GRA 市场周报（2026-01-04）

政策动态

财政部、国家税务总局：调整个人销售住房增值税政策，购买 2 年以上免征

财政部、国家税务总局 12 月 29 日发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》：

• 个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 3% 的征收率全额缴纳增值税
• 个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税

本公告自 2026 年 1 月 1 日起施行。

国务院：拟放开放宽除个别超大城市外的落户限制

12 月 23 日，国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制工作情况的报告提请全国人大常委会会议审议。报告显示，2019 年至 2024 年，全国常住人口城镇化率从 62.7% 提高到 67%，城乡居民人均可支配收入之比从 2.64 缩小至 2.34。近年来我国城乡要素流动更加顺畅，但部分人口集中流入城市义务教育阶段公办学位、公租房等资源紧张，农村闲置农房盘活利用途径不多等问题仍需继续优化健全。

报告指出，我国城乡要素流动更加顺畅，深入推进农业转移人口市民化。深化户籍制度改革，城区常住人口 300 万以下城市落户限制基本取消，城区常住人口 300 万至 500 万城市落户条件进一步放宽，超大特大城市积分落户政策不断优化。

市场动态

上海：年末 5 宗「城中村」旧改地块协议出让，成交 46.68 亿元

上海规划和自然资源局信息显示，12 月 25 日至 26 日，上海市以协议出让方式成交 5 宗「城中村」旧改地块，总成交金额达 46.68 亿元，分布于宝山区、奉贤区及浦东新区。

• 宝山顾村地块由深耕本地的大华集团摘得，成交总价 12.2289 亿元，楼面价 23,508 元/㎡。该地块隶属于顾村老集镇「城中村」改造项目，土地面积 2.89 公顷，容积率 1.8，规划建筑面积 5.202 万平方米。根据要求，需配建生活垃圾房、装修垃圾房及大件垃圾房各一处
• 奉贤贝港地块由贝港&瑞安联合体竞得，成交总价 3.6259 亿元，成交楼面价 16,802 元/㎡。该地块属于贝港地区「城中村」改造项目的子地块，土地面积 1.66 公顷，容积率 1.3，建筑面积 2.158 万平方米。地块要求综合设置不低于 100 平方米的底层商业，且全装修住宅建筑面积需占总住宅建筑面积的 50% 以上
• 浦东新区周浦梓潼居民区 C 区部分地块由中建八局&康桥实业联合体竞得，成交总价 2.9940 亿元，楼面价 30,879 元/㎡。该地块属于梓潼居民区 C 区部分地块「城中村」改造项目，土地面积 0.96 公顷，容积率 1.01，建筑面积 0.97 万平方米
• 浦东新区北蔡地块归属浦发集团，成交总价 8.4476 亿元，楼面价 42,513 元/㎡。该地块属于北蔡镇老集镇地块「城中村」改造项目，土地面积 1.11 公顷，容积率 1.79，建筑面积 1.987 万平方米。受让人需按出让年限自持 100% 计容建筑面积的社区商业物业

华夏股权携手华润置地落地 3 亿元购物中心 Pre-REITs 基金润盈华夏

2025 年 12 月 25 日，华夏基金旗下全资子公司华夏股权携手华润置地成功设立购物中心私募股权投资基金润盈华夏。润盈华夏的基金规模为人民币 3 亿元，由华夏股权作为基金管理人，和华润置地、国内领先的专业机构投资者共同出资设立，是近年来国内首单由公募基金私募股权子公司设立的 Pre-REITs 基金。

润盈华夏聚焦投资优质购物中心，采取「在营+开发」的混合投资策略，拟投西安西咸万象城、贵阳万象汇两个在营购物中心和位于大连的在建购物中心。润盈华夏作为 Pre-REITs 策略的权益型私募股权投资基金，拟投资项目后续可在符合相关法律法规规定的前提下，优先考虑通过公募 REITs 实现退出。

招商局商业房托基金 2.06 亿港元收购首个香港学生公寓项目

12 月 29 日，招商局商业房地产投资信托基金（01503.HK）通过其全资子公司签约收购首个位于香港的学生公寓项目。此次收购的物业位于香港九龙柯士甸路，为一项存量物业资产，总楼面面积约 2.36 万平方呎，毗邻香港理工大学，地理位置优越。该物业 11 月估值为 2.13 亿港元，购买价为 2.06 亿港元，折让 3.3%。收购完成后，该物业将由房托基金计划改造为拥有 85 个床位的现代化学生公寓，低楼层区域将改造为共用生活空间，如休息室与健身中心。此举有助于进一步优化房托基金持有资产结构，为基金单位持有人带来长期可持续的价值与回报。

招商局商业房地产投资信托基金（01503.HK）是香港联交所上市的 REITs（房地产信托投资基金），由央企招商蛇口发起，2019 年 12 月上市，专注粤港澳大湾区及北京、上海的优质商业物业投资。截至 2024 年底，其物业组合包括深圳 5 处写字楼和北京 1 处零售物业，总出租率达 90.6%，年化分派收益率约 9.2%。

项目动态

鼎晖投资：收购上海静安区 base 佰舍苏河服务式公寓

12 月 29 日，位于上海静安区新疆路 518 号的 base 佰舍苏河项目，正式被鼎晖投资收入囊中。base 佰舍是锦和资管旗下的服务式公寓品牌，后者由锦和集团与华平投资共同成立，专注于存量改造。本次出售是锦和资管「投、融、管、退」中的「退出」环节，实现高位变现，而鼎晖投资此次买入，并将对项目进行改造，欲获得丰厚利润与回报。

该项目由老旧星级酒店改造而成，自 2018 年开业以来，凭借 49–165 平米的灵活户型、稳定的运营管理，入住率始终保持在 93% 以上，GOP 超 80%，展现出成熟运营的强大韧性。根据 2025 年 7 月上海发布的《商务楼宇更新提升实施意见》，该项目将完成商业金融用地兼容 R4 租赁住房的规划调整，70㎡ 以下户型占比提升至 70% 以上，满足保障性租赁住房认定标准。

KKR：完成韩国仁川清罗物流中心收购

12 月 30 日，美国私募巨头 KKR 与旗下韩国资管平台 Kreate Asset Management 联合宣布，已通过 Kreate 在韩国管理的基金完成对仁川清罗物流中心的收购。该交易被公开资料认定为迄今韩国最大的单体物流资产交易，目前暂未披露具体作价。

企业动态

信达资产、东方资产：直接通过招拍挂市场竞拍昆明军长片区土地

12 月 5 日至 22 日期间，信达资产深圳分公司旗下的两家地产公司，分四个批次竞得了昆明市嵩明职教新城军长片区约 1,035 亩土地，总计出资约 6.73 亿元。所获土地用途涵盖住宅、商业、学校、医疗及公园等，整体规划形态近似一个大型综合社区。更早的 2025 年 8 月 15 日至 11 月 20 日，东方资产旗下的昆明东谷御云房地产公司已分六批摘得军长片区约 310 亩各类用地，土地主要集中于嵩昆大道西侧，涉及总金额约 3.93 亿元。

参照片区控规图及早年恒大文旅城的宣传资料可知，信达与东方资产已获取及待出让的地块，均位于原恒大文旅城的规划范围之内。恒大文旅城当年宣称总占地约 1.6 万亩，土地主要来源于其收购的御行中天公司。这些土地中，部分已开发，部分尚未开发或未出让，另有部分已被政府收回。近期信达与东方资产通过公开招拍挂程序获取土地，极有可能是经过多方协调后，为实现债权而采取的一种特殊行权方式，其首要目的在于完成土地的确权，将资产形态予以明确。

市场数据

2025 年末上海高端市场供应端「压轴放量」，供应量环比上涨 45%

截至 12 月 30 日的数据，上海新房的供应里每 10 套里就有 3 套是单价 10 万元+ 的豪宅，供应量比前一个月上涨了 45%。仅最后一周（12 月 24 日–12 月 31 日）有约 20 个项目扎堆开盘，其中 8 个项目备案均价超 10 万元/平方米。

从全年来看，高端市场仍是上海楼市的重要支撑。上海今年有 34 个项目累计 65 次开盘「日光」，其中单价 10 万+/平方米以上豪宅项目就有 22 个，累计实现 35 次「日光」，翡雲悦府、陆家嘴前滩公馆、嘉里金陵华庭、上海壹号院等多个项目更是实现屡开屡罄。不过，高端市场内部「冰火两重天」的分化格局日益凸显，并非所有的高端项目都能实现「热销」。12 月以来开盘的单价 10 万+ 项目，仍有接近六成项目开盘认购率不足 30%。

2025 年 12 月上海新房及二手房交易继续回升，新房网签 19,544 套创年度新高

2025 年 12 月，上海新房网签总数 19,544 套，环比涨约 19.48%；二手房网签总数 22,961 套，环比涨约 0.08%。新房网签量为年度新高，二手网签则是创下近 8 个月新高。

不过，12 月的二手房挂牌价依旧在下降。根据上海头部中介机构数据显示，12 月份上海二手挂牌均价约 56,157 元/㎡，较上月底下跌了约 0.8%，自 2025 年 2 月以来已经连续 10 个月挂牌价下跌。根据上海头部机构链家数据来看，挂牌量也继续下滑：在 11 月底，链家外网挂牌量约 9.39 万套，而到 12 月底挂牌量仅有约 8.8 万套，较上月下降约 6.28%。

2025 年长三角重点城市经营性用地成交约 6,616 亿元

2025 年 1–12 月，长三角重点城市（上海、杭州、合肥、南京、苏州、无锡、常州、南通、宁波）经营性用地成交金额约 6,616 亿元，成交面积约 4,026 万㎡。

从城市土地成交排行看，杭州成交总金额位居第一，为 1,612.54 亿元，上海成交总金额位居第二，为 1,448.18 亿元。从成交面积来看，南通位居第一，成交面积 828.31 万㎡，南京位居第二，成交面积 551.12 万㎡。

从企业维度看，2025 年长三角重点城市拿地金额 TOP30 企业（单位）全口径累计拿地总额约 3,681 亿元。其中，绿城中国以 452.68 亿元位居首位，滨江集团以 379.49 亿元位居第二，而后依次是中海地产、招商蛇口、中国金茂和保利发展。