GRA 市场周报（2026-01-11）

政策动态

证监会：发布 REITs 市场高质量发展通知，同步推出商业不动产 REITs 试点

2025 年 12 月 31 日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，同时出台《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》。沪深交易所同步修订发布公募 REITs 业务规则，护航 REITs 市场高质量发展。

证监会在《通知》中指出，要深刻认识发展商业不动产 REITs 的重要意义。推动商业不动产 REITs 市场发展是资本市场落实党中央、国务院关于「盘活存量、做优增量」「提高直接融资比重」决策部署的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段，对于推动 REITs 市场健康发展、促进 REITs 功能发挥、不断提高资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义。

沪深交易所修订发布了《公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》，并完善了相关配套业务指引及指南。本次修订旨在进一步完善不动产投资信托基金（REITs）业务规则体系，健全市场功能，保障商业不动产 REITs 试点平稳起步，推动 REITs 市场高质量发展，增强多层次资本市场服务实体经济质效。修订后的《不动产基金业务办法》重点从以下三方面对 REITs 业务规则进行了优化完善：

• 完善基本规则，夯实 REITs 规范运作制度基础
• 优化标准规范，进一步提升制度适应性和包容性
• 强化信息披露要求，切实保护投资者合法权益

《求是》发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》

《求是》杂志于 2026 年 1 月 1 日刊发的特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，分析了当前房地产市场供求关系变化、转型挑战及政策方向。

文章指出，当前市场正经历供需关系转变带来的深度调整，但我国房地产业在国民经济中的基础地位没有改变，未来发展潜力依然广阔。关键在于全面辩证认识形势，通过有力举措稳定和改善市场预期。

文章分析，我国房地产市场正在经历深度调整，深层次原因是城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展条件必然发生深刻变化，集中体现在以下几个方面：

• 住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，特别是保障性住房相对不足
• 居民需求总体上从「有没有」向「好不好」转变，对提升居住品质愿望更为强烈
• 房地产企业的「高负债、高杠杆、高周转」模式难以为继，亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变，由「类制造业」升级为「产品—服务—运营」一体化

文章认为，无论从家庭住房拥有率、房价/收入比、房价/租金比等指标看，还是结合房地产相关贷款占银行贷款比重、房地产业相关收入占地方财政收入比重、居民住房财富占家庭总财富比重等事实观察，传统房地产发展模式已经走到了尽头。文章强调，房地产仍然是支撑国民经济的基础产业。

文章最后提出，为缩短调整时间、熨平市场波动，需多管齐下改善和稳定市场预期：

• 保持政策力度：政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足。强化政策一致性评估，并做好风险防范和应对预案
• 做好供给管理：严控增量、盘活存量，有序推动「好房子」建设。支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，推动新旧模式平稳转换
• 加强信息和舆论引导：加强对房地产市场相关价格等关键指标监测。多措并举推动社会形成对房地产市场的理性预期

《人民日报》发文讨论公积金改革：2026 年围绕三大方向展开

2026 年 1 月 8 日，《人民日报》发表《中央「点名」住房公积金，释放什么信号？》一文，指出公积金很可能要迎来改革大动作。文章从公积金的用途、问题、提升空间，以及我国住房发展的现实需要入手，阐述了公积金改革的总体目标。2026 年公积金改革将围绕三大方向展开：

• 拓宽使用场景
• 提高贷款额度
• 打破地域壁垒

住建部住房公积金监管司正加强顶层设计，研究优化住房公积金管理、扩大资金使用范围。围绕「投资于人」，深入推进灵活就业人员参加住房公积金制度试点。

在服务流程方面，将健全异地协同机制，推进「高效办成一件事」，提升服务标准化、规范化、便利化水平。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，解除公积金使用限制，有望成为改革方向之一。

市场动态

上海：2026 首场土拍两宗涉宅地块底价成交 45.7 亿元

2026 年 1 月 6 日，上海土地市场迎来新年首拍，2025 年第十批次集中供地的两宗涉宅地块顺利出让，总成交金额 45.7 亿元，均以底价成交，延续了房企理性拿地的市场态势。此次出让的两宗地块分别位于浦东森兰板块与闵行兰香湖板块。

其中，浦东高行 E04B-10 地块由越秀地产以 25.61 亿元竞得，成交楼面价 3.8 万元/平方米。该地块是森兰片区近三年来首推的普通商品房用地，坐拥 332 公顷森兰绿地生态资源，邻近地铁 6 号线洲海路站，周边六师附小、进才森兰实验中学等教育配套及森兰花园城等商业体成熟，可建建筑面积约 6.73 万平方米，将填补区域新房供应缺口。

另一宗闵行兰香湖板块住商组合地块，被本土企业紫江集团以 20.09 亿元拿下，成交楼面价 3.34 万元/平方米。地块容积率仅 1.01，依托兰香湖生态禀赋与「大零号湾」科创产业支撑，规划打造洋房或叠墅类低密改善产品，与紫江集团此前开发的兰香湖壹号等项目形成产品延续性。

项目动态

国寿资本：6.29 亿元收购领盛上海两处长租公寓 60% 权益

近日市场消息，国寿资本与领盛投资（LaSalle）就上海两宗长租公寓项目股权交易进入收官阶段。国寿资本将以约 6.29 亿元收购 COZI 可遇·东外滩及 COZI 可遇·新江湾 60% 权益，领盛继续持有剩余 40% 并保留运营管理权，交易预计本月完成交割。

COZI 可遇·东外滩位于上海市杨浦区黄兴路 18 号，距离地铁 12 号线宁国路站约 100 米，地理位置优越。项目由领盛投资于 2023 年收购并改造，于 2024 年一季度正式投入运营，提供 370 套房源，主要面向青年群体。

COZI 可遇·新江湾位于上海市杨浦区国安路 758 号，地处新江湾镇核心区域，紧邻地铁 10 号线殷高东路站，步行距离约 300 米。该项目前身是星汇广场的自持商办部分，通过改造升级为长租公寓，并于 2024 年正式投入运营。两项目均已纳入上海保障性租赁住房体系，剩余土地使用年限均超 20 年。

上海北外滩核心资产国客中心 3 号楼 10.46 亿元易主

2026 年 1 月 5 日，位于上海虹口北外滩东大名路 638 号的国投 6 号楼（国客中心 3 号楼）以总价约 10.46 亿元成交，该资产隶属国投集团，总建筑面积 28,193.56 平方米，地上 8 层，地下 3 层。项目地处北外滩航运服务集聚区核心位置，坐北朝南，面水朝阳，与外白渡桥、吴淞路桥相连，南面隔江与陆家嘴金融贸易区相望，与外滩、陆家嘴共同构成「黄金三角」格局。

市场数据

2025 年上海二手房成交 254,113 套，创近四年新高

2025 年上海二手房市场表现强劲，截至 12 月 31 日全年累计成交 254,113 套。不仅超越 2024 年的 242,699 套，更显著高于 2023 年的 192,543 套，创下近四年来的成交新高。

从月度走势看，上海二手房市场呈现典型的「金三银四」特征。3 月份成交量达到 29,345 套，为全年最高点；4 月份仍维持在 23,416 套的高位。进入下半年，市场热度有所降温，但成交量基本稳定在 1.9 万至 2.1 万套区间。12 月二手房成交 22,961 套，环比 11 月微涨 0.08%，成为 2025 年全年第三高成交月。市场韧性显现，为年末楼市注入一剂强心针。

2025 年上海租赁资产规模：在营集中式公寓约 43.7 万套，自有资产 TOP50 在管 25 万余套

截至 2025 年底，上海在营集中式公寓约 43.7 万套，上海租赁行业企业自有资产在管规模前 50 名企业累计在管 25 万余套，较去年同期 18.7 万套的规模增加 6.3 万余套。目前自有资产不仅占据市场过半规模，且已经形成明显的头部聚集效应。

分类来看，自有资产在管规模 TOP30 中，分别有 14 家地方国企、8 家央企、1 家混改企业以及 7 家民企。今年华为投资控股得益于青浦两个超大体量项目的入市，在企业自有资产在管规模排名中迅速攀升，紧随由轻转重的老牌运营商微领地集团之后。

随着新增 R4 租赁土地供应的缺失以及项目集中建设周期的结束，今年自有资产项目的规模拓展速度相较往年有明显放缓：2024 年自有资产项目新增供应 9.6 万余套，而 2025 年仅供应 7.4 万余套。一方面，政策方向已经由大拆大建模式转为存量转化模式，国企品牌开始投入对存量资产的盘活与开发，以瑞元里、光明里为代表的小体量存量改造项目今年开始如雨后春笋般出现在城市的各个角落。另一方面，国企手中的自有资产已经基本入市，租赁资产储备见底，受此影响，以新黄浦筑梦城、上海地产城方为代表的国企运营品牌开始积极拓展轻资产输出，推出了云吉居·筑梦城、衡汇寓等代运营项目。