GRA 市场周报（2026-04-04）

政策动态

上海：首例「住房收购置换」模式签约

3 月 31 日，上海市首例「住房收购置换」模式在静安区正式签约。该活动由静安区住房保障和房屋管理局指导、誉静安项目承办，标志着上海市自今年 2 月启动二手住房收购用于保障性租赁住房试点工作以来，首个成功完成签约的案例正式落地。该试点主要面向持有 70㎡以内、总价约 400 万元以内住宅的静安区居民，由区公租房公司直接收购旧房，收购后的房源将纳入保障性租赁住房体系。整个置换流程清晰规范：

• 居民先选购静安区内心仪新房并完成认购，锁定房源及价格
• 随后提出收购申请，由第三方评估机构对旧房进行公正估值
• 价格达成一致后，凭新房网签合同办理旧房交易过户手续，房管部门全程监管

这一创新探索模式，既解决了改善型居民「旧房卖不掉」的痛点，又为保障性租赁住房筹措了房源，助力新市民、青年人缓解租房压力，为全市推广提供了可复制经验。

海南：规范公积金提取，防范资金风险

海南发布公积金提取新规，进一步细化二手房提取审核标准，对非首套且无贷款的二手房提取公积金增设「过户满 6 个月」等待期，同时自今年 4 月 1 日起，海南全面开展住房公积金缴存人子女购房提取住房公积金业务，支持缴存人提取住房公积金支付子女购房首付款。明确多类特殊交易场景的提取要求，加强对违规提取行为的信用惩戒，严厉遏制公积金资金挪用等违规行为，切实防范公积金资金运行风险，保障资金安全合规使用。

市场动态

上海：保利 59.22 亿元溢价竞得中山公园核心宅地

3 月 30 日，2026 年上海第二批次土拍唯一宅地——长宁区中山公园 C040101 单元 E1-17、E1-21 地块，经过 41 轮竞价，被央企保利发展以 59.22 亿元摘得，成交楼板价 77,697 元/㎡，溢价率 6.43%。该地块土地出让面积约 2.9 万㎡，规划建筑面积约 7.62 万㎡，需配建保障性租赁住房及社区级公共服务设施，且邻近轨交站点、商业体及中山公园，区位优势显著。值得注意的是，长宁区内环内已近 17 年未有纯宅地供应，此次成交标志着上海内环核心地段豪宅市场重新崛起，也成为上海土地市场未来走向的重要风向标。

北京：首开底价摘得通州城市副中心宅地

4 月 2 日，北京 2026 年 4 月首场土拍顺利落幕，首开股份以 17.69 亿元底价竞得通州城市副中心 0703 街区一宗涉宅用地，成交楼面价 19,154 元/㎡，溢价率 0%。该地块用地性质包含二类居住用地与托幼用地，规划建筑面积约 9.24 万㎡，其中住宅建面约 8.93 万㎡，将配套建设幼儿园，助力通州城市副中心居住配套完善。

成都：5 宗涉宅用地全部成交，总收金超 26 亿元

3 月 31 日，成都集中出让 5 宗涉宅用地，分别位于锦江、青羊、武侯、成华、新都五大城区，总起始价 25.23 亿元。最终 5 宗地块全部顺利成交，无流拍情况，共收金 26.23 亿元，体现出成都土地市场整体平稳、区域需求均衡的特点。

QFLP 基金落地，吸引境外资本参与国内市场

3 月 26 日，全球物流地产龙头安博（Prologis）在北京西城区设立的「北京安博股权投资基金」完成备案，成为 2026 年北京市首只合格境外有限合伙人（QFLP）基金。该基金的落地，有助于吸引境外优质资本参与国内房地产及相关产业投资，进一步丰富国内不动产资本市场供给，拓宽行业融资渠道。

上海：二手房热度创五年新高

3 月份上海二手房市场表现亮眼，单月网签量突破 3 万套，创下近 5 年来新高，其中 3 月 28 日单日网签量达 1,585 套，刷新单日成交纪录，网签系统曾因流量过大出现短暂拥堵。从成交结构来看，总价 300 万元以下房源占比超 60%，90㎡以下小户型占比 64%，以刚需需求为主，投机成分较低，市场热度由真实居住需求驱动。

REITs 市场

创金合信北京国资商业不动产 REIT 完成申报，聚焦隆福寺城市更新

3 月 30 日，创金合信北京国资商业不动产 REIT 完成申报，该项目为北京国资体系第三单商业不动产 REIT，底层资产涉及隆福寺城市更新项目，由北京国资公司主导推进，致力于打造北京老城复兴标杆项目，涵盖商业、文化等多元业态，总占地面积约 15.5 万㎡，分三期推进改造，助力城市更新领域存量资产盘活。

中信建投-居然智家机构间 REITs 获深交所受理，深耕家居流通领域

4 月 1 日，中信建投-居然智家持有型不动产资产支持专项计划（机构间 REITs）正式获深交所受理，申报规模 24.61 亿元，原始权益人为北京居然之家家居建材市场有限公司、北京居然之家家居连锁有限公司，原始权益人初始合计认购并持有不低于 34% 的资产支持证券份额。该专项计划底层资产为北京北四环智能家居体验中心，该物业位于北京市朝阳区北四环东路 73 号院 1 号，建筑面积约 6.498 万㎡，是居然智家斥资升级改造的沉浸式智能家居体验场馆，涵盖智能家电、定制整装等多元品类。此次 REITs 申报是家居流通领域存量资产盘活的又一创新尝试，采用特殊目的载体（SPV 公司）运作模式，由居然智家统筹运营管理，助力企业拓宽融资渠道、优化资产结构，同时为同类家居流通领域存量资产盘活提供可借鉴路径。

企业动态

锦江酒店：重新递交 H 股上市申请，冲刺「A+H」两地上市

3 月 27 日，国内酒店行业龙头锦江酒店重新向港交所递交 H 股发行上市申请，此前该公司曾于 2025 年 6 月首次递交申请，此次为重新申报并更新相关文件。若上市成功，锦江酒店将成为国内首家实现「A+H」两地上市的酒店集团，进一步拓宽融资渠道，增强企业资金实力与行业影响力。此次发行对象仅限符合条件的境外投资者及境内合格投资者，上市仍需获得中国证监会、香港证监会及港交所的批准，存在一定不确定性。

厦门国贸：21.62 亿元收购上海坤昇 100% 股权及债权，获取北外滩核心地块开发权

日前，厦门国贸作为受让方，以 21.62 亿元的价格完成对上海坤昇开发建设有限公司 100% 股权及相关债权的收购，顺利斩获核心地块开发资源。据悉，上海坤昇名下核心资产为虹口北外滩 hk196-08 地块与 hk196-06 地块的项目开发权，两幅地块组合构成多用途用地，总出让面积约 1.03 公顷，规划建筑面积约 3.21 万㎡，涵盖普通商品房、商业、文化等用途，区位上临近北外滩核心区域，周边商业、教育、医疗配套完善，且曾为电影《酱园弄》取景地，具备较高的开发价值与市场潜力，此次收购也是厦门国贸布局上海核心区域、拓展优质资产的重要举措。

东亚银行：近 17 亿元增购上海地标性写字楼

近日，多个市场消息称，东亚银行完成了对上海陆家嘴东亚银行金融大厦核心办公物业的收购，交易标的为 12–23 层核心办公楼层，交易总价 16.8 亿元，收购面积约 4.2 万㎡，折合单价约 4 万元/㎡。交易对手为 ESR 旗下亚腾资产管理（ARA Asset Management，简称 ARA），ARA 在 2015 年购入相关物业，彼时媒体报道的交易价格为 27 亿元。

增持完成后，东亚银行合计持有该大厦约 82% 面积，约 7.83 万㎡，进一步巩固陆家嘴金融城总部楼宇的自持属性。「相关物业将由东亚银行集团长期持有，进一步彰显对内地市场的坚定信心，以及长期深耕内地市场的承诺。」

东亚银行金融大厦曾用名高宝金融大厦，由高鹏上海房地产发展有限公司开发，总建筑面积 91,705.28㎡，竣工时间 2009 年，土地年限 50 年至 2055 年 3 月。建成之初，2008 年底，东亚银行便斥资约 10 亿元购入大厦 10 层约 2.2 万㎡并获得永久冠名权，由此大厦更名为东亚银行金融大厦，作为其总部使用。

信息显示，除东亚银行所购物业，大厦剩余面积历史上有多个交易记录可查：

• 2009 年，大厦 18 套总面积 12,013.12㎡以 55,000 元/㎡的均价向散户出售。世界铜王王文银当时就在东亚银行金融大厦买下一层用作私人办公室。
• 2015 年 12 月，新加坡上市公司亚腾资产管理有限公司买入大厦剩余整栋股权，交易涉及楼面面积 4.1 万㎡，价格 27 亿元人民币，单价 65,800 元/㎡，是当年国内办公物业交易的大宗成交案例。