费、契税等提取场景，降低居民置业及居住成本。

市场动态

上海：2026 年首轮土拍收官，揽金 68 亿元

3 月 13 日，上海完成本年度第一批次商品住宅用地出让，共成交 3 幅地块，总成交金额约 68.09 亿元。三宗地块分别位于徐汇、嘉定和青浦区，总出让面积约 10.06 公顷，规划建筑面积约 19.84 万㎡。其中，徐汇长桥商住地块由上实城开底价竞得，成交总价 26.75 亿元，楼板价约 4.85 万元/㎡，住宅楼板价约 6.5 万元/㎡左右。嘉定新城白银路站旁的纯住宅地块，由象屿&金茂联合体以 14.5918 亿元的底价拿下，成交楼板价 2.45 万元/㎡。青浦徐泾 18-05 地块，绿城和象屿经过 33 轮竞价，最终由绿城拿下，成交总价 26.7496 亿元，成交楼板价约 3.2 万元/㎡，溢价率 6.57%。

杭州：萧山区世纪城核心单元宅地，溢价 16.11% 成交

3 月 10 日，钱江世纪城一宗低密宅地正式出让。地块位于碧桂园珑悦东侧，距奥映鸣翠约 500 米，容积率 1.8，为钱江世纪城近 10 年来容积率最低的一宗宅地，建筑高度不大于 54 米，可建面积 4.16 万㎡，起拍总价 13.66 亿元，起拍楼面价 32,800 元/㎡。《建设用地规划条件》中提到，该地块有社区配套用房、文化活动室、康复站等一系列配建要求，且新建住宅建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过 3:1，建筑层数最低部分不应小于四层；不得建设别墅类（合院、双拼）产品。

该地块吸引到 13 家房企报名。最终，经过 23 轮竞价，该地块由保利发展竞得，成交楼面价 38,084 元/㎡，溢价率 16.11%。这一楼面价只高出丽香庭去年 2 月的拿地价（36,486 元/㎡）约 1,600 元/㎡，是继城东新城地块后保利发展近期第二次在杭州高溢价拿地，也在新年包揽全部（共两宗）地块。

长沙：首宗居住用地 1.83 亿元溢价出让

3 月 11 日，雨花区核心居住用地以 1.83 亿元成交，溢价 13%。地块出让面积 10,540.54㎡（合 15.81 亩），规划为二类居住用地（R2），容积率不超过 2.8。该地块起始价 16,240 万元，折合起始楼面价约 5,503 元/㎡。最终，该地块由永州紫水蓝图咨询有限公司、永州市禾木项目管理有限责任公司、永州市人和仙聚房地产开发有限公司联合体以总价 18,346 万元竞得，溢价率 13%，最终成交楼面价约 6,216 元/㎡。

商业地产供需平衡逐步改善，大宗物业交易额有望继续增长

世邦魏理仕近日发布《2026 年中国房地产市场展望》报告，研判商业地产租赁和投资趋势：尽管宏观经济与地缘政治风险犹存，但资产价格吸引力提升及融资环境改善，将推动 2026 年全国大宗物业交易额实现 5%–10% 小幅增长。

2025 年全国大宗物业投资市场交易笔数 354 笔、同比降 30%，但零售物业与数据中心超大额资产包交易支撑总额同比增 12% 至 2,547 亿元。商业地产资本化率将高位企稳，央行降准降息预期与公募 REITs 市场调整为核心驱动因素。

各业态投资呈差异化：

• 工业物流蝉联最受青睐类型，96% 投资者聚焦高标仓，中西部及华东为投资重点
• 2025 年租赁住宅大宗交易额达 119 亿元历史新高，京沪贡献超七成，核心区位长租、学生公寓成优质标的
• 零售物业二八分化，奥特莱斯、社区商业营收增速领先，防御性突出
• 办公楼纳入公募 REITs 迎来机遇，一线城市核心商务区甲级办公楼空置率 14%，远低于全市 22% 水平

REITs 市场

新城控股：商业不动产 REITs 申报获受理，两座吾悦广场率先入池

3 月 6 日，新城控股正式向中国证监会和上海证券交易所提交了商业不动产 REITs 的申报材料，并已获得受理。该公募 REITs 发起人（原始权益人）为吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有限公司，管理人为广发基金管理有限公司，瑞元资本管理有限公司为专项计划管理人。

项目底层资产为两座位于江苏的吾悦广场——常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场，整体估值 21.43 亿元。从出租情况来看，截至 2025 年 9 月 30 日，天宁项目共签约租户 235 个，出租率为 97.15%；启东项目共签约租户 180 个，出租率约为 100%。根据各项目全周期运营净收益，测算得出天宁项目首个整年（2026 年）资本化率为 6.11%，启东项目首个整年（2026 年）资本化率为 6.44%。

企业动态

7.5 亿元再拿地，千亿药王片仔癀重仓北京

3 月 10 日，片仔癀（600436）以底价竞得大兴生物医药产业基地的工业地块，成交价 8,013 万元。出让公告显示，地块为 DX00-0502-0080，占地约 3.5 万㎡（约 53.4 亩），建筑面积近 5 万㎡，性质为工业厂房，出让年限 30 年，产业类型为建设生物医药产业相关项目，以底价成交，折合每㎡约 1,607 元，地均产出要求不低于 1,939 万元/亩，地均税收不低于 108 万元/亩。

据悉，该地块将落地片仔癀北方大健康智造基地项目，总投资约 7.54 亿元，计划于 2026 年 10 月开工建设，2028 年 4 月竣工。项目达产后，预计可实现年产值 11.8 亿元，新增就业岗位 230 个。此次拿地主体为片仔癀（北京）大健康科技发展有限公司，该公司去年 12 月成立，注册资本 9,000 万元人民币，背后由漳州片仔癀药业股份公司全资持股。

值得关注的是，2024 年年尾片仔癀曾增资 10 亿元，宣布在北京市大兴区设立创新研发基地，并购入一栋写字楼作为公司北方总部，重仓加码北京。该栋写字楼为兴创国际中心 E 栋，交易价格 7.53 亿元，楼高 18 层，总建筑面积 2.5 万㎡，折合单价约 3 万元/㎡，如今路过已经能看到楼体悬挂的「片仔癀」标牌。此外，公司还陆续成立了片仔癀北方营销总部、片仔癀北京产业转化基地、闽台（北京）基地等。

海外动态

香港超豪宅印花税上调至 6.5%

香港政府自 2026 年 2 月 26 日起，将价值超过 1 亿港元的住宅物业交易印花税税率由 4.25% 上调至 6.5%。

这一调整源自 2026–2027 财政年度政府财政预算案，旨在实现「能者多付」的财政目标，预计影响约 0.3% 的住宅物业交易，每年增加约 10 亿港元税收收入。

业内普遍认为，该政策对豪宅市场整体冲击有限，因超高净值买家对税务成本敏感度较低，且香港豪宅税负仍具国际竞争力。

行业展望

2026 年地产行业将持续「政策托底、市场分化、存量主导」，行业从规模扩张向质量提升转型，投资机会呈结构化特征。

政策端，土地供给逻辑持续转变，存量盘活成核心主线，公积金优化激活刚需，政策分化加剧；市场端，土拍两极分化明显，核心城市优质地块受热捧，弱线城市仍存去库存压力。

企业端，房企拿地逻辑重构，城市更新、REITs 领域机会凸显，跨界布局更趋理性。整体来看，行业进入「去泡沫、归本质、强分化」的高质量发展阶段。