现房销售改革扩围，商业REITs与存量资产盘活持续推进

本期速览

政策 | 20余城出台住房销售改革细则；荆门新出让宅地原则上现房销售，北京新政后首宗住宅用地29.36亿元成交。
销售 | 1—10月百强房企权益销售额同比降11.1%，78家可比企业中，央企销售份额升至53.8%，民企销售同比降24.9%。
土地 | 10月300城住宅用地成交建面同比增91.8%、出让金增89.0%，平均溢价率仅1.49%，底价成交仍占主流。
更新 | 上海K11拟补缴约10亿元续期20年，最终以出让合同为准；北京亦庄壹天地UNiONE计划2027年下半年亮相。
企业 | 万科以约6.62亿元物业及车位抵偿万物云应付款；新城商业REIT基金合同生效，净认购约15.53亿元。
债务 | 荣盛拟以现金及捷克项目权益重组约30亿元境外债本金，另涉利息约2.99亿元，仍取决于持有人接受度。
香港 | 10月住宅楼宇买卖登记4512宗，环比降5.2%；一手私宅登记1383宗为利嘉阁统计口径，市场预测仍需成交数据验证。

01 政策与城市更新

20余城落地住房销售改革细则，荆门新出让宅地原则上实行现房销售

中新社11月5日报道，湖北荆门当日发布商品房销售新政，明确8月28日后新出让土地的商品住房项目原则上实行现房销售。现房项目土地出让价款首付款不低于50%，余款最长可延至两年内缴清，并实行项目主办银行制。

据中指研究院监测，截至11月5日，北京、上海、广州、深圳、武汉、杭州等20多个城市已出台销售制度改革实施细则，南昌、绵阳、泸州等地另在公开征求意见。各地普遍以8月28日为新老划断节点，预售项目须达到单体建筑主体结构封顶。

北京新政后首宗住宅用地29.36亿元成交，优先现房销售并试点抬板设计

11月3日，北京昌平区北七家镇歇甲庄村地块由中建智地与未来科学城联合体以29.36亿元底价竞得。地块用地规模约8.89公顷、规划地上建筑面积约10.09万平方米，为8月28日销售制度改革后北京出让的首宗住宅用地。

出让条件明确项目优先选择现房销售，并允许采用抬板设计，通过平台利用地上地下立体空间。土地供应、规划设计与住房品质提升进一步联动；在现房销售模式下，企业需要依靠自有资金和项目融资支撑开发，投资决策更依赖地块产品力。

南京细化住房销售新政，试点现房带押销售并前置规划方案审查

南京市住房保障和房产局等部门联合印发实施意见（试行），从预售管理、现房销售、项目公司制和主办银行制等九个方面细化销售制度改革。符合条件的项目在未解除土地或在建工程抵押的情况下，经开发企业、原抵押权银行与购房人协商一致，可申请带押销售。

购房资金须纳入监管账户封闭管理，完成交易登记后优先偿还原抵押贷款；同时推行规划方案预审查与工程审批提速。住建部官网11月3日转载报道指出，该组合措施兼顾交付安全与资金周转。

02 市场动态

百强房企销售降幅收窄，央企可比销售份额升至53.8%

克而瑞11月6日发布数据，2026年1—10月权益榜TOP100房企销售总额17941.6亿元，同比下降11.1%，降幅较1—9月收窄0.3个百分点。10月单月销售1841.4亿元，同比下降8.3%、环比基本持平，传统旺季未现明显放量。

按两年均在榜的78家可比口径，央企销售金额占比由47.9%升至53.8%，同比仅降1.9%；民企占比由21.7%降至18.6%，销售同比下降24.9%。78家中仅21家实现同比正增长。另据中指研究院，1—10月百强房企全口径销售额25370.6亿元，千亿房企为6家，较上年同期减少1家。

300城宅地成交同比增九成，平均溢价率1.49%创近年月度新低

中指研究院数据显示，10月300城住宅用地成交规划建筑面积约1.08亿平方米，同比增长91.8%；出让金3756亿元，同比增长89.0%。放量主要来自9月供地加快后的结转，三四线城市建面与出让金占比分别为86%和73%。

当月平均溢价率仅1.49%，较9月下降5.29个百分点，为近年月度新低，底价成交仍是主流。1—10月300城宅地成交3.40亿平方米，同比下降4.4%；出让金1.43万亿元，同比下降6.4%。11月北京、上海、广州、深圳等八个重点城市将有116宗涉宅用地出让，起始总价超768亿元。

03 项目动态

上海K11拟补缴约10亿元续期20年，商业用地年限与REIT估值同步受关注

上海香港新世界大厦（K11购物艺术中心综合体）披露土地使用权续期方案，拟续期20年，补地价及相关税费暂估约10亿元。使用期限拟由2044年12月延至2064年12月，剩余年限由18.67年提升至38.67年。区级初审意见已初步同意续期20年，最终以签订出让合同为准。

项目同步申报公募REIT。广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金9月19日获上交所受理，拟募集38.18亿元。申报材料显示，项目账面价值21.68亿元、续期后评估价值45.68亿元，评估增值率110.69%。

亦庄创意生活广场改造发布“壹天地UNiONE”，计划2027年下半年亮相

北京经开区披露，原亦庄创意生活广场改造项目正式发布新案名壹天地UNiONE，定位为立体式公园商业综合体与产商文旅融合地标，计划2027年下半年亮相。项目是北京经开区首批投用的商业综合体，北京第二家山姆会员商店、区域首家影院与首家星巴克均曾落地于此，此次改造被列为城市更新及存量空间盘活重点项目。

建设单位北京经开投资开发股份有限公司表示，将围绕青年运动社交、科技美学体验、主理人品牌孵化三类场景重构业态，并发展夜间经济。

04 企业动态

万科以约6.62亿元物业及车位抵偿万物云应付款，涉及191项资产

万物云11月2日公告，若干附属公司与万科控制的卖方及债务人订立一系列债务清偿协议，通过转让物业或车位结清应付款项。总代价约6.62亿元，其中约6.59亿元用于抵销应收款，万物云另以现金支付225.17万元。

用于清偿的资产共191项，涵盖住宅、售楼处、车位与商铺，分布于佛山、长沙、石家庄、青岛、济南、郑州等城市。万物云表示，以物业抵债有助于降低应收款回收不确定性并维持资产流动性。万科为其控股股东，本次交易构成关连交易。

新城商业REIT基金合同生效，净认购金额约15.53亿元

新城控股11月3日晚公告，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金基金合同生效。经德勤华永验资，募集期间有效认购份额5亿份，净认购金额约15.53亿元，底层资产为吾悦广场商业项目。

这是公司通过公募REIT盘活自持商业资产的重要一步。商业REIT有助于衔接投融管退，产品长期表现仍取决于底层项目运营稳定性与租金水平。

荣盛拟以现金及捷克项目权益重组约30亿元境外债本金

荣盛发展11月2日公告债务重组方案，拟以纯交换要约方式，通过现金及境外房地产项目权益回购并注销部分境外存续债券，对应化解约人民币30亿元等值美元债本金及相关利息约2.99亿元。

拟用于清偿的资产为子公司持有的捷克南摩拉维亚州一房地产项目公司全部股权。以2026年6月30日为评估基准日，该公司股东全部权益评估值约1.82亿元。公司称重组旨在压降即期偿付压力、减少现金消耗，方案能否落地仍取决于境外债券持有人接受度。

05 海外动态

香港10月住宅买卖登记4512宗、环比降5.2%，一手私宅相对抗跌

香港土地注册处11月3日公布，10月送交注册的各类楼宇买卖合约共5795份，环比下降10.0%、同比下降19.4%，总值500亿港元；其中住宅楼宇合约4512份，环比下降5.2%、同比下降21.0%，总值423亿港元。

利嘉阁地产研究部指出，登记数字主要反映9月中旬至10月上旬市况，尚未完全体现近期一手市场表现。按利嘉阁统计口径，10月一手私宅登记1383宗，环比微跌4.6%。该机构预计11月整体登记量有望回升约两成至约6930宗。

香港置业预计全年楼价保持双位数升幅，地产股上涨与租赁线索仍待成交验证

香港置业10月下旬公布的置业意向调查及分析认为，人口增加和租赁需求，叠加施政报告及五年规划因素，有望支持楼市，预计全年楼价保持双位数升幅。这是机构判断，仍需后续成交数据验证。

11月5日，香港地产股上涨，新鸿基地产涨4.93%至119.2港元，恒基地产涨3.98%，恒隆地产涨3.60%，九龙仓集团涨2.02%。另据媒体报道，华为正洽租新鸿基位于西九龙ONE IGC的两层楼面。