GRA 市场周报（2025-05-05）

宏观政策

国家标准《住宅项目规范》发布，5 月 1 日起实施

新规范以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。主要内容包括：

• 新建住宅建筑层高不低于 3 米，4 层及以上住宅设置电梯
• 提高墙体和楼板隔声性能
• 提高户门、卫生间门的通行净宽
• 提高阳台等临空处栏杆高度
• 要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内
• 要求空调室外机安装在专用平台
• 规定不同气候区供暖、空调设施设置要求

上海：出台灵活就业人员住房公积金「新政」，6 月 1 日起施行

近日，上海市住房公积金管理委员会印发《上海市灵活就业人员自愿缴存、提取和使用住房公积金实施办法》（沪公积金管委会〔2025〕1 号，以下简称《实施办法》）。《实施办法》明确本市灵活就业人员自愿缴存住房公积金后，按规定享有购房时申请公积金贷款等权利。同时，不设户籍条件限制，在上海灵活就业的本市户籍人员、外省市户籍人员、港澳台居民以及外国人均可参加。该办法自 2025 年 6 月 1 日起施行。

专项政策

上海：第四季「保租房毕业季进校园」启动，筹集超 1 万套房源

4 月 27 日，「保租房毕业季进校园」（第四季）高校毕业生安居保障专项行动启动。此次行动的主题为「青春启航，安居筑梦」，重点聚焦在沪应届高校毕业生群体，通过分片设立专场、线上线下联动推进。线下部分定于以下时间和地点举办四场供需对接服务：

• 4 月 27 日：同济大学（四平路校区）
• 5 月 9 日：上海第二工业大学（金海路校区）
• 5 月 16 日：上海交通大学（闵行校区）
• 5 月 23 日：上海对外经贸大学（松江校区）

本次专项行动，主办方组织一批区位便捷、户型合适、价格合理的保障性租赁住房，定向保障存在住房困难的在沪应届高校毕业生。按照本市保障性租赁住房建设供应实际，共筹集 70 余个保租房项目、超过 1 万套保租房房源。户型上，以一居室和可拆套供应的二居室为主，同时有部分宿舍型床位可供毕业生选择租赁。价格上，以月租金 2,500–3,000 元左右房源为主，部分保租房项目方对高校应届毕业生开展一年期的租金集中让利活动，并推出「折上折」「首月、首年优惠」等优惠举措。

市场动态

杭州：6 宗涉宅用地收金 125.76 亿元，核心区地块竞争激烈、冷热分化加剧

4 月 28 日，杭州迎来 6 宗涉宅用地出让，涉及康桥单元、双浦车辆段、世纪城核心单元、萧山城区市北单元、西站新城单元、开发区单元，总土地面积 402,060㎡，总规划建筑面积 573,289.6㎡，总起始价 102.76 亿元。最终 4 宗地块溢价成交、2 宗地块底价成交，6 宗地块共揽金 125.76 亿元，整体平均溢价率 22.4%。

本次土拍呈现明显的分化格局：核心地块（世纪城、市北）与外围地块（双浦、钱塘）溢价率差异显著，房企拿地依旧谨慎，聚焦低风险、流速高的项目。此外，本土房企主导拿地积极补仓：其中滨江集团斩获萧山城区市北单元、西站新城单元、康桥单元地块，积极补仓稳住市场份额；建杭置业斩获开发区单元地块；外来国央企保利发展、建发地产分别摘得世纪城和双浦地块。

上海：黄浦区金陵路余庆里 7 幅地块包 73.27 亿元协议出让，楼板价约 8.15 万元/㎡

近日，黄浦区金陵路余庆里的 7 幅地块包正式进行了协议出让，由上海黄浦城市更新建设发展有限公司以 73.2654 亿元摘得，该公司由金外滩集团（40%）与上海地产集团（60%）合资。该地块的出让采用「场所联动」模式，未来会在上海联合产权交易所进行股权转让。余庆里土地包位于嘉里金陵东项目的西侧、大世界东侧，城市更新范围包含原来的云南路美食街，也是金陵路城市更新的第二大重磅项目。该 7 幅地块总计容面积约 8.98 万㎡，以 73.2654 亿元总价格计算，楼板价约为 8.15 万元/㎡，包含：

• 超高层住宅及风貌别墅 3.94 万㎡
• 租赁住宅 0.74 万㎡
• 办公 1.32 万㎡
• 商业 2.94 万㎡

上海新房热度持续攀升，「小阳春」态势不减：翡雲悦府认购率达 412%

4 月 27 日，浦东新区新杨思板块红盘翡雲悦府（备案名：翡云名庭）线下开盘。项目首批推出 228 套房源，凭借优越的区位优势与产品品质，当日便宣告售罄。翡雲悦府建筑面积约 120–140㎡ 的小高层住宅，过会均价为 10.72 万元/㎡。首开获得 939 组认购，认购率约 412%，成功刷新今年上海新盘最高认购数，入围积分近 64 分，为今年以来最高入围积分。

该项目由华润置地、越秀、中能建联合体打造。2024 年 11 月 27 日，联合体以 78.97 亿元高价成功竞得，成交楼面价高达 74,426 元/㎡，溢价率达 40.37%，成为当年土拍的焦点地块。同时，它也是全市实施「双高双竞」交易规则后，首个触发竞「高品质建设」指标的项目。

并且，项目坐落于浦东内中环的黄金地段——新杨思。新杨思作为浦东「金色中环」发展带的核心区域，区位优势显著，三公里范围内环绕着前滩、世博、陆家嘴等城市核心区，占据着上海主城区稀缺的地段。

项目动态

武汉：华发优生活·武汉华宜华发四季店在东西湖区开业

4 月 29 日，武汉华宜华发四季店正式开业，门店坐落于东西湖区核心位置，临近地铁，公交环绕。门店全能配套，应有尽有，国企运营，安心无忧。

企业动态

睿星资本 Greystar：收购西班牙马德里开发用地，新增 458 套灵活居住公寓

4 月 28 日，睿星资本 Greystar 宣布已从 Bermejo & Williamson 房地产公司（「BWRE」）手中收购位于西班牙马德里的一处开发用地，将为其不断扩张的灵活居住业务新增 458 套公寓。该项目已获得市政府许可，并从 Eldridge Real Estate Credit 获得了 5,610 万欧元的建筑贷款。

该地块位于马德里高级住宅区 Boadilla del Monte，预计 2027 年竣工。项目将为旗下品牌「Be Casa」新增开间、一居和两居户型的公寓组合。睿星资本 Greystar 于 2025 年 1 月将该品牌扩展到巴塞罗那和毕尔巴鄂，目前拥有 5,000 余套全装公寓。

深铁集团联袂万科与华为：签署 2025 版战略合作协议

4 月 28 日，深铁集团、万科集团与华为在华为坂田基地签署 2025 版战略合作协议，标志着各方将持续深化战略合作伙伴关系。2018 年深铁集团与华为首次签订战略协议以来，双方在数字化转型、科技创新、云计算大数据、网络通信等领域取得了各项成果。本次合作协议的续签，标志着深铁集团与华为继续「强强联手」拓展双方合作的深度和广度，在数字化转型、地铁、城际、枢纽、房地产、商业经营、物流等多个领域，开展广泛、深入、全面的合作。

兰博基尼：在华首个公寓项目 31 套打包挂牌转让

4 月 25 日，来自上海联合产权交易所的消息显示，兰博基尼在中国首个高端地产项目——成都兰博基尼中心，因开发商成都东和房地产有限公司长期停工，目前已有 31 套公寓打包挂牌转让。成都兰基中心位于青羊区人民南路一段核心地段，总建筑面积达 23 万㎡，由 A 塔（酒店+公寓）和 B 塔（公寓）组成。该项目此次转让共涉及 31 个标的，建筑面积从 70 多㎡ 到 500 多㎡ 不等，用途均为商业办公。其中一套 232.51㎡ 的公寓，从最初的 1,076.66 万元估值一路降至 604 万元起拍价，单价约 2.6 万元/㎡，较开盘价近乎腰斩。物业管理费高达 15 元/㎡，也反映出项目定位的高端属性。

恒大：香港法院对其清盘作出关键裁决，经济权益持有者被排除

5 月 2 日，中国恒大发布有关清盘的进一步消息，中国香港高等法院已于 4 月 17 日就中国恒大集团清盘程序作出关键裁决，明确仅法定债权人可参与或成为清盘监督机构，经济权益持有者被排除在外。法院同时支持清盘人排除股东参与决策，恒大股票将继续停牌。

市场数据

上海二手房市场趋稳，4 月成交 23,416 套、同比增约 29%

上海 4 月份二手房共计成交 23,416 套，环比 3 月 29,369 套下跌约 20.27%；同比 2024 年 4 月 18,101 套上涨约 29%。日均成交 780 套，环比 3 月 947 套下跌约 17.63%；同比 2024 年 4 月 603 套上涨约 29%。4 月全市小区基价约为 55,953 元/㎡，同比去年同期下降 8.48%，环比 3 月下降 0.53%。市场持续以价换量。

一季度全国房地产大宗交易 71 宗、总金额 448 亿元

一季度全国房地产大宗交易共成交 71 宗，总金额 448 亿元，与去年同期基本持平。从区域分布看，华东地区（205 亿元）以 46% 的占比主导市场，华南（153 亿元）、华北（70 亿元）紧随其后。值得注意的是，华东的强势表现不仅源于上海（185 亿元，占全国 41%）的拉动，浙江、江苏等地工业地产及产业园区的资产处置也贡献显著，区域经济韧性与产业集聚效应凸显。

从资本来源看，金融银行保险机构以绝对优势占据成交金额榜首。私营民企在交易数量上表现活跃，虽单笔金额较小，但涉及业态更趋多元，涵盖商务园区、零售等细分领域。地方政府平台公司亦动作频频，反映出「国资托底」与存量资产盘活的政策导向。