GRA 市场周报（2025-10-31）

宏观政策

「十五五」规划建议公布，房地产重点部署多项工作

10 月 28 日，新华社受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，基本确定未来五年房地产发展方向，包括：

• 完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施
• 盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施
• 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度
• 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求；因城施策增加改善性住房供给
• 建设安全舒适绿色智慧的「好房子」，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动
• 建立房屋全生命周期安全管理制度

住建部：加快构建房地产发展新模式，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区「四好」建设

10 月 29 日，住房城乡建设部召开党员干部大会，学习贯彻党的二十届四中全会精神，研究部署贯彻落实工作。会议强调，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，因城施策增加改善性住房供给，推动房地产高质量发展。大力发展智能建造、绿色建造等新型建造方式，推动建筑业工业化、数字化、绿色化转型升级，巩固提升建筑业在全球产业分工中的地位和竞争力。要在创造高品质生活上下功夫。系统推进好房子、好小区、好社区、好城区「四好」建设，建设安全舒适绿色智慧的「好房子」，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度，推进城镇老旧小区改造，建设完整社区，大力推进新型城市基础设施建设，加快城市基础设施生命线安全工程建设，完善历史文化保护传承体系。要在推进高效能治理上下功夫。持续加大治理投入，推进超大特大城市治理现代化，发挥好「一委一办一平台」作用，坚持好、发展好新时代「枫桥经验」，推动治理重心和配套资源向基层下沉，推进城市管理进社区、物业服务进家庭，推行政务服务「一网通办」、城市运行「一网统管」，不断提高城市治理科学化、精细化、智能化水平。

央行：明年初实施一次性个人信用救济政策，并动态调整房贷首付比、房贷利率

10 月 27 日，2025 年金融街论坛年会上，央行行长潘功胜重磅发声，为帮助个人加快修复信用记录，同时发挥违约信用记录的约束效力，人民银行正在研究实施一次性的个人信用救济政策，对于疫情以来违约在一定金额以下且已归还贷款的个人违约信息，将在征信系统中不予展示。这项措施计划在明年初执行。并提出将完善房地产金融宏观审慎管理，动态调整房贷首付比、房贷利率等政策工具。

商务部等 5 部门：印发《城市商业提质行动方案》，从八大维度推出具体举措

10 月 29 日，商务部等 5 部门办公厅联合印发《城市商业提质行动方案》（以下简称《方案》），从完善商业布局、推动业态升级、丰富商品供给等八大维度推出具体举措，多项内容直击市民日常消费痛点。《方案》明确支持特色商业老街、工业遗址创意街区、旅游休闲街区等创新发展，鼓励各地深入挖掘地域特色与文化底蕴，打造兼具体验感与辨识度的消费空间。

专项政策

上海：徐汇江南新村项目首次在市中心试点房票制度，叠加 2,000 元/㎡ 房票奖励

2025 年 10 月 24 日，上海市徐汇区江南新村动迁项目首次明确在市中心试点房票制度，允许居民在全市范围内选购新房和二手房，并叠加 2,000 元/平方米的房票奖励。上海房票制度自 2024 年 8 月首次在金山试点后，2025 年逐步扩展至青浦、嘉定、徐汇及浦东等区。徐汇区江南新村项目是市中心首个试点，突破区域限制，房票可全市使用，覆盖新房和二手房。

市场动态

北京：中建智地联手未来科学城以 26.012 亿元底价竞得昌平北七家地块

10 月 28 日，北京昌平区北七家镇涉宅用地成功出让，收金 26.012 亿元。地块总建筑规模 10.5 万方（其中住宅规划建面 9.1 万方），起始价 26.012 亿元，起始楼面价 24,855 元/㎡。最终中建智地置业有限公司和北京未来科学城置业有限公司联合体以总价 26.012 亿元竞得地块。

杭州：成交 2 宗宅地共 22.05 亿元，滨江浦沿地块溢价 19.33%

10 月 28 日，杭州位于滨江区、钱塘区的 2 宗住宅用地正式开启限时竞价。地块成交总价 22.05 亿元，浙江英冠、远东宏信 & 钱塘城发拿地。其中滨江浦沿宅地多家房企参与竞拍，经过 29 轮竞价，由浙江英冠溢价 19.33% 竞得，总价 172,831 万元，楼面价 25,108 元/㎡。

长沙、佛山：保利发展高溢价斩获长沙开福中心及佛山狮山镇宅地

10 月 28 日，长沙迎来 3 宗涉宅用地出让，其中雨花区 2 宗、开福区 1 宗，总土地出让面积 11.56 万㎡，总规划建面 30.25 万㎡，总起始价 16.65 亿元。最终雨花区两地块底价成交，最受关注的开福中心板块商住地经过 19 轮竞价后，由保利发展以总价 14.74 亿元竞得，溢价率 18%。

10 月 29 日，佛山成功出让一宗南海区涉宅用地，保利发展以总价 3.81 亿元斩获地块，溢价率 20%。地块位于佛山市南海区狮山镇博华路西侧地段，用地性质为综合用地（含住宅），用地面积 31,744.93㎡，规划建筑面积 72,845.6㎡，容积率不超过 2.5。

广州：越秀连续竞得 3 宗宅地，累计收金 46.78 亿元

10 月 28 日，广州再度迎来一宗番禺区宅地出让，该地块共吸引了 2 家房企参与竞价，经过 18 轮竞价后，越秀以总价 11.94 亿元竞得地块，溢价率 8.15%。10 月 30 日，广州迎来本月最后一场宅地土拍，本次土拍的 2 宗宅地位置相邻，均位于天河区，总土地出让面积 53,138.44㎡，总规划建筑面积 111,592㎡，总起始价 34.84 亿元。最终两宗地块均由越秀底价斩获，共收金 34.84 亿元。

青岛：崂山区宅地经 282 轮竞价成交，海信以 27,719 元/㎡楼面价刷新全市 TOP1

10 月 30 日，青岛土拍再出热门地块，崂山区王家村 9.7 亩宅地经过 282 轮竞价后成交，海信以楼面价 27,719 元/㎡斩获地块，溢价率达 25.77%，该成交楼面价也刷新了青岛涉宅用地楼面价 TOP1 位置。

项目动态

上海：城投宽庭「宽岚·大境」高端服务式公寓开启试营业

2025 年 10 月 28 日，上海城投宽庭旗下全新高端服务式公寓品牌「宽岚·大境」首作，正式启动试营业。「宽岚·大境」坐落于上海黄浦区豫园板块，堪称老城厢的文脉核心，步行至豫园地铁站仅约 200 米，轨交 10/14 号线双线覆盖，生活圈内贯通人民广场、外滩、新天地、淮海路、静安寺等核心地标环伺，既承载人文底蕴，又尽揽都会活力，形成「步行生活圈+轨交通勤圈」双重优势。

上海：七宝万金中心 T8 栋独栋办公成交 1,791.01㎡，买家为山东民营企业

近日，山东某民营企业成功购入万金中心 T8 栋独栋办公空间，成交面积 1,791.01㎡。万金中心是万科集团与金地商置联合打造的高端商务综合体，地处南虹桥核心区域，毗邻 1,200 亩闵行文化公园，交通便利，汇聚地铁 9 号线七宝站、10 号线航中路站，距虹桥机场仅 4.3 公里，10 分钟可达。

西安：安居集团全新公寓品牌「乐漾公寓」正式面世

由西安市安居建设管理集团有限公司全资打造的全新公寓品牌——乐漾公寓正式面世，延续国企品质基因，以「young」为核，为 20–35 岁青年群体构建集居住、社交、共创于一体的品质生活平台。

上海：吴泾方隅服务公寓云端发布会举办，方隅 5.5 产品正式发布

10 月 23 日，上海吴泾方隅服务公寓云端发布会成功举办，方隅 5.5 产品正式发布。该项目是方隅与 Proprium 合作的第五个落地项目，定位大零号湾区域精英客群，以深度定制理念深耕高端租赁细分市场。业内分析认为，此举标志着长租公寓行业正从规模化发展转向精细化运营的新阶段。

企业动态

建信：市场首单持有型不动产 ABS 扩募份额上市，扩募规模 4.53 亿元、认购倍数 7.8 倍

10 月 29 日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（「建信长租」）扩募挂牌仪式顺利举行。建信长租为持有型不动产 ABS 市场的首单扩募项目，标志着市场迎来新突破，是「持续扩募机制」的有力实践，体现了产品的生命力与平台价值。本次扩募新增底层资产为南京天隆寺与江畔都会两个保障性租赁住房项目，产品辐射区域进一步扩大，抗风险能力和运营稳定性进一步提升。在发行方面采取了创新的市场化询价机制，扩募总规模 4.53 亿元，认购倍数 7.8 倍，吸引了银行理财、券商、保险、资管机构等 30 余家多元化投资机构积极参与，体现了市场对产品价值和建信住房租赁基金资管能力的充分认可。

万科：再次获得深铁不超 22 亿元借款，三季度净亏损 160.69 亿元

万科 10 月 30 日晚间公告称，经协商，公司第一大股东深圳市地铁集团有限公司向公司提供不超过 22 亿元借款，用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息，借款期限不超过 3 年。同日，万科A发布 2025 年三季报，公司第三季度营业收入 560.65 亿元，同比下降 27.30%；净利润亏损 160.69 亿元。前三季度营业收入 1,613.9 亿元，同比下降 26.61%；净利润亏损 280.16 亿元。

字节跳动：豆包科技租下上海云际尚浦约 4 万㎡，创 2025 年最大办公租赁

近日，字节跳动旗下豆包科技宣布租下位于上海杨浦区的云际尚浦（AXIOM）约 4 万平方米的办公空间，成为 2025 年最大办公租赁项目。本次扩租物业云际尚浦是美国铁狮门集团开发的高端办公项目，位于杨浦区淞沪路 770 号，地铁 10 号线和 20 号线三门路站上盖。该项目是杨浦区的地标性建筑，也是杨浦第一高楼，由两座双子塔组成，A 塔高 280 米，B 塔高 250 米。

市场数据

戴德梁行：Q3 上海大宗交易成交 12 宗、143.6 亿元，买家全部为内资

戴德梁行发布《2025Q3 上海房地产大宗交易市场回顾与展望》。数据显示，Q3 上海共成交 12 宗，总成交额为 143.6 亿元，与去年基本持平，但相较于前两季度有大幅度回升。受基金及贷款到期等因素影响，外资仍以退出为主，买家全部为内资企业或个人。法拍市场非常活跃，Q3 法拍成交共四宗，占总成交总金额的 21%，主要买家为 AMC 公司、民营企业、高净值个人。