GRA 市场周报（2026-07-18）

政策动态

商务部等九部门支持零售主体发行 ABS 和 REITs

九部门联合印发《关于加快零售业创新发展的意见》，明确支持符合条件的零售经营主体发行 ABS 和商业不动产 REITs；同时支持百货商场、购物中心、社区商业、农贸市场等消费基础设施项目发行基础设施领域 REITs。从顶层设计层面扩容消费基础设施 REITs 底层资产品类，预计将推动零售类优质物业加速进入 REITs 发行通道。当前商业不动产 REITs 在审项目已超 20 单、累计拟募资突破 750 亿元，该政策将进一步扩大可证券化资产池。

市场动态

成都武侯区宅地溢价 18.5%，6 家房企激烈争夺

成都武侯区两宗宅地上拍，其中核心地块吸引厦门国贸、保利、建发、中海、绿城等 6 家房企竞拍，经过 38 轮竞价，厦门国贸旗下公司以楼面价 23,700 元/㎡竞得，成交总价 7.90 亿元，溢价率 18.5%。同日，金牛区两宗宅地由邦泰以底价 7.86 亿元斩获，总建面约 5.69 万㎡。成都上半年新房成交套数全国第一（31,936 套），核心城区优质地块仍具稀缺性溢价，但远郊地块底价成交乃至流拍并存，城市内部冷热分化延续。

绿城竞得武进长沟河 1 号地块，楼面价 12,073 元/㎡

7 月 12 日，历经 98 轮竞价后长沟河 1 号地块成功出让，由常州港新置业有限公司（绿城）竞得，总价 58,766 万元，楼面单价 12,073 元/㎡，溢价率 19.8%。地块位于湖塘镇人民中路北侧、西园路东侧，占地面积 47,957㎡，容积率仅 1.015，建筑高度上限 40 米，为 2017 年至今常州主城出让容积率最低的住宅用地，稀缺属性拉满。

首单央企商业不动产 REITs——华夏保利商业 REIT 正式发售，公众认购超额

华夏保利商业 REIT（508605）7 月 15 日正式发售，为首单获批的央企商业不动产公募 REITs。底层资产为广州珠江新城保利中心（超甲级写字楼，8.2 万㎡）与佛山千灯湖保利水城·时光汇（购物中心，15.3 万㎡，出租率 92.74%）。发行价 3.593 元/份，发售 5 亿份，拟募资 17.97 亿元，预测分派率约 5.99%–6.01%。网下认购倍数仅 1.00 倍，定价锚定询价区间下限；但公众投资者认购超额，7 月 15 日当日即触发提前结束募集。同期，首批 4 只中证 REITs 指数基金全部完成募集，合计带来约 12 亿元增量资金。8 月保险资金投资商业不动产 REITs 限制将正式放开。市场正从「打新博弈」转向基于资产质地与分派率的价值投资逻辑。网下机构谨慎但公众超额，反映定价理性回归后配置型资金开始入场。8 月险资解禁或成市场关键催化剂。

全国首单绿色保障性租赁住房类 REITs 挂牌上市

「华安资产-国泰海通-浦开集团慧智保障性租赁住房绿色资产支持专项计划」7 月 9 日在上交所挂牌，为全国首单绿色保租房类 REITs，也是上海最大规模类 REITs。发行总规模 36.50 亿元，优先级票面利率仅 1.95%（创同规模类 REITs 利率历史新低），认购倍数 3.32 倍。底层资产为「慧智·仁恒派」「慧智·有巢」「慧智·芳华」三大租赁住房项目，均位于浦东核心区，按绿色建筑标准打造。

项目动态

上海虹桥阿里中心二期拟「商改保」，275 间长租公寓规划启动

虹桥阿里中心二期约 9,000㎡闲置办公空间拟转型为长租公寓，规划 275 间面向年轻人的保租房，目前处于方案筹备阶段。项目此前已将 5,219㎡裙楼改造为 92 间客房中高端酒店（建国璞隐酒店），2024 年 11 月开业后非展期入住率超 80%，园区整体入驻率从 60% 拉升至 80%。政策依据为 2025 年 7 月上海《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，明确存量商办可兼容租赁住房和人才公寓。

上海陆家嘴星展银行大厦交易：拼多多 33.7 亿元全款收购

近日，上海楼市再迎重磅大宗交易，互联网头部企业拼多多完成大手笔资产收购，以 33.7 亿元全款拿下陆家嘴核心地标星展银行大厦，刷新今年上海商办市场交易纪录。项目坐落于上海浦东陆家嘴核心位置，临近地铁 2 号线陆家嘴地铁站，周边有汇亚大厦、富士康大厦、上海银行大厦、时代金融中心、中银大厦等。对于大厦最新入驻情况，大厦工作人员向界面新闻透露，「有一部分电商已经入驻。」此外，星展银行工作人员也向记者证实，已知悉拼多多收购大厦事宜，但目前尚未确定搬离的时间。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，在陆家嘴核心区位斥资 33 亿元整栋收购，其信号意义不容忽视，反映了头部企业对上海作为国际金融中心和消费中心长期价值的认可。

宝安体量最大「非居改保」项目签约

7 月 16 日，深圳市新桥黄埔股份合作公司、深圳市曾氏兄弟物业管理有限公司与上海建工集团股份有限公司三方正式签署仁恒缤纷荟 B 座「非居改保」项目合作协议。这标志着宝安区截至目前体量最大的「非居住房屋改建保障性租赁住房」项目正式进入施工阶段。项目改建范围位于仁恒缤纷荟大厦 B 座第 4 层至第 32 层，共计 27 层，原为闲置办公空间，总建筑面积 34,890.49 平方米。改建后，预计将提供 597 套保障性租赁住房，涵盖 50 平方米和 100 平方米两种面积、四种户型——50 平方米户型 496 套（含两房一厅、三房一厅），100 平方米户型 101 套（含三房一厅、四房一厅），可满足约 1,500 人的居住需求。项目紧邻新桥东工业园——深圳首个平方公里级「工改工」城市更新项目、首批「工业上楼」示范园区。据前期摸排，周边已有 27 家规上、国高、专精特新企业合计 611 人有意向入住。

企业动态

大家财险挂牌深圳南山两处商业地产，预估价值近 30 亿元

大家财险通过上海联合产权交易所挂牌转让深圳南山区财富金融大厦 C11 地块（行业龙头专属办公写字楼）及 D06 地块（四栋商业独栋），预估总价值接近 30 亿元。标的方圆 5 公里内聚集腾讯、阿里中心、百度大湾区总部等头部企业。「主楼大约会报价 20 亿元，四独栋各 2 亿元。」一位相关人士称，目前仍在预披露征集意向投资人阶段，转让底价以正式披露为准。

泰康投资双基金同日备案，注册规模合计 40 亿元

7 月 10 日，北京泰康投资管理有限公司发起设立的泰康嘉丰母基金、泰康嘉丰产业整合基金同日完成中国证券投资基金业协会备案。两只基金在中国银行保险资产管理业协会注册规模合计 40 亿元。时值泰康保险集团成立三十周年、泰康资产成立二十周年，两只新基金的落地标志着北京泰康投资发挥保险资金长期资本属性，多策略股权配置进一步拓展。母基金二期围绕硬科技和大健康赛道配置；产业整合基金联合产业链龙头和头部并购基金，投资医疗、科技产业链整合及成熟业务并购机会。

险资「联合 LP+双 GP」组团接手中关村地标鼎好 DH3 大厦

近日，友邦人寿、大家人寿、中宏人寿与无锡城安鼎瑞共同担任 LP，由两家专业机构担任 GP，以 61 亿元基金规模接手中关村地标鼎好 DH3 大厦（原鼎好大厦）。投资方式从单一险企直投转向「联合出资+专业受托管理」新模式。

海外动态

GLP J-REIT 407 亿日元收购日本三处物流资产

GLP J-REIT（TSE:3281）于 7 月 15 日达成协议，收购日本三处物流资产的信托受益权，收购总价 407 亿日元（按 1 日元≈0.048 人民币估算，约 19.54 亿元人民币）。日本物流 REITs 持续扩张，反映机构投资者对日本物流资产租金增长与需求韧性的持续看好。同日，Comforia Residential REIT 宣布以约 102.63 亿日元收购东京都市圈五处租赁住宅物业；Lendlease 与 PGGM 宣布建立日本现代化合作伙伴关系（Japan Modernisation Partnership），投资能力高达 1,200 亿日元（约 57.6 亿元人民币），聚焦东京都市圈及大阪都市圈的物流与办公资产。日本不动产市场在低利率环境下持续吸引境内外资本，物流与多户住宅为当前最受青睐的细分赛道。