GRA 市场周报（2026-01-25）

宏观政策

央行、国家金融监管总局：商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于 30%

1 月 17 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应我国房地产市场供求关系的新变化，支持构建房地产发展新模式，就商业用房购房贷款政策作出安排：商业用房（含「商住两用房」）购房贷款最低首付款比例调整为不低于 30%。中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各省级派出机构根据辖区各城市政府调控要求，按照因城施策原则，在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市最低首付款比例下限。

专项政策

上海：发布国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议

1 月 19 日，《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称《建议》）正式发布，对上海接下来五年的发展作出具体部署。《建议》明确提出，到 2035 年，上海「五个中心」功能全面升级，重要发展指标达到国际领先水平，人均 GDP 比 2020 年翻一番，基本建成具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。

《建议》明确推进群众宜居安居：坚持租购并举，满足人民群众多样化多元化住房需求；增加保障性住房供给，加强新时代城市建设者管理者之家筹措供应；强化房屋全生命周期安全管理；加快构建房地产发展新模式，建设安全舒适绿色智慧的「好房子」，推动房地产高质量发展。「土地要素改革」「优化城市空间布局」「高质量城市更新」等结合「好房子」将会推动改善型住房需求释放，再结合「租购并举」「增加保障性住房供给」，将在「市场」和「保障」两方面推进房地产发展。

苏州：发布国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议

1 月 21 日，苏州「十五五」规划建议全文公布。其中提到，加快构建房地产发展新模式，因时因势动态调整房地产政策，完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，发挥公积金支持住房消费作用；优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。

北京：2026 年安排保障性住房用地 350 公顷，满足多元人群租赁需求

1 月 20 日，《北京市 2026 年度建设用地供应计划》正式发布。其中提到，将优先存量转化，适度新增供应作为补充，安排保障性住房用地 350 公顷，增加对新市民、城市运行服务保障人员等群体的保障性住房供给，更好地满足「一张床」「一间房」租赁需求。

长沙：开年土地收储

1 月 19 日，长沙市自然资源和规划局发布《关于长沙市（本级）2026 年第二批拟申报土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目公示》公告称，经相关部门审议，并与土地使用权人协商一致后，拟将开福区长燃地块等 5 个项目纳入长沙市（本级）2026 年第二批土地储备项目清单申报地方政府专项债券，收储总金额 29.71 亿元。其中，拟使用专项债券资金 5,000 万元收回收购开福区长燃地块，土地面积 9,591.3㎡。

市场动态

汇添富上海地产租赁住房 REIT 申请扩募

1 月 15 日，汇添富基金发布公告称，旗下汇添富上海地产租赁住房 REIT（508055）拟申请扩募并新购入两宗不动产项目，涉及上海浦东新区的璟耀项目、璟博项目，这标志着上海地产集团公募 REITs 产品迎来首次扩容。此次拟扩募的汇添富上海地产租赁住房 REIT 于 2025 年 3 月 31 日登陆上交所，首发底层资产为闵行区虹桥璟智项目与江月路项目，前者是上海首批 R4 租赁用地标杆，后者则是存量商办改造租赁住房的典型案例。

凭借产业聚集区毗邻优势，汇添富上海地产租赁住房 REIT 总体保持着稳定运营态势。截至 2025 年 6 月底及 9 月底，其底层资产出租率分别为 96.74%、95.47%，租金单价分别为 2.79 元/㎡/天、2.80 元/㎡/天，租金收缴率则分别为 99.67%、99.48%。

此次扩募拟纳入的璟耀与璟博项目均坐落于浦东新区，两个项目总建筑面积达 20.77 万㎡，其中璟耀项目建筑面积 14.76 万㎡，璟博项目 6.01 万㎡。它们的注入将进一步扩大基金规模，丰富租赁住房业态覆盖，提升基金的市场竞争力。

山东家族客户：约 19 亿收购上海中港汇·黄浦

近日，位于上海黄浦区打浦桥的地标项目中港汇·黄浦完成了项目公司的重要人员变更。该项目位于 9 号线打浦桥站，最早由华府天地的开发商上置集团开发，是上海最早的城市综合体项目，分为酒店、办公与商业三种业态，总可租赁面积约 7.52 万㎡。其中有部分办公在此前已经散卖，酒店部分的剩余土地年限仅剩余 16 年。中港汇·黄浦的收购方为一家比较低调的山东稀土、石墨、锆钛家族企业。

周大福创建：收购内地三项物流资产

2026 年 1 月 16 日，周大福创建宣布从 TPG Angelo Gordon 旗下基金收购三项位于华东的工业物流物业的 100% 权益，可出租总面积约 172 万平方英尺（16 万㎡）。这是继 2025 年 9 月布局大湾区后，其在内地物流领域的又一重要动作，意味着物流资产版图进一步扩大。周大福集团目前在香港、成都、武汉、苏州及东莞共持有九项物流资产，可出租总面积约 1,279 万平方英尺。是次收购完成后，集团物流资产将增至 12 项，可出租总面积增至约 1,451 万平方英尺。除扩充资产规模外，更进一步强化集团于长三角核心区域之战略布局，完善内地物流资产网络。

北京丽泽整栋办公楼成交

近日，市场消息，丽泽控股集团旗下北京金唐丽控置业发展有限公司（下称「金唐丽控」）与大红门（北京）建设发展有限公司（下称「大红门建设」）正式签署协议，金唐丽控成功实现丽泽数字金融科技示范园项目 18-2# 楼整栋写字楼及 18-1、18-3 楼部分房源的大宗销售，总建筑面积约 5 万㎡。丽泽数字金融科技示范园是位于北京丽泽金融商务区核心地段的超甲级写字楼集群，总建筑面积约 50 万㎡，包含 7 栋写字楼、2 栋行政公寓及旗舰商业，聚焦数字人民币、数字监管等金融科技领域。该项目总投资 140 亿元，2024 年 2 月开工，2025 年 11 月主体封顶，目前入驻企业超 1,300 家，已吸引国家数字金融技术检测中心等机构入驻。

上市房企年报发布

据 WIND 数据显示，截至 1 月 20 日，已有 27 家房企发布 2025 业绩预告或快报，除龙头房企保利发展归母净利润为正值外，其余皆出现不同程度亏损。若简单合并计算，目前披露数据的房企亏损总规模已在 475.46 亿元到 624.64 亿元之间。

龙头房企保利发展艰难维持住了「正盈利」。2025 年度业绩快报显示，保利发展去年营业收入约 3,082.61 亿元，同比减少 1.09%；归属于上市公司股东的净利润约 10.26 亿元，同比减少 79.49%；基本每股收益 0.09 元，同比减少 79.47%。

2025 年公募 REITs 规模达 2,100 亿，多个类型「首单」发行

据戴德梁行统计数据，截至 2025 年 12 月，中国内地公募 REITs 已上市 78 只，合计规模达 2,100 亿元，产品数量位居亚洲第一、全球第二。2025 年 REITs 产品新增发行 20 单，与历年对比，2024 年为 29 单、2023 年为 5 单，2021 年、2022 年分别为 11 单、13 单。

值得一提的是，2025 年公募 REITs「首单」发行较多，包括首单数据中心公募 REITs（南方万国数据中心 REIT）、首单城市更新产业园基础设施公募 REITs（华夏金隅智造工场 REIT）、首单外资消费基础设施公募 REITs（华夏凯德商业 REIT）等。

因 2025 年政策持续优化完善，消费基础设施、租赁住房、数据中心成为投资者最关注的三大资产类型，关注度占比较高。相比之下，仓储物流关注度有所回落，甲级写字楼、商务园区的机构关注度持续走低，交易重心向自用买家倾斜。其中，长租公寓/服务式公寓凭借需求稳定及政策支持成为投资热点。

截至 2025 年 12 月，已有 8 单保障性租赁住房 REITs 成功发行，二级市场平均年化分红率达 3%，顺利打通「投、融、管、退」全闭环，这也成为该业态 2025 年热度攀升的核心驱动力。其中，险资与不动产私募基金为该业态投资主力，前者偏好具备稳定现金流的资产，后者则聚焦「商改租」等增值型策略。

从公开市场表现来看，2025 年 5 月 21 日，华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 在上交所正式上市，开盘即上涨 30%，触及公募 REITs 上市首日的涨幅上限；2025 年 3 月 31 日，汇添富上海地产租赁住房 REIT 在上交所挂牌，上市首日涨幅超 30%，同样触及涨幅上限，其从获批到上市仅用了 18 个工作日，刷新了公募 REITs 市场的新纪录，也是全国首单「商改保」REITs。此外，南方万国数据中心 REIT 和中金中国绿发商业 REIT 等产品的首日涨幅均触及 30% 的上限。

海南自贸港封关后住宅交易量大增

2025 年 12 月 18 日，海南自贸港正式启动全岛封关运作，特殊海关监管制度带来的「零关税、低税率」等制度红利，普遍被认为将显著提升海南资产的长期价值和吸引力。这一预期迅速转化为实际市场数据：2025 年 12 月，三亚商品住宅成交套数环比大增 144%，成交金额超 60.4 亿元。克而瑞报告显示，2025 年海口与三亚在投资前景榜单排名分别提升 11 位和 28 位，投资价值凸显。